マンションはもう人気がない、ハノイの最新地価表を「チェック」、レッドブック発行関連5文書を廃止

首都の不動産市場は冷え込み、ハノイは新たな土地価格表を発行、レッドブック発行に関連する5つの文書を廃止…などが最新の不動産ニュースです。

不動産専門家によると、住宅価格を落ち着かせるには、市場における需要と供給のギャップの問題を解決する必要がある。実際、ハノイのマンション市場では住宅供給不足の「渇き」が徐々に解消されつつある。（写真：リン・アン）

ハノイの不動産価格は驚くほど変動している

長期にわたる継続的な価格上昇の後、ハノイの不動産価格は鈍化の兆しを見せている。一部の地域では、わずか数日後には価格が数億ドンも値下げされたプロジェクトが売りに出されている。

いくつかの不動産情報サイトの調査によると、ハノイの11月と12月のマンション価格は下落傾向を示し始めている。

例えば、ナム・トゥー・リエム地区のビルにあるアパートは、10月に1平方メートルあたり約6,300万ドンで売りに出されていたが、11月には1平方メートルあたり約6,100万ドンまで値下がりした。

ロンビエン地区のアパートの場合、現在の販売価格は1平方メートルあたり5,000万～6,000万ドンですが、10月の平均価格は1平方メートルあたり5,500万～6,500万ドンでした。

ハドン（ハノイ）の不動産取引フロアの責任者によると、過去2か月間、ハノイの不動産価格は調整され、下落傾向がますます一般的になっているという。

ハノイのマンションの流動性の低下について、EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、最近、需要と供給の差により、ハノイのマンション価格は地元だけで高騰していると語った。現在までにハノイのマンション価格はピークを超えており、多くの人が住宅購入計画を一時的に中断しているため、最近は流動性が非常に低くなっています。

経済学者准教授ディン・チョン・ティン博士は、2024年はハノイのマンション部門で急激な価格上昇が見られる年になると認めた。マンションの価格は一次市場と二次市場の両方で上昇しており、古い物件も例外ではありません。暑い時期には、価格は毎日、毎週上昇します。しかし、ティン氏は、今後、マンション価格の上昇は鈍化し、市場はより安定する傾向にあり、「熱狂的な」状況はなくなるだろうと考えている。

トアン氏も同様の意見で、マンション価格がこれ以上上がることはほとんどないと予測した。しかし、この人物によれば、マンション価格がすぐに下がることは非常に難しいだろうとのことだ。

不動産専門家によると、住宅価格を落ち着かせるには、市場における需要と供給のギャップの問題を解決する必要がある。実際、ハノイのマンション市場では住宅供給不足の「渇き」が徐々に解消されつつある。

特に、ハノイの低価格住宅市場は、首都で新しい社会住宅プロジェクトが長い間行われなかった後、多くの社会住宅プロジェクトが開始され、認可されたため、前向きな兆候を示しています。

最近、ドンアン郡ウイノ村で460戸以上のアパートを備えた社会住宅プロジェクトが開始され、2026年10月に完成する予定です。

今月初め、ハディン（タンチ）新市街地で新たな社会住宅プロジェクトが開始された。計画によれば、この社会住宅地区には25階建ての建物に440戸のアパートが建てられる予定だ。このプロジェクトは30か月以内に完了する予定です。

これに先立ち、11月末にはロンビエン区トゥオンタン区の社会住宅地区にある600戸近くのアパートからなるCT1マンションの建設許可が交付されていた。

ハノイに新たな土地価格表

ハノイ人民委員会は、2019年決定第30号（決定第30号、ハノイの土地価格表は2020年から2019年3月31日まで適用される。2024年12月）の内容の一部を修正および補足する決定第71号を発行しました。。新たな決定により、現在の土地価格表が調整され、2025年12月31日まで有効となります。

決定第71号の重要な点は、ハノイが土地の位置の決定、土地の区画の深さに応じた土地価格、距離に応じた価格の減少の原則に関連する規制を補足および修正したことです。

新しい規制では、土地の立地は、収益性、インフラの状況、地価表に記載されている道路や街路へのアクセス距離に基づいて決定されます。

具体的には、場所 1 は、土地価格表に記載されている道路や街路に隣接する土地区画に適用されます。

位置2は、断面積3.5m以上の路地に隣接する土地に適用されます。

場所3は、路地に隣接した断面積2m以上3.5m未満の土地です。

場所4は、路地に隣接した断面積2m未満の土地です。

道路や街路から遠い土地については、距離に応じた割引が価格表に規定されています。 200～300mでは5%削減。 300～400mの場合、10%割引。 400～500mでは15%削減。 500m以上は20％割引となります。

この調整は、中心部から離れた土地区画の評価額が高くなる状況を避け、土地利用の実態や経済的価値に適した価格にすることを目的としていることがわかります。

この決定では、敷地の奥行きに応じて土地価格の分類も規定されている。したがって、歩道および路地の境界から100mまでは、規定による土地価格の100％が適用されます。 100～200mの場合、10%割引。 200～300mの場合、20%割引。 300m以上は30％割引となります。

旧地価表と比較すると、調整地価表は2～6倍高くなります。そのうち、市内で最も土地価格が高いのはホアンキエム地区で、1平方メートルあたり6億9,530万ドンとなっている。この価格は、レ・タイ・トー通り、ハン・ガン通り、ハン・ダオ通りを含む位置1の住宅用地に対応し、旧土地価格表（1億8,790万VND/m2）の3.7倍となっています。

チャンフンダオ通り（チャンタントンからレズアンまで）は、以前は1平方メートルあたり1億1,400万ドンで最高地価でしたが、現在は6倍の6億9,530万ドン/平方メートルに上昇しています。

ニャトー通りは1平方メートル当たり1億2,540万ドンから6億9,530万ドンへと5.5倍に上昇した。ハイバーチュン通り（レタントンからクアンスーまで）の土地も、6億9,530万VND/m2と最も高い価格となっている。

バディン区で最も高い土地価格は、ファンディンフン通りの4億5,080万VND/m2です。

住宅地内の農地の価格表にも柔軟な規制が追加されました。

具体的には、居住地域内の農地の価格は居住地域外の農地の価格よりも高くてもよいが、他の地域の対応する農地の価格の 50% を超えてはならない。

農村地域の住宅地および商業サービス用地については、コミューンおよび地域ごとに土地価格表が詳細に記載されています。特に、価格表に記載されている道路から 200 メートルの範囲外にある土地については、距離規制に応じて価格が引き下げられます。

決定第71号は2024年12月20日から発効します。

管轄当局がこの決定の発効日前に土地使用者の書類を受け取った場合、財政義務、税金、その他の収入を決定するために土地価格表の土地価格が適用される。土地予算は、規則に従って実施される。申請書の提出時期。

ホーチミン市：土地から17兆ドン以上を徴収

上記の情報は、ホーチミン市人民委員会が、土地管理プロジェクトの実施5年間と当該地域の土地有効利用の方向性をまとめた報告書の中で発表したものです。

ホーチミン市人民委員会の報告によると、2021年、市内の土地からの総収入は22兆944億ドンに達した。土地使用料、土地賃料、不動産譲渡手数料、証明書発行手数料、ファイル鑑定手数料を含みます。 2022年には、パンデミック後の不動産市場の回復により、収益は30兆1,258億ベトナムドンに急増しました。しかし、2023年には市場の減速により土地収入は15兆111億ドンに減少しました。

注目すべきは、2024年の最初の10か月間で、ホーチミン市は17兆0090億ベトナムドンを徴収したことです。「これは市場の回復と成長の兆しを示している」とホーチミン市人民委員会の報告書は述べている。

ホーチミン市人民委員会は、これまで市内の土地管理と利用は、実施作業に法的根拠がないなど、依然として多くの困難に直面しており、研究と提案が必要であると評価した。政策輸出同時に、2024年土地法が施行されますが、実際に適用され、規制に関する助言や実施手順が提供されるまでに時間がかかります。また、土地関係の手続きもまだ遅く、総合計画や調整都市計画も適時に承認されていない状況です...

今後、ホーチミン市人民委員会は、都市開発のための投資資源を創出するために、天然資源、特に土地の管理と有効利用に関するプロジェクトを実施する予定です。

したがって、2025年から2030年にかけて、2024年土地法の規定と実施ガイドラインに従って実施の基礎となる法律文書の見直しと公布に重点を置く。

ホーチミン市は、土地情報システムの完成、アーカイブ文書のデジタル化、土地情報データベースの更新、データの同期化などを緊急に指示し続けています。

さらに、行政手続きの受付と処理における情報技術の適用を増やし、透明性を高めて時間を短縮し、企業、投資家、世帯、個人にとっての公式および非公式のコストを削減するための行政改革を主導します。

市はまた、行政手続きの公表形式を刷新し、実施手順を図式化することで、組織や市民が土地や環境分野の手続きに容易にアクセスできるようにします。計画情報を徹底的に公表し、計画管理を強化します。