古いマンションから新しいマンションまで価格が上がり続け、新たな土地が生まれ、ホーチミン市は土地区画の最小面積を規制

アパートの価格が急騰し、四半期あたり最大40％上昇、ハノイはクオックオアイの一部プロジェクトの土地利用計画を調整、耕作地を住宅用地に変換する手続きなど、最新の不動産ニュースです。

不動産商品の構造の不備は、現在の市場における依然として大きな制約であり、最近の不動産価格の上昇の理由の 1 つでもあります。 （イラスト - 写真：リン・アン）

古いアパートから新しいアパートまで、価格は上昇し続けている

建設省はハノイのアパートを評価し、新旧プロジェクトの両方で価格が上昇し続けていると述べた。現在までに、市場は新たなプロジェクト価格レベルを確立し、四半期ごとに約 4 ～ 6%、年間で 22 ～ 25% 増加しています。特に、地域によっては前四半期に比べ、地域的に35～40％程度増加した地域もありました。

調査によると、Lumi Prestige（ナム・トゥー・リエム地区）などの一部のプロジェクトは6,900万VND/m2から、Khai Son Cityプロジェクト（ロン・ビエン地区）のアパートメントは5,000万～6,800万VND/m2、Nguyen Tuan通り（タン・スアン地区）のプロジェクトは7,500万～9,720万VND/m2となっています...

ハノイだけでなく、総合的に見ると、第3四半期には、特にハノイ、ホーチミン市、大都市など、一部の地域で不動産価格が依然として上昇傾向にあることがわかります。

建設省は「価格上昇現象は局所的で、一部の地域、一部の種類、一部の不動産セグメントで発生しており、一般価格の上昇に影響を与えている」と述べた。

不動産商品の構造の不備は、現在の市場における依然として大きな制約であり、最近の不動産価格の上昇の理由の 1 つでもあります。

建設省は、手頃な価格の住宅製品の供給が市場の需要を満たすほど十分ではないと指摘した。手頃な価格のアパートセグメント（販売価格が1平方メートルあたり2,500万VND未満）では、取引や販売商品はほとんどありません。

中価格帯のマンション（2,500万VND/m2～5,000万VND/m2未満）は、依然として市場における取引と供給の大きな割合を占めています。残りは高級マンションや超高級マンション（1平方メートルあたり5000万VND以上）です。

建設省は、都市部、特にハノイとホーチミン市で大多数の人々、低所得者と中所得者のニーズを満たす住宅供給が不足している理由について、多くの理由があると述べた。

特に、不動産業は、土地価格の決定、土地使用料の計算、敷地の整地、土地の割り当てなど、法的手続きにおいて困難や障害に直面しています。

さらに、最近建設中または建設中の多くのプロジェクトは、一時的に中断、延期、減速せざるを得ませんでした。

管理機関は、土地法2024、住宅法2023、不動産事業法2023が公布・施行され、企業にとっての制度や法的規制（土地、住宅、不動産事業、信用など）の困難が基本的に解決され、不動産供給が改善を示していると評価した。しかし、新たに制定された仕組み、政策、法律が効果的に実施され、「実現」するまでには時間がかかるため、依然としていくつかの制限があります。

多くの不動産専門家は、供給増加の問題は手頃な価格帯と適正価格帯にあると指摘しています。実際、最近では、アパートの供給が増加しているにもかかわらず、ハノイの販売価格水準は一次市場と二次市場の両方で上昇傾向を記録し続けています。

サヴィルズ・ベトナムによると、ホーチミン市やハノイなどの大都市の住宅市場では、現在、手頃な価格の住宅供給が不足しており、この分野の市場シェアは2016年の60％から2024年にはわずか35％に減少し、20億ドン以下のプライマリーアパートメントは完全に消滅している。

ハノイの不動産会社の代表者は、市場で実施されているプロジェクトは主に中級と高級のものだという。需要が供給を上回ると、不動産価格は上昇します。販売価格が実際の価値よりも高く設定されることも珍しくありません。

この人物によれば、適切かつ手頃な価格の住宅が供給されなければ、不動産市場の問題は解決できないという。

ハノイのクオックオアイにおけるいくつかのプロジェクトの土地利用計画の調整

ハノイ市人民委員会は、クオックオアイ地区の2024年土地利用計画の調整と補足に関する決定第5682/QD-UBND号を発行した。

これに応じて、クオックオアイ地区の2024年土地利用計画リストの調整と補足が、2024年1月22日付決定第418/QD-UBND号、2024年4月16日付決定第2015/QD-UBND号、2024年7月25日付決定第3848/QD-UBND号において市人民委員会によって承認されました。

具体的には、2024年1月22日付決定第418/QD-UBND号、2024年4月19日付決定第2015/QD-UBND号、2024年7月25日付決定第3848/QD-UBND号で特定されたプロジェクトを調整・補足（場所名、エリア）するプロジェクトが1件です。

クオックオアイ地区の2024年土地利用計画を、中央産科病院施設2に近づくエリアに交通路を建設するプロジェクトを含む9つのプロジェクトで補完します。国立小児病院第2分院ゴック・リエップ村の文化センター建設プロジェクト。ゴック・マイア幼稚園;タンフーコミューンのフーハン村に文化的な家を建てる。ホアラック220/110kV変電所および110kV出力線に電力を供給する220kV電力線の建設。放送センター;装備・物流局管轄下の総合配給備蓄倉庫、北部石油備蓄倉庫、コンボイIの建設。ドンクアン村の6つの220kVベイの設置に対応するために、500kV西ハノイ変電所を拡張します。総面積74.18ヘクタールのフォン・カッチ小学校。

2024年7月25日付決定第3848/QD-UBND号でプロジェクト数と面積を148プロジェクト、総面積1,151.27ヘクタールに調整します。

ホーチミン市、土地分割の最小面積に関する新たな規制を発表

ホーチミン市人民委員会は10月31日、地域内の土地の種類ごとに土地の分割、土地の統合、および土地の分割が認められる最小面積の条件を規定する決定第100/2024号を発行した。

この決定は、土地分割の最小面積に関する以前の決定第60/2017号に代わるものです。

土地区画整理の最小面積については、新規定により、当該地域内の宅地は36㎡、50㎡、80㎡の3つのエリアに区分される。

具体的には、エリア 1 には、1、3、4、5、6、8、10、11 地区、ゴーヴァップ、ビンタン、フーニャン、タンビン、タンフーが含まれます。これらの地区の土地区画の最小面積は 36 平方メートルで、土地区画の間口の幅と奥行きは 3 メートル以上でなければなりません。

エリア2には、7区、12区、ビンタン区、トゥドゥック市および各区の町が含まれます。これらの場所で分割できる最小の土地面積は50平方メートルです。そのうち、間口の幅と敷地の奥行きの規制は4メートル以上です。

ゾーン3には、ビンチャン、クチ、ホックモン、ニャーベ、カンザー地区の除外都市が含まれます。これらの場所で分割できる最小の土地面積は80平方メートルです。土地区画の間口幅と奥行きは5m以上でなければなりません。

農地に関しては、ホーチミン市は、一年生作物やその他の農地の土地の分割が認められる最小面積は500平方メートルと規定しています。

一方、永年作物栽培地、養殖地、製塩地、集中畜産地については、区画に分割できる最小面積は1,000平方メートルとなっている。

旧決定と比較すると、ホーチミン市で区画分けできる住宅地と農地の最小面積は変わっていません。

土地区画整理規制の新しい点は、従来のように計画条件や建築条件に関する規制がなくなったことです。

具体的には、分割または合併される土地は、通路があること、既存の道路との接続があること、給排水が確保されていること、その他必要なことが合理的に確保されていることなどの要件を満たす必要があります。

土地使用者が宅地の一部又は宅地と同一の敷地内の土地を歩道用に留保している場合、当該土地を分割又は併合する際に、歩道用に供する土地部分について用途を変更する必要はありません。

土地使用者が土地の一部を歩道として確保する場合、この歩道は当事者間で合意され、地方自治体は実際の状況に基づいて、土地を分割または結合する前に承認を与えます。

多数の土地に利用される歩道と判断された土地部分については、証明書上共用形式に変更されます。

農地を宅地へ転用する手続き

農地を住宅地に転用する場合は、2024年土地法第227条の規定に従って、管轄の政府機関に提出する書類を準備する必要があります。

農地を住宅地に転用できるのはいつですか?

2024年土地法第116条および第121条第1項b号に基づき、土地利用者は管轄の政府機関の承認を得た場合にのみ農地を住宅用地に転換することができます。つまり、規制に従って土地利用目的の変更を認める決定がなされなければならない。

管轄の国家機関による土地利用目的の変更を許可する決定を得るには、管轄当局が承認した都市計画に関する法律の規定に従って、地区レベルの土地利用計画または総合計画またはゾーニング計画に基づく必要があります。

肥沃な土地を住宅地に転換する手続き

2024年土地法第227条の規定によれば、土地利用目的の変更の順​​序と手順は次のとおりです。

ステップ 1. 規定に従って土地利用目的の変更申請書を提出します。

ステップ 2. 管轄当局が土地利用目的の変更の条件を確認します。書類が確保されていない場合には、土地使用者は書類を補足し、土地管理機関に再提出しなければならない。

ステップ 3. 完全な申請書を提出した後、管轄の土地管理機関は書類を作成し、地区レベルの人民委員会に提出して、土地利用目的の変更を許可する決定を発行します。

ステップ 4. 免除の場合を除き、規定に従って土地使用料を支払います。

ステップ 5. ファイルを土地登記所の事務所/支所に転送し、登録を実行し、登記簿を発行し、土地データベースと地籍記録を更新および修正し、土地利用者に登記簿を返却します。

土地使用権の移転と土地利用目的の変更の両方を行う場合には、規定により土地利用目的の変更手続きと同時に土地使用権の移転登記手続きも行われます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-c​​hung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html