オークション価格が異常に高騰しているのはFOMO精神によるもの、農地を没収されたホーチミン市の住民に住宅用地が補償される、ハノイが109億ドンの土地区画のオークション結果をキャンセル…などが最新の不動産ニュースです。
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| 高額商品の吸収が続いており、実需が大きいことから、不動産価格は高止まりすると予想されます。 （出典：XD新聞） |
ハノイ郊外の土地市場は活況を呈している
ハノイ郊外の土地市場は顕著な改善の兆しを見せている。 Batdongsan.com.vn の 2024 年第 3 四半期の不動産市場データによると、土地市場は関心と取引の面で大幅に改善しています。しかし、これはまだ一部の地域、特に北部諸州における局所的な改善に過ぎません。
Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、2023年第1四半期と比較して現在までにホアイドゥック地区の土地は平均市場価格5,500万VND/m2から1億VND/m2へと81%上昇したと語った。ドンアンの土地は平均価格4,100万VND/m2から6,300万VND/m2へと53%上昇した。タンオアイの土地は、平均価格が2,100万VND/m2から4,000万VND/m2へと90%上昇しました。
特に、2024年第3四半期だけでも、ハノイ郊外の土地オークションでは、開始価格の数十倍もの落札価格が見られ、異常な兆候が見られた。この異常事態に関して、 Batdongsan.com.vnが不動産仲介業者500社以上を対象に実施した調査データによると、仲介業者の38%が、オークション価格が異常に高くなったのはFomo（取り残される恐怖）と投機によるものだと回答した。 29%は法律の変更により価格が上昇したと答え、21%は利益団体が郊外の土地価格をつり上げていると答えた。
北部では、土地以外にも民間の住宅価格にも著しい変化が見られます。具体的には、民間住宅価格は、2021年第1四半期の9,500万VND/m2から、2024年第3四半期には1億7,300万VND/m2に上昇しました。一方、同じ期間に北部地域の土地価格は2,700万VND/m2から4,600万VND/m2に上昇しました。
特に、フンイエン市場は北部の不動産市場の中心であり、民家と土地の両方への関心が急増しています。民間住宅分野では、前四半期と比較して、この省の民間住宅への関心度は44％増加し、フンイエンの土地への関心度は43％増加しました。
南部地域では、土地や住宅の価格の変動はわずかです。具体的には、民間住宅価格は、2021年第1四半期の9,400万VND/m2から、2024年第3四半期には1億600万VND/m2に上昇しました。同じ期間に、土地価格も1,300万VND/m2から1,700万VND/m2に上昇しました。
土地市場の成長に伴い、マンション市場も販売価格の上昇傾向が継続しました。 Batdongsan.com.vnの副社長は、アパート価格の高騰は供給不足が原因であるという矛盾を指摘した。しかし、最近では供給の改善にもかかわらず、価格は上昇し続けています。その理由は、新規供給は改善しているものの、提示価格が高く、この価格がまだ市場に吸収されているためです。
実際、ハノイとホーチミン市で最近売りに出されたプロジェクトでは、新たな価格水準が確立されています。具体的には、ハノイでは、ルミハノイプロジェクトのマンションの平均価格は7,900万VND/m2、ルミエールエバーグリーンは9,000万VND/m2、インペリアソーラーパークは6,500万VND/m2、QMSタワーは8,000万VND/m2となっている。ホーチミン市では、イートンパークアパートメントの平均価格は1.3億VND/m2、フィアトアップタウンは5,000万VND/m2、カイホアンプライムは5,200万VND/m2、ザ・オーパスワン（ビンホームズグランドパーク）は8,200万VND/m2となっている。
高額商品の吸収が続いており、実需が大きいことから、不動産価格は高止まりすると予想されます。今後も不動産は魅力的な投資チャネルとしての地位を維持するでしょう。
ホーチミン市：農地を回収し、住宅用地で補償
ホーチミン市人民委員会は、国家が土地を取得する場合の補償、支援、移住の内容を詳述した決定を発表した。
この決定は9月25日から発効し、2018年8月に発行され、2020年3月に修正および補足された同じ内容の決定に取って代わります。
土地の補償に関しては、新たな決定によれば、ホーチミン市は3件のケースで回収した土地の種類とは異なる用途の土地でのみ補償することになる。つまり、農地の回復と住宅地または住宅地または非農地（住宅地ではない）による補償です。宅地ではない非農地を回収し、宅地や住宅で補償すること。宅地や住宅地ではない非農地での土地の回収と補償。
交換される宅地、住宅地または非農地の面積は、回収された土地の面積と変換率に基づいて計算されます。
土地を回復された者が、回復された土地の種類と用途が異なる土地又は住宅の形態で補償の対象となる複数の種類の土地を有する場合、交換される宅地、住宅地又は非農地の面積は、回復された土地の種類ごとに交換される面積の合計とする。
換算率は、（土地回収場所における補償金算定用地価／交換場所における土地使用料、地代金または住宅価格算定用地価）×100％で算出されます。
スワップ場所の土地使用料と地代を計算するための土地価格は、政令88/2024に従って決定されます。スワップ場所の住宅価格は、プロジェクトの承認された移住アパートの価格です。
整理しようとする土地の面積が基準に従って交換しようとする宅地、住宅地又は非農地の面積より大きい場合、土地を回収される者は、分割払い又は延払いではなく、一括して金銭を支払わなければなりません。
ホーチミン市人民委員会の新たな決定では、国が土地を収用する際に土地に付随する家屋や建設工事に生じた損害などのケースに対する補償についても詳述されている。技術基準を満たさない住宅や建築工事に対する補償。財産の移動費用;墓地移転に対する補償と支援ペットに対する補償…
ハノイ、109億ドンの土地区画のオークション結果をキャンセル
ハノイ市人民委員会のグエン・チョン・ドン副委員長は、タン・トゥイ工業団地（ハノイ市タン・オアイ地区タン・トゥイ村）の土地区画CのL1土地区画における生産・事業用土地使用権の競売結果を承認する決定を取り消す決定書に署名した。
これに伴い、上記土地区画における生産・経営用土地使用権の競売結果の承認に関するハノイ市人民委員会の2023年9月14日付決定第4636号は、以下の内容で取り消されます。
優勝した投資家の名前はDuc Thanh Trading Company Limitedです。住所はハノイ市トゥオンティン区ヴァンビンコミューン、カウドゥア地区です。法定代理人はNguyen Thuy Duong氏です。
オークションに出品される土地区画：Thanh Thuy 工業団地、Thanh Thuy コミューン、Thanh Oai 地区、C 区画に位置する土地区画 L1。土地区画L1の競売面積は516m2以上です。
オークション価格は109億VNDを超えた。
Duc Thanh Trading Company Limited は保証金の返金を受けられません。預託金がさらに支払われた場合、国は規定に従って預託金の額との差額を返金します。
落札結果の認定決定を取り消した理由は、落札団体が、落札結果の認定決定の日から120日以内に土地使用権オークションの費用として必要な金額を支払わなかったためです。
ハノイ人民委員会は、タンオアイ地区人民委員会（タンオアイ地区土地基金開発センター）に、土地使用権の競売結果の取り消しをドゥックタン貿易株式会社に通知するよう指示した。
同時に、土地区画L1の土地使用権の競売を規則に従って再編成する計画を提案します。
さらに、ハノイ税務局（タンオアイ-チュオンミー地域税務局）は、タンオアイ地区人民委員会およびタンオアイ地区国庫と連携して、預託金の回収に取り組みました。 Duc Thanh Trading Company Limitedが規定に従って支払った保証金の額を超える差額を返金します。
また、タンオアイ地区では最近、タンカオ村の68区画の土地の競売（8月10日）が市場に波紋を呼んでから1か月以上が経った後、当局は競売の落札者の約80％が保証金を引き出したと「結論付けた」。そのうち、落札価格が1平方メートル当たり8000万～1億050万ドンの土地区画はすべて支払われなかった。
最近、ハノイ人民委員会は土地使用権の競売に関する文書を各部署、支部、地区、町、市に送付した。特に、市人民委員会は、競売に勝つために市場価格より高い価格を支払ったが、規定通りに支払わず、市場の混乱を引き起こした事例のリストを作成するよう区人民委員会に要請した。
このリストは各地区および天然資源環境省のウェブサイトで公開されます。
2024年土地法に基づく土地利用者の7つの共通義務
2024年8月から施行される2024年土地法（改正）第31条は、土地使用者の一般的な義務を規定しています。
具体的には次のようになります。
1. 土地を正しい目的で、正しい敷地境界内で、地下の深さと頭上の高さに関する規制に従って使用し、地下の公共工事を保護し、その他の関連する法律規定を遵守します。
2. 土地登記申告を行う。土地使用権を利用して、土地使用権の転換、譲渡、賃貸、転貸、相続、贈与、抵当権設定、出資を行う場合は、法律の規定に従って手続きを完全に実行します。
3. 法律の規定に従って土地に関する財務上の義務を履行する。
4. 土地保護対策を実施する。自らの責任で汚染・劣化した土地の修復・改善・回復を行うこと。
5. 環境保護規制を遵守し、関連する土地利用者の財産および正当な利益を損なわない。
6. 地下にある物体の発見に関する法律の規定を遵守する。
7. 国が法律の規定に従って土地の収用を決定したときは、土地を引き渡す。
したがって、2024年8月1日から、土地使用者は上記の一般的な義務を負うことになります。
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