ベトナムの不動産が外国人投資家を惹きつける、ホーチミン市のアパート価格に驚き、住宅所有者の権利

不動産に流入するFDI資金が急増、ホーチミン市の一部プロジェクトのアパート価格調査、住宅所有権に関する規制など、最新の不動産ニュースです。

ベトナムの不動産市場において、FDI資本は供給の均衡と市場の標準化に大きな役割を果たしています。 （写真：リン・アン）

不動産へのFDI流入が急増

ベトナム統計総局の最新データによると、8月31日現在、ベトナムへの登録外国直接投資（FDI）総額は205億2000万米ドルに達し、前年同期比8%以上増加した。特に、不動産業は新規登録資本金総額の約20％を占め、同時期の5.1倍に増加した。新規登録資本金と調整登録資本金を含めると、不動産事業活動における登録FDI資本金は25億5000万ドルに達し、同時期の3.7倍となり、新規登録資本金と増加資本金の合計の約14.4％を占めた。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、外国直接投資（FDI）資本はベトナムの不動産市場で供給の均衡化と、法律、計画、製品開発方法の面で外国資本の厳格な基準による市場の標準化に大きな役割を果たしていると語った。産業用不動産、オフィス、住宅、リゾートなど、外国人投資家が関心を持つ分野は、この資金源によって直接影響を受けるでしょう。

クオック・アン氏によると、不動産市場に関連する3つの法律、すなわち住宅法2023年、不動産事業法2023年、土地法2024年が正式に施行され、不動産市場に明確な道筋が作られ、安定した経済発展とインフラへの強力な投資が相まって、ベトナムの不動産市場は外国人投資家の目に魅力的になるという。法務部門のサポートのおかげで、外国人投資家はベトナムに自信を持ち、より多くの資金を投入しています。

サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏は、小売、リゾート、オフィス、住宅不動産などの一部の分野は外国直接投資資本のおかげで前向きな発展を遂げていると語った。

具体的には、小売不動産分野では、イオンモールが9月にイオンモールフエ（8.6ヘクタール）をオープンするなど、拡大計画を継続している。同部門はまた、中部地域最大のショッピングモールを建設するためにタインホア省に10.5ヘクタールの土地を取得し、イオンモール ビエンホアプロジェクト（12ヘクタール）の1/500マスタープランを承認した。 Becamex IDCは、 ビンズオン新都市で7ヘクタールの商業複合施設プロジェクトも着工した。

リゾート不動産分野では、海外からの観光客がベトナムに戻ってきており、2024年の最初の8か月間で1,140万人以上がベトナムを訪れ、前年比45.8%増、2019年比1%増となる見込みです。2028年までには、191件のホテルプロジェクトで約49,800室が建設される予定です。この新規供給の75％は中高級セグメントに属し、70％は国際的な高級ホテルチェーンのブランドであり、ベトナムはこの地域の主要市場として位置づけられています。

住宅市場では、コスモスイニシア、TTキャピタル、コテラスグループがビンズオン省でTT AVIOプロジェクトを立ち上げ、約2,000戸の手頃な価格のアパートを提供した。ビンホームズは、 ハノイで385ヘクタールのビンホームズ グローバル ゲート プロジェクトを発表しました。これには、4,100戸を超える低層マンションと12,600戸の高層マンションが含まれます...

オフィス市場では、ホーチミン市では2024年後半に、グレードBとグレードCの3つのプロジェクト（タイスクエア・ザ・メリット、ヴィナテックス・ビル、CMCタワーB）により、約35,000平方メートルのオフィス床面積が追加される予定です。ハノイでは、グレードAの2つのプロジェクト（タイセイ・ハノイ・オフィスタワーとヘリテージ・ウェスト・レイク）により、年末までに46,000平方メートルが追加される予定です。

トロイ・グリフィス氏によれば、FDI資本が参加するプロジェクトでは、何よりも透明性と法的明確性が確保されることは容易に理解できるという。外国人投資家にとって、これはベトナムの不動産プロジェクトへの投資を決定する決定的な要因となります。

マンション販売価格が1平方メートルあたり5億ドンに迫る

DKRAグループによる2024年10月のホーチミン市および周辺地域の住宅市場レポートによると、アパートの供給は同時期に比べて若干減少し、主にホーチミン市とビンズオン省に集中した。

市場の需要は、主に今月ビンズオン省とロンアン省で販売が開始された新規プロジェクトにより、回復の兆しを見せている。

DKRAグループのデータによれば、アパートの主な販売価格は、投入コストの圧力により引き続き高値を維持している。ホーチミン市に隣接する省の一部のプロジェクトの販売価格は、3〜6か月前に販売された製品バスケットと比較して3〜8％の増加を記録しました。

二次市場では、販売価格と流動性が回復を続けており、取引はピンクブックに載っているプロジェクトや住宅の引き渡し準備中のプロジェクトに集中している。

DKRAグループによると、主要アパートの販売価格は、ホーチミン市では3,000万〜4億9,300万VND/m2、ビンズオン省では2,600万〜5,900万VND/m2、バリア・ブンタウ省では3,500万〜6,100万VND/m2、ドンナイ省では3,300万〜4,100万VND/m2、ロンアン省では2,100万〜2,900万VND/m2となっている。

サヴィルズ・ベトナムの専門家は、住宅の入手しやすさを分析し、2019年から2023年にかけてホーチミン市の住宅価格は個人所得の増加と同程度、年間平均3％上昇したと述べた。住宅価格と所得の格差が拡大し、人々が住宅を所有することが困難になっています。

ホーチミン市の中間所得層と若い世帯は毎年約5万戸のアパートを必要としている。しかし、供給はまだ十分ではありません。

調査によると、2023年第3四半期にホーチミン市で販売されるアパートメントプロジェクトは、ほとんどが高級セグメントであり、サイゴンの東部に位置しています。たとえば、トゥドゥック市のイートンパークプロジェクトの次のフェーズは、ガムダランドによって平均価格1億4000万VND/m2で提供されています。

Masterise Home はまた、Masteri Grand View プロジェクトのアパートメント ビル 2 棟を発売したばかりで、価格は 1 平方メートルあたり 1 億 VND からとなっています。これは、トゥドゥック市グローバルシティ新都市エリアの最初の高層住宅地です。

トゥドゥック市のビンホームズ・グランド・パーク都市部では、オーパス・ワン分譲地の次のフェーズも1平方メートルあたり約1億ドンの価格で売りに出されている。キングクラウンインフィニティプロジェクトは、地下5階の完成後、1平方メートルあたり1億～1億2500万ドンの価格帯の次の製品群をオープンします。

計画によれば、グリーンシティプロジェクトでは、市は商業目的の学校や公共施設を建設するために67,216.8平方メートルの土地を確保する予定だ。 （出典：XD新聞）

ヴィングループ社は、グリーンシティプロジェクトの建設のため、127.4ヘクタールを超える土地の引き渡しを受けた。

ハノイ市人民委員会は、ダンフオン県タンホイ、リエンチュン、タンラップ、リエンハーの各コミューンの用地整地が完了した127.4ヘクタール以上の土地（第1フェーズ）を、都市機能地区プロジェクト「グリーンシティ」の実施のためにヴィングループ株式会社に引き渡すことを決定した。

ハノイ市人民委員会の2024年11月18日付決定第6011/QD-UBND号によれば、第一フェーズで割り当てられた合計127.4ヘクタール以上の土地のうち、409,786.6平方メートルが住宅用地であり、土地利用の形態は土地使用料徴収を伴う国有地割り当てとなっている。

今回引渡しを受ける面積は、低層住宅を建築するための宅地296,011.7平方メートルです。商業サービス、オフィス、ホテル、アパートなどの機能を備えた高層ビルを建設するための 113,774.9 m2 の住宅用地。

計画によれば、グリーンシティプロジェクトでは、市は商業目的の学校や公共施設を建設するために67,216.8平方メートルの土地を確保する予定だ。土地利用の形態は、国が土地を賃借し、賃借期間全体にわたって地代を一括して徴収するというものである。土地のリース期間は50年です。このプロジェクトでは中学校、小学校、幼稚園を建設します。商業サービス施設、市場の建設など。都市行政、地域活動医療センター;文化の家、地域活動

市はまた、樹木や交通のために702,065.7平方メートルの土地を規定している。国は土地使用料を徴収せずにこの土地を割り当てます。廃水処理場、固形廃棄物移送場、計画された技術インフラ区域、水処理場、ポンプ場を含む技術インフラ建設用の土地 17,470.7 平方メートル。プロジェクトの地上部分の土地 11,939.4 m2 は、庭、内部道路、技術インフラ工事、共用の樹木の植栽に使用されます。

Vingroup Corporation - JSC は、技術インフラの同時構築、建設投資後のプロジェクトの保守と修復、および市内での管理と共同使用のために地方自治体に引き渡す責任を負っています...

特に、このプロジェクトでは、市は C-TT5.1 から C-TT5.7 のシンボルの区画に 8,945.6 平方メートルの土地を移転地域として確保しました。 Vingroup Corporation - JSC は、同期インフラ建設への投資と、完成後の地区への引き渡しを担当します。土地利用の形態としては、国が土地使用料を徴収せずに土地を割り当てるというものである。

住宅所有者の権利

2023年住宅法第10条は、住宅所有者と住宅使用者の権利を次のように規定しています。

1. 国内の組織、個人、海外に居住するベトナム人の住宅所有者には以下の権利があります。

a) 自己の法的所有権の下にある住宅に対する不可侵の権利を有する。

b) 住宅を居住目的および法律で禁止されていないその他の目的に使用すること。

c) 本法及び土地法の規定に従って、自己の法的所有権の下にある住宅に対する証明書が交付される。

d) 本法、土地法、その他の関連法規定に従った住宅の売買、賃貸、贈与、交換、相続、抵当、出資。住宅の売買、賃貸借、融資、一時滞在、住宅管理の委任その他法律で定める権利の譲渡。ベトナムで住宅を所有する資格のない人に住宅を贈与または相続する場合、その人はその住宅の価値のみを受け取る権利があります。

土地法に、国外に居住するベトナム人の土地使用権に関連する住宅所有者の権利について別段の規定がある場合は、当該規定が適用される。

d) この法律およびその他の関連法規定に従って、当該住宅地区における公共事業を共同で実施する。

マンション所有者の場合、商業目的のために建設された工事や法律の規定または住宅売買契約もしくは賃貸借契約の合意に従って国に引き渡さなければならない工事を除き、マンション共用部分とそのマンション共用インフラ工事を共同で所有し、共同で使用する権利を有する。

e) この法律および建築法の規定に従って住宅を維持、改修、解体および再建すること。

g) 本法第7条に規定される住宅所有権の保護を受ける。

h) 正当な所有権を侵害する行為や住宅に関する法律に違反するその他の行為に対して苦情を申し立て、告訴し、訴訟を起こすこと。

i) 法律で定められたその他の権利。

2. 外国の組織または個人である住宅所有者は、この法律第20条に規定される権利を有する。

3. 住宅所有者以外の住宅使用者は、住宅所有者との契約に従って住宅の管理及び使用に関する権利を行使する権利を有する。

したがって、住宅所有者は上記に規定された権利を有します。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html