1月18日に可決された改正土地法は、地価の枠組みを廃止し、第159条に地価表を規定しました。これにより、地価表は毎年作成され、最初の地価表は2026年1月1日から公表・適用され、翌年の1月1日から調整されます。
この新たな展開に関して、専門家は、行政が課した土地管理の仕組みを排除し、市場価値をより正確に反映した土地価格表の確立へと移行するためには、土地価格の枠組みを廃止する必要があることに概ね同意している。
これは土地投機の抑制に役立ちます。土地価格が市場価格に近づくと、固定資産税や譲渡手数料の上昇により土地投資の魅力が低下するからです。生活のために住宅や土地を購入する必要がある人々は、「適正価格」で購入できる可能性が高まり、投機家が土地を買い占めて価格を吊り上げるような事態を回避できるようになります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、国家の土地価格表に定められた土地価格が市場の土地価格より常に30～50％低いため、土地価格の枠組みを廃止することは合理的だと考えている。
改正土地法が可決されれば、企業と国民が恩恵を受けることになる。
具体的には、ホーチミン市では、2020年から2024年までの土地価格リストは、2016年から2019年までの期間と比べてほぼ横ばいです。都市部で最も高い土地価格は、グエンフエ通りなどで1億6,200万VND/m2、レズアン通りで1億1,000万VND/m2となっています。
2014年にレズアン通りの3,000平方メートルの土地が競売にかけられた際、開始価格は1平方メートルあたり1億8,000万ドンだったが、16回の入札を経て、一部の入札者は1平方メートルあたり4億ドンを超える価格を提示した。
「これらは市場取引に基づいた代表的な土地価格です」とチャウ氏は語った。
サヴィルズ・ベトナムの副社長であるトロイ・グリフィス氏も同様の見解を示し、土地価格制度の廃止は不動産市場の発展を後押しすると考えています。さらに、整地・補償の対象となるすべての土地は市場価格で評価されるため、投資家と一般市民の信頼が高まります。
「全体的に見て、市場価値、特に土地の補償はデリケートな問題です。国がインフラ整備事業のために土地を取得できない場合、 経済発展のペース全体に影響が及ぶでしょう」とトロイ・グリフィス氏は述べた。
トロイ・グリフィス氏によると、社会経済開発プロジェクトにより土地を失う人々は、取引価格が市場価値に近い形で決定されれば、土地税収入の増加により、より公平な補償を受けることができるという。
ハノイ不動産クラブ常任副会長のヴー・テ・ディエップ氏も、土地価格の枠組みを廃止することで、企業の土地開墾の進捗が加速し、弱小企業が排除され、土地を没収された人々が恩恵を受けるだろうと考えている。
旧法では、低い土地価格の枠組みが、土地収用や整地の際に住民に大きな不利益をもたらしていました。これは、多くの反対意見や苦情の原因の一つでもありました。したがって、今回の土地法改正案で土地価格の枠組みが撤廃されたことは、画期的な進歩と言えるでしょう。
ディエップ氏はさらに、土地価格の枠組みを廃止すれば、国家、国民、企業に良い影響を与えるだろうと分析した。
具体的には、土地を没収された場合、より高額で公平な補償を受けることができ、土地を奪われた人々の権利が保障されることになります。
政府にとって、土地価格の枠組みを廃止すれば、補償や土地の整地費用が上がり、資産が本来の価値に戻り、市場の透明性が高まることになる。
そのため、国は二重価格状態、つまり地主が実際の価値よりも低い土地価格を申告し、低い税率の恩恵を受けるという状況を回避できます。これにより、国は財政損失を回避できます。
「しかし、土地価格の枠組みが廃止されたとしても、特定のプロジェクトのために土地が埋め立てられる場合、企業や国が提示する補償計画に100%の住民が同意するとは限りません。したがって、この問題についてはより詳細な規制が必要です」とディープ氏は述べた。
企業にとって、土地価格制度の廃止は、土地造成の進捗を加速させ、業績不振の企業を排除するのに役立ちます。しかし、企業はより高い投資コストを負担しなければならない可能性があります。
ゴック・ヴィ
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