公営住宅が不足し、売れないという現象が起きている。

社会住宅、労働者住宅「売れ残り」

ベトナム不動産協会（VARS）の最近の不動産市場レポートによると、第3四半期には全国で250件以上の住宅プロジェクトが売りに出されており、そのほとんどがプロジェクトの次の段階にあるという。約2万点の製品を市場に供給しています。

古いプロジェクトの次の段階からの供給に加えて、市場では、カントー、ラオカイ、ホーチミン市、ハイフォンなどの一部の地域で新しく開始されたプロジェクトからの新しい供給が記録されました。多くのプロジェクトが延長、開始、再開されました。

供給構造は依然として低層住宅と土地区画が大部分を占めており、国内の住宅供給総量の 54% を占めています。

中価格帯のマンションセグメント（2,500万～5,000万ドン／㎡）と高級マンションセグメント（5,000万～8,000万ドン／㎡）が引き続き当四半期の新規マンション供給をリードし、それぞれ販売用マンション総供給量の58％と26％を占めた。

手頃な価格のアパートメント（1平方メートルあたり2,500万VND以下）は依然として不足しており、一部の第2層および第3層の省や都市にのみ少量しか存在しません。手頃な価格のアパートの総供給量は2019年と比較して98％減少しました。

特に、VARS によれば、公営住宅は不足しており、売れ残っているという現象が起きている。ハイフォンとダナンの社会住宅プロジェクトは発売後すぐにほぼ完売したが、工業の中心地であるバクニンでは、複数のオファーがあったにもかかわらず、製品の3分の1しか売れていない。

社会住宅プロジェクトが実施されている（写真：ハ・フォン）。

昨年8月、バクニン省人民委員会は建設省に提出した報告書の中で、バクニン省は数万戸の労働者住宅の建設に投資してきたものの、同省で働く労働者は労働者住宅の購入に興味を持っていないようだと述べた。

したがって、バクニン省で完成済みおよび一部完成した労働者向け住宅プロジェクト7件（市場には約4,000戸の完成済みアパートを提供）の中で、住宅購入を登録している工業団地で働く労働者の数は極めて少ない。

報告書によれば、最近、プロジェクト所有者は労働者用住宅1,681戸を販売すると宣伝したが、売れたのはごくわずかだという。現在、7つのプロジェクトに1,324戸が残っています。

最近、建設省は政府に送付した住宅法改正案の受理、修正、完成に関する報告書の中で、全国で15の地方自治体に国営社会住宅があり、その戸数は合計15,841戸であると述べた。このうち、12,162戸は賃貸済み、1,380戸は賃貸中（バリア・ブンタウ省とヴィンロン省）、929戸は売却済み、750戸は入居者/賃借人がいないか、需要がなくなったためリース期間満了後に入居者が返却したため空室のままであり、ホーチミン市の620戸については、この住宅基金の賃貸および賃貸状況に関する具体的な報告がない。

特にダナン市には国が所有する社会住宅が10,579戸あるが、賃貸物件はなく、借りるだけとなっている。市は現在、846戸のマンション販売許可を得るために首相に報告するプロジェクトを準備しており、616戸を販売した。

ターゲット層を拡大する必要がある

建設省は、割賦販売の形態を認めれば受益者が減り、賃貸住宅基金が減少すると評価した。同時に、リース購入を認めると「豹皮」型の所有権形態につながる。つまり、プロジェクトや建物に私的所有権と国家所有権が混在することになり、管理、使用、運営が困難になる。

さらに、国際的な経験によれば、中国、韓国、シンガポールなどを含むほとんどの国では、国家予算で社会住宅に投資する際、それを賃貸目的のみに使用しています。

社会住宅と労働者住宅はどちらも不足しており、売れ残っている（イラスト写真：ハ・フォン）

バクニン省人民委員会は、1,000軒以上の労働者住宅に買い手がつかない理由として、労働者の大半は他省出身で、居住地が不安定で、頻繁に引っ越しや転職をしているためだと述べた。一方、労働者の収入は依然として低く、バクニン省における労働者住宅の売買や賃貸、割賦販売は最近非常に低迷している。

労働者住宅の魅力を高めるために、バクニン省は建設省に対し、労働者宿泊施設および労働者向け社会住宅に対するさらなる特別インセンティブ制度を検討し、補完することを勧告している。それに加えて、このタイプの住宅の管理と同期開発に関する基準、規範、規制、および具体的な指示のシステムがあります。

同省はまた、建設省に対し、社会対象者の収入と支払い能力に応じて社会住宅価格を引き下げるという目標を確実に達成するため、大規模社会住宅プロジェクトにおける同期した技術・社会インフラの建設への投資に関する規制と政策を検討・改正するよう勧告した。

併せて、インフラが整備された大規模社会住宅地における販売価格、賃貸価格、割賦販売価格の決定方法を明記する。

VARS不動産市場調査ワーキンググループのメンバーであるグエン・ホアン・ナム氏は、専門家の視点から、100万戸の社会住宅プロジェクトが完全に実施されたとしても、社会住宅の供給は依然として需要を満たすことができないと述べた。一方、社会住宅プロジェクトの実施、建設、販売のプロセスは、法的メカニズムから規制、購入条件、政策の対象となるケースまで、依然として多くの困難に直面しています。

ナム氏は住宅政策はあらゆる社会階層を対象とすべきだと提案した。社会住宅政策の受益者に関する規制は、より適切なものに変更する必要がある。公営住宅は富裕層向けに販売されるものではなく、課税所得と貯蓄はあるが高額な商業住宅には入居できない人々も対象とすべきだ。

「公営住宅の需要は非常に大きいが、困難な時期に企業の回復を助け、低所得者に定住の機会を与えるという目標を達成するためには、開発計画を慎重に計算する必要がある」とナム氏は強調した。

ソース: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/co-hien-tuong-nha-o-xa-hoi-vua-thieu-vua-e-20231014132551260.htm