レ・ホアン・チャウ氏はホーチミン市の発展を支援するための具体的な仕組みをいくつか提案した。
―それはどのようなメカニズムだとお考えですか？
*第一に、ホーチミン市における既存道路インフラの改修、拡張、近代化のための投資事業には、BOT（建設・運営・譲渡）契約を適用すべきではありません。これは、プロジェクトの投資家と、通行料を支払うBOT道路利用者との間の利益相反を回避し、社会不安につながる可能性を回避するためです。既存の道路インフラの改修、拡張、近代化のための投資事業は、BT（建設・譲渡）契約に基づき実施し、投資家への支払いは市の予算で行うべきです。
さらに、ホーチミン市がBT契約モデルに基づく建設投資プロジェクトを再開できるよう、国家予算資金を用いて投資家への支払いを行うことを検討する必要がある。投資家が他のプロジェクトを実施するために土地資金を流用することは絶対にあってはならない。同時に、国家は、土地法改正案に規定されているように、土地開発への投資、土地開発基金、土地開発組織、土地使用権オークションなどを通じて予算資金を創出し、都市インフラ整備や交通プロジェクトなどへの投資に民間資金を動員すべきである。
-現在の不動産市場のボトルネックについて、それを解決し、ホーチミン市の発展に突破口を開くために、どのような提案がありますか?
現在、最大の障害は法的な問題、特に土地使用料の算定にあります。多くのプロジェクトは、現在の算定方法では土地使用料を支払えないため、実施に至っていません。そこで、商業用住宅プロジェクトに土地価格調整係数（K係数）を適用し、ホーチミン市人民評議会に提出して承認を得ることを提案します。これにより、すべての土地区画（地価表に基づく価値に関わらず）の土地使用料および土地賃借料の算定にK係数が適用されます。
現在、剰余金法は土地評価に広く適用されており、不動産プロジェクト、商業住宅、市街地の土地使用料と土地リース料を計算するための具体的な地価を決定しています。しかし、この方法では真に信頼できる土地評価結果が得られません。専門家によると、同じ不動産プロジェクトに対して、1つの評価会社が2つの異なる土地評価方法を適用すると、2つの異なる結果が生成され、その差は約17％になります。また、同じ不動産プロジェクトを2つの異なる評価会社が同じ土地評価方法を使用して評価した場合も、2つの異なる結果が生成され、その差は約17％になります。したがって、不動産および商業住宅プロジェクトの土地使用料と土地リース料を計算するために、地価調整係数法を適用することが不可欠です。
-K係数を適用する利点は何ですか?
*私の知る限り、ホーチミン市人民委員会はかつて、土地使用料が300億ドンを超えるか下回るかに関わらず、すべての不動産および商業住宅プロジェクトについて、土地使用料と土地リース料の算定にK係数法を適用することを提案する文書を発行しました。これは、現在のようにコンサルティング会社に土地評価を委託するのではなく、K係数法を適用するというものです。土地使用料の算定にK係数法を適用すれば、手続きは6ヶ月以内に完了する可能性があります。これにより、国家予算への歳入が十分かつ正確かつタイムリーに確保されると同時に、プロジェクト投資家の権利も保護されます。
土地使用料が支払われないため、多くのプロジェクトが実施できません。
同時に、ホーチミン市人民委員会の提案通りに実施されれば、不動産プロジェクト、商業住宅、市街地の土地使用料と土地リース料の計算が標準化され、透明性が確保され、国と企業の両方が国家予算に納められる土地使用料と土地リース料の額を予測できるようになる。
土地使用料と土地リース料が未確定の現状に対処することで、公務員や職員の職務遂行および関係者の法的リスクを回避するとともに、国家予算に納める土地使用料と土地リース料の額を国家機関が決定する完全な権限を確保する（毎年または市場変動時、不動産プロジェクト、商業住宅、都市地域の種類に応じて地価調整係数（K4係数）を決定する権限を通じて、市場追随ではなく市場を主導する国家の役割を果たす）。同時に、国家予算への十分かつ正確でタイムリーな徴収を確保し、プロジェクト投資家の権利を保護する。
- 現在、企業にとってボトルネックとなっているのは、投資方針の承認と投資家の承認手続きです。これらはプロジェクト実施における最初の2つのステップです。この点について、どのような提案がありますか？
*投資政策の承認手続きと投資家の承認手続きは、不動産および商業住宅プロジェクトにおける投資・建設手続きの「連鎖」における最初のステップに過ぎないことが観察されています。そのため、この手続きにおける「ボトルネック」が、近年、社会住宅プロジェクトや商業住宅プロジェクトにおける「ボトルネック」につながっています。したがって、この障害はホーチミン市だけでなく、ベトナム全体にとって解決が必要です。
さらに、現在、社会住宅事業における1/2000スケールの計画調整が課題となっています。社会住宅事業の大部分は、かつて商業住宅用地として指定されていた土地を転用したものに建設されているため、多くの事業が実施できていません。この土地に社会住宅を建設すると、土地利用係数が1.5倍に増加します。つまり、従来の1/2000スケールの計画調整が必要になります。
1/2000スケールのゾーニング計画の調整は、州機関の責任と権限であり、都市計画および建設に関する法律に基づき「定期的に」調整されます。しかし、「投資および建設のフィージビリティスタディ報告書を作成し、プロジェクトの次のステップを実施する前に、ゾーニング計画および詳細計画を法律に従って承認または調整しなければならない」という規定はありません。そのため、社会住宅プロジェクトへの投資家は、社会住宅プロジェクトが省の人口規模を増加させないにもかかわらず、どれくらいの期間待たなければならないのかわからないまま待たなければなりません。これは、社会住宅の購入者は少なくとも6ヶ月間の永住または一時居住権を持ち、社会保険に加入している必要があるためであり、プロジェクトはプロジェクト所在地域の地域人口を増加させるだけだからです。
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