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専門家によると、剰余金方式は最も一般的な方法で、不動産プロジェクトの財務的性質を明確に反映しており、その廃止は土地評価における後退であり、供給と不動産市場に長期的な影響を及ぼすという。

この問題についてコメントしたベトナム評価協会会長のグエン・ティエン・トア博士は、これは間違いではないが、部分的にしか正しくないと述べた。さらに重要なのは、開発の可能性のある土地を最高かつ最善の利用に供する場合、国と土地を使用する組織および個人との間の金銭的義務を決定する基礎として、国はその目的を達成するために市場原理に従って土地の価格も把握する必要があるということです。そして、そのような開発用地を評価するのに適切な方法は剰余金法です。

「価格を決定するには、根拠のない計算データではなく、法的根拠（計画、ライセンスなど）と入手可能な客観的な市場データに基づく必要があります」とトア博士は強調しました。

この点についてさらに議論したところ、不動産法の専門家は、剰余金法は不動産プロジェクトの財務的性質、つまりコストはいくらか、収益はいくらか、利益はいくらかを明確に反映しており、非常に科学的かつ客観的であると述べました。この方法は、「地代差額」を搾取し、分配し、共有する方法を明確に反映しています。これは、国際的な慣行に従った現代的な不動産評価方法でもあります。

「起草機関は、評価のためのデータベースが不足しているため、評価は仮説的な要素に基づいて行われざるを得ず、正確性に欠けると考えているため、この方法を放棄することは、私の意見では説得力がありません。問題がデータベースの不足にあるのであれば、解決策は、余剰法（生産機械を破壊すること）を放棄するのではなく、質が高く信頼できるデータベースのソースを構築することです。したがって、余剰法の放棄が現実のものとなった場合、土地評価業務は後退することになります」と彼は述べた。

剰余金方式は維持されるべきである。

剰余金方式を廃止する提案により、政令第44号を改正する政令草案には、比較方式、所得方式、土地価格調整係数方式の3つの方式のみが記載されています。しかし、開発の可能性のある土地を評価する際に、これら 3 つの方法は余剰法に代わるものとしては不十分であることはすぐにわかります。

具体的に分析すると、専門家は3つの欠点を指摘しました。まず、土地の価格決定は、比較法や収益法によって計算された現在の用途ではなく、将来の潜在的な用途に基づいています。

第二に、共通の発展性を有する土地の種類には、比較法を適用できるような市場で成功裏に取引されている類似の資産がないため（例外的な場合を除き、比較可能な資産が少なくとも3つあることが条件）、評価に比較法を適用することができません。

3つ目に、収益法とは、収益が安定的かつ永続的であり、将来の収益のリスクが固定されているという仮定のもとに将来の収益を決定する方法です。一方、余剰法はまさにその逆です。したがって、利益法を剰余金法の代わりに使用することはできません。

不動産法務の専門家によると、剰余金方式を廃止すると土地評価に差が生じるという。「オークションを介さずにプロジェクトを実施するために、政府機関は投資家に土地を割り当てる際に、どのような方法で土地を評価すべきでしょうか？現在、ほとんどの不動産プロジェクトにおいて、政府機関は投資家に土地を割り当てる際に、剰余金法を適用しています（調整係数法を適用する一部の低価値土地ファンドを除く）。土地使用権をオークションで譲渡する場合でも、開始価格は剰余金法に従って決定する必要があります。」

この問題についてさらにコメントした元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、土地評価方法から土地価格調整係数法を削除し、土地上の不動産開発プロジェクトを評価するために剰余金法を維持/追加する必要があると述べた。

したがって、土地価格調整係数方式は、単に省人民委員会が定める土地価格表の値と、同じく省人民委員会が決定する係数を乗じるというものである。「市場に適した土地価格は客観的な量であり、省人民委員会によって規制・決定された二つの主観的な量の積と等しいとは要求できない。したがって、これは科学的理論を全く考慮せずに土地価格を決定する方法であると結論付けられる」とヴォ教授は断言した。

首相は最近、天然資源・環境省と各省・市の指導者に対し、土地評価における困難や障害を早急に取り除くよう求める電報を発した。特に、天然資源環境省が、土地価格を規制する政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政令の審議と公布のため、7月31日までに政府に提出する必要があること、また、土地の評価、建設、土地価格表の調整、特定の土地評価、土地価格決定コンサルティングの方法を詳述する回状第36/2014/TT-BTNMT号の改正および補足を完了する必要があることなど、重要な内容があります。
しかし、専門家によると、政令44号と通達36号の改正には大きな欠陥があり、土地の評価と不動産市場の発展に重大な影響を及ぼすことになるという。つまり、起草機関は、最も実際的な方法であり、完全で安定した透明な入力情報データベースを備えた土地評価における剰余法を排除しました。

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