需要と供給が「一致」していないとき
当局の調査によれば、全国の大都市の労働者、特に若者の住宅需要は現在非常に高い。 ホーチミン市の人口は約1,400万人で、現在から2030年までの社会住宅の需要は約85万戸です。この問題を解決するため、政府はホーチミン市に対し、現在から2030年までに100万戸の社会住宅アパートを建設するプログラムの一環として、10万戸のアパートを建設するよう指示した。しかし、その数はこの市の住宅需要の一部を満たすに過ぎない。実際のところ、ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏によれば、市内の社会住宅の数はわずか6,000戸程度だという。
ハノイでは、100万戸の社会住宅アパートを建設するプロジェクトを4年間実施した後も、市が引き渡したのは13件のプロジェクトのみであり、そのうち10件は完全に完了し、3件のプロジェクトは部分的に完了し、アパートは約11,300戸となっている。一方、専門家の計算によると、ハノイでは毎年12万世帯が新たに増えており、家族のニーズを満たすための新しいアパートの数も大幅に増加している。
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| ハノイのロンビエン地区における低所得者向けの社会住宅プロジェクト。写真：TUAN HUY |
大都市における住宅需要は継続的に増加している一方で、不動産供給は常に「不足に次ぐ不足」の状態にあり、住宅価格（社会住宅と商業住宅の両方）は売主によって継続的に新たな水準に設定されています。一方、「買い手と売り手の双方が合意する」という原則に従って売買取引に参加する当事者による投機的な行動やマンションの価格高騰を特定し、対処するための制裁措置はない。
ハノイの企業で営業職に就くグエン・ティ・ヴァン・アンさん（32歳）は、現在の資金力に見合うアパート探しに苦労しており、「10億ドン以上の資金があるので、借金返済の足しにするため、20億ドン以上のアパートを購入するつもりです。しかし、2024年末以降、アパートの価格が急騰しています。私たちが試算した金額では、どのアパートにも入居するのはほぼ不可能です。夫婦合わせて月収3000万ドンで、約35億ドンのアパートを購入した場合、20億ドンを超える負債を負うのは非常に困難です。さらに、住宅購入支援パッケージの銀行ローンの金利は、最初の1～2年の優遇措置の後は変動することがよくあります」と語った。
大都市では、高級マンション、中級マンション、セカンダリーマンションの 3 つのセグメントに投資され、建設されています。実際、ハノイとホーチミン市の中古マンションの平均価格は現在7,000万～8,000万VND/m2ですが、5,000万VND/m2未満の価格のマンションが不動産取引フロアに登場することはほとんどありません。したがって、労働者の平均収入が月1,500万〜2,500万ドンの場合、優遇ローンパッケージや家族や親戚からの支援がなければ、30億〜50億ドンのアパートを購入することはほぼ不可能です。
抜本的かつ同期的な解決策が必要
低所得者や若者が公営住宅や低価格の商業住宅を所有できるようにするために、近年、政府や中央省庁、各部門は具体的かつ実践的な政策やガイドラインを数多く打ち出している。例えば、2025年3月初旬、政府は困難や障害を取り除き、社会住宅の開発を促進するための会議を開催しました。会議において、ファム・ミン・チン首相は建設省に国家住宅基金の設立を検討し提案するよう指示した。 「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトの目標を達成しながら、社会住宅の発展のためのより効果的な支援の仕組みと政策を研究し提案し続けるよう各省庁および部門に指示する。
アジア商業銀行（ACB）は、若者が経済的困難を乗り越えるのを支援し、「ファーストホーム」ローンパッケージの発表を先導してきました。このローン パッケージは 35 歳未満の方を対象としており、優遇金利は年 5.5% から、ローン期間は最長 30 年までとなっています。特に、顧客は最初の数年間は少額で柔軟に債務を返済し、その後収入に応じて徐々に増額することができます。これは、若者の個人的な財務発展ロードマップに非常に適したアプローチです。
低所得労働者や若者が住宅を所有する機会を得る上での困難を取り除くという問題について、ベトナム国家銀行第2地域支店のグエン・ドゥック・レン副支店長は、労働者の収入が限られている状況において、低価格住宅セグメントを開発することが住宅費の問題を解決するものであると述べた。併せて、低金利、長期融資など、低所得者や若者向けの優遇融資制度の実施を拡大し、若者が容易に住宅を取得できる環境を整えます。
政府の政策と実践に賛同し、労働者新聞社がベトナム不動産協会と共同で最近開催した「不動産：若者のための住宅」セミナーでは、多くの専門家が、合理的な融資方針による財政支援と優遇融資パッケージの拡大、返済期間の20年から25～40年への延長が、低所得労働者と若者の月々の経済的プレッシャーを軽減するための重要な解決策の1つであると述べた。
しかし、ベトナム労働総同盟副議長のゴ・ズイ・ヒュー同志によると、財政支援とともに重要な役割を果たす中核問題は、政府が労働者と若者の収入に適した社会住宅プロジェクトと低価格の商業住宅の開発を指導し、実行する上で抜本的な解決策と対策を講じなければならないということだ。それに伴い、当局は投資手続きの支援、行政手続きの簡素化、プロジェクト承認時間の短縮など、企業にとって有利な政策を講じる必要があります。
労働者、特に若者の住宅購入を促進する政策について、専門家は、国家政策、銀行金利、投資家（企業）の参加の間で同時調整が必要であることに同意している。より長期の融資方針と、10～20年にわたる安定した優遇金利を維持しながら、適正な価格の商品を提供することが戦略的な変更となるだろう。そうして初めて、住宅購入者は真の利益を得ることができ、不動産市場を効果的にサポートできるようになります。しかし、支援の仕組みや政策とともに、住宅購入者を厳しく管理し、政策が適切な人々、適切な対象に届き、搾取が避けられるようにする仕組みも必要です。
ヴァン・アン
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出典: https://baodaknong.vn/co-hoi-nao-cho-nguoi-lao-dong-mua-nha-249782.html
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