ハノイ郊外の土地オークションが冷え込む：買い手は「目覚めた」のか、それとも新たな投機の策略なのか？

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11月23日、ハノイのタンオアイ地区における25区画の土地の競売が11回のオークションを経て終了した。最高落札価格の土地は7,530万VND/m2に達し、開始価格の14倍以上となった。この価格は8月10日のセッションよりもはるかに低く、当時の最高落札価格は1億3,300万VND/m2でした。このオークションには 97 人の顧客が参加し、413 件の申し込みがありましたが、これも 8 月 10 日のセッションで提出された 4,600 件の申し込みと 1,545 人からの 4,201 件の適格申し込みよりも少ない数でした。

これに先立ち、11月16日には同じくタンオアイ地区の土地25区画が競売にかけられ、最高落札価格は1平方メートル当たり9000万ドンを超えた。このセッションには、参加した 111 社の顧客から 400 件を超える申し込みがありました。このように、オークション価格が大幅に下がったことがわかります。

同様に、ホアイドゥック地区でも、オークション価格はピーク時に比べて約20％減少しました。具体的には、2024年11月の最初の2回のオークションの最高落札価格はそれぞれ1億300万VND/m2と1億900万VND/m2であり、8月のセッションの最高落札価格は1億3300万VND/m2に達しました。

また、フックトー地区では、最近のオークションでは最高落札価格がわずか3,760万VND/m2だったのに対し、2か月前には一部の区画で最高7,500万VND/m2が付けられていました。

ハノイ郊外の多くの地域で土地の競売が沈静化している。（イラスト：ミン・ドゥック）。

落札価格が下がっただけでなく、オークションに参加する人の数も大幅に減少しました。

ホアイドゥック区では、8月19日の第1回土地オークションには500人の参加者と1,500セットの書類があったが、11月4日と11日のオークションでは参加者は100人強にとどまった。

同様に、タンオアイ地区では、11月16日の土地オークションにはわずか111人が参加し、オークション書類は400部しか届かず、8月10日の記録的なオークションでは1,500人が参加し、4,000部の書類が届いたのに比べ、90％以上の減少となった。 11月23日のオークションでは、413件の参加申し込みがあったものの、参加者はわずか97人でした。

フックトー県では、120件以上の応募に対し、登録した投資家はわずか32人となり、参加者数が急激に減少した。以前、9月17日にここで行われたオークションには100人を超える参加者がいました。

EZプロパティのCEOファム・ドゥック・トアン氏は、土地オークションの冷え込みについてコメントし、以前のオークションでは土地価格が高騰しすぎていたと分析した。しかし、価格が実際の価値を大きく超えると、流動性が大きな問題になります。特に銀行融資金利が高く、不動産市場が資金源の課題に直面している状況では、オークションの落札者は買い手が見つからないため転売が困難になります。

「最近のオークション価格が徐々に冷え込んでいる直接的な理由は流動性の低さかもしれない」とトアン氏は語った。

トアン氏によれば、最近のオークションでは申込数と落札価格が急激に減少しているが、これはおそらく、目もくらむような価格高騰の後、買い手が「目覚めた」ためだろう。

「一部の投資家は、高すぎる価格で土地を購入し、それを売却して利益を得ることにもはや興味を示さなくなっています。彼らは皆、現在の価格があまりにも非現実的だと考えています。1ヶ月以内に買い手が見つからなければ、手付金を返還しなければなりません。昨年8月のタンオアイ地区の土地競売の教訓が投資家の心理に影響を与え、彼らはより慎重になっているのです」とトアン氏は分析した。

さらにトアン氏は、ホアイドゥック、タンオアイ、フックトーなどのハノイ郊外の地域では、インフラの整備が不均一であると述べた。これらの地域は短期的には魅力的かもしれませんが、土地価格が高騰しすぎると市場の実際の購買力に追いつかなくなり、「土地を保有して適切な時期を待つ」状況が長期化し、競売にかけられた土地の魅力は低下します。

トアン氏が挙げたもう一つの理由は、土地を前もって確保していたため売却できずに預かり金を失ったため、資金が徐々に枯渇したことだ。

一方、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、「冷え込みが進んでいる」状況も投機家やブローカーの新たな策略である可能性が高いと述べた。

最近の競売価格の下落は、土地仲介業者が市場に心理的効果を与えるための策略によるものと考えられます。大手仲介業者や投機家グループは、土地価格が「落ち着いている」という印象を与えるために、意図的に競売への参加を減らしたり、落札価格を下げたりすることがよくあります。

この策略は、小規模投資家に以前購入した土地を「良い」価格で売却させるか、実際の買い手に、これは参加する良い機会だと感じさせるためなのかもしれない」とディン氏はコメントした。

したがって、土地トレーダーは、価格引き下げのニュースを広めたり、オークションを手配したり、さらには仮想預金をしたりするなどのトリックをためらわずに使用して、参加者の心理を操作します。土地価格が低水準まで押し下げられると、これらのグループは安い価格で商品を購入し、市場が改善したときに価格を再び引き上げる機会を待ちます。それだけでなく、落札価格を意図的に高く設定しないことで、在庫をより早く処分することもできます。

専門家によると、競売土地市場を安定させるためには、国が開始価格を統制し、より透明性の高い競売メカニズムを確保し、土地仲介業者が価格をつり上げて市場の混乱を引き起こすような状況を制限する必要がある。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長は、土地オークションでの投機を防ぐためには、オークションの開始価格と保証金率を引き上げ、開始価格を市場価格に近いものに設定し、譲渡を5年以内に制限し、2～3年以内の建設を義務付け、落札後の代金支払い期間を短縮する必要があると述べた。

チャウ・アン

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