ハノイ東西のマンション価格差、10件のプロジェクト検査停止提案、土地埋め立て時の補償条件

ハノイのアパート市場の調査、ハイズオン省が10件のプロジェクトの検査停止を提案、国が住宅用地を収用する際の補償条件…などが最新の不動産ニュースです。

ハノイ市場全体の主要アパートの平均販売価格は、2022年初頭の1平方メートルあたり4,000万ドンから、2024年第3四半期には1平方メートルあたり約7,200万ドンまで大幅に上昇しました。写真：エコライフ・タイホープロジェクトの展望。 （出典：Thu Do Invest）

ハノイのアパート市場は継続的に成長している

2024年第3四半期の主要アパート市場は引き続き成長し、西部と東部で多くの新しい分譲地やプロジェクトが開始されたことにより、新規にオープンしたアパートの供給は約8,700戸に達し、前四半期比2％増、前年比208％増となりました。

OneHousingは、2024年第4四半期には東部のアパート供給量が西部を上回ると予測している。一方、ハノイの主な価格水準は7,000万VND/m2まで上昇し、市場全体の東部エリアの最低単価は約6,200万VND/m2となっている。

ハノイ市場全体の主要マンションの平均販売価格は、2022年初頭の4,000万VND/m2から2024年第3四半期には約7,200万VND/m2まで大幅に上昇しました。特に、今四半期の新規オープンプロジェクトの平均価格は約7,200万VND/m2（VATおよび管理費を除く）に達しました。これは、今四半期の新規オープンマンションの供給が主にハイエンドおよび高級セグメントとして記録され、市場シェアの100％を占めたためです。

特に、2024年第3四半期では、東部エリアのプライマリー価格は市場で最も低く、約6,200万VND/m2となり、市場全体の平均よりも約800万VND/m2低くなっています。これにより、東部の新しい高層ビルプロジェクトは投資家と住宅購入者の両方から注目を集めるようになります。

特に、西部地区と都心部の主な販売価格は現在、それぞれ7,500万ドン/m2と9,300万ドン/m2を超えており、この地域に主に高級住宅の供給が集中しているため、東部地域の1.2倍と1.5倍高くなっています。

統計によると、2024年第3四半期の主な取引量は約8,900戸に達し、四半期ごとに10％、年間で160％の増加となりました。この成長は主に銀行の金利の低さと投資家の柔軟な支払い方針によるもので、住宅購入者と投資家の両方を惹きつけています。

取引のほとんどは、2023年第1四半期以降7四半期連続で売上が増加している2つの大都市、ビンホームズオーシャンパーク1-2とビンホームズスマートシティの新規オープン分譲地とプロジェクトに集中しています。中価格帯、高価格帯、高級セグメントの両方で92～100％の吸収率を誇るこの2つの都市部は、ハノイの高層マンション市場ですべての顧客セグメントにとって最大の魅力を示しています。

2024年第4四半期にはハノイ市場の消費量が約8,000戸になると予測されており、第3四半期に比べると若干減少するものの、昨年の同時期に比べると依然として増加する見込みだ。ビンホームズオーシャンパーク1-2の売上高は、新規に開始されたプロジェクトの数が多いため、ビンホームズスマートシティを上回ると予想されています。

2024年の最初の9か月間で、二次高層マンションの取引は25,000戸を超え、ビンホームズオーシャンパークやビンホームズスマートシティなど一次販売が好調な都市部を中心に引き続き集中しています。

2024年第3四半期、ハノイのアパート譲渡市場は2四半期連続で成長し、取引件数は約9,400件に達した。この成長の大部分は、取引量が最も多かった10件のプロジェクト、特に、充実したユーティリティシステムと優れた建設品質により大きな関心を集めたVinhomes Ocean ParkとVinhomes Smart Cityによるものでした。

2024年第4四半期には二次取引量が引き続き増加し、約1万ユニットに達すると予測されており、市場シェアのほぼ半分は、2024年の最初の9か月間に最も取引された上位10のプロジェクトからもたらされるでしょう。

ハノイでは、低価格のアパートが約6,000戸売り出される予定だ。

ハノイ建設局によれば、2024年から2025年にかけて完成予定の社会住宅プロジェクト11件には、約6,000戸のアパートが建設される予定だ。

この情報は、ハノイ・ラジオ・テレビが最近主催した「不動産市場の健全化と発展に向けて」フォーラムでの討論の中で、ハノイ建設局から発表された。

同局によると、市内では現在、69件の社会住宅プロジェクトが実施されており、実施中だという。そのうち、2021年から現在までに、約64万平方メートルの社会住宅床面積が完成しており、完全に完成したプロジェクトが8件、部分的に完成したプロジェクトが3件、合計10,270戸以上の住宅が建設されています。

2024年から2025年にかけて、11のプロジェクト、延床面積約34万5000平方メートル、5,923戸の社会住宅が完成する予定である。

これにより、2021年から2025年にかけて19のプロジェクトが完成し、社会住宅の床面積は約95万2千平方メートル、戸数は約1万5,440戸となり、市の社会住宅開発計画の目標値（床面積121万5千平方メートル）の約78.3％に達する見込みだ。

ハノイ建設局は、2026年から2030年にかけて、床面積約321万平方メートル、約57,170戸のマンションを含む50のプロジェクトが実施中であると発表した。

管理機関の情報によると、ハノイ市は、ドンアン、ジアラム、メリンの各区に集中し、総土地利用規模が200ヘクタールを超え、約1万2000戸以上の住宅が建設される4～5つの社会住宅エリア（独立型）の投資家を選定するための入札に役立つ投資政策の評価を組織している。

具体的には、ティエンズオンコミューン（ドンアン地区）の 2 つの社会住宅地区が含まれます。社会住宅地はコビコミューン（ジアラム県）に集中しており、社会住宅地はダイマックコミューン（ドンアン県）、ティエンフォンコミューン（メリン県）に集中している。

今後、ハノイの社会住宅供給は、ファップヴァントゥヒエップ新市街地の学生用住宅を賃貸社会住宅に転換することでも補充される予定だ。

建設局によると、市人民委員会は現在、同局に投資プロジェクト提案書の作成と2024年の承認申請を指示しており、A2棟とA3棟の改修・改修は2026年に完了し、A4棟の投資・建設は遅くとも2027年までに完了する予定だ。

さらに、市は計画建築局に、地区や町の人民委員会、ハノイ工業輸出加工区管理委員会と調整し、同期インフラを備えた大規模で独立した社会住宅エリア（1エリアあたり約2,000戸の社会住宅）を創設するための約15の土地基金を検討および補充する任務を与えました。 2024年の政治局指令第34号の政策に従い、工業団地に近い2～3の地域を選択し、公共投資資本を使用して賃貸用の社会住宅の建設に投資することが提案されている。

ファップヴァン・トゥヒエップ（ハノイ）の学生用住宅エリアの 3 つの建物が賃貸用の社会住宅に改装されました。 （出典：ベトナムネット）

ハイズオン省の10のプロジェクトで検査停止が提案される

ハイズオン省人民委員会は最近、天然資源環境省に対し、同省の2023年決定第4270号に基づき、同省内の10件の住宅・都市開発プロジェクトの検査を停止するよう要請した。

原因は、ハイズオンに大きな影響と損害をもたらした最近の嵐第3号（ヤギ）によるものです。地元は現在、嵐の影響を乗り越えようとしています。

併せて、政府は9月17日、嵐3号の影響を緊急に克服し、人々の状況を速やかに安定させて生産とビジネスの回復を促進し、積極的に経済成長を促進し、インフレをうまく抑制するための重要な課題と解決策に関する決議第143/NQ-CP号を発布した。

内容は次の通り。「地方が自然災害や洪水の影響の克服に集中できるよう、政府監察機関、各省庁、支局は地方における検査・検査活動を一時的に停止する。」

検査の停止が提案されている10の住宅および都市プロジェクトのリストには、以下のものが含まれています。タンハー町の西側の新しい住宅地。タンアンコミューンのドンパン村の新しい住宅地。フォン川（タンハー）の北にある新しい住宅地。商業住宅街とコンホア市場（チリン市）カムフックコミューン商業住宅地区（カムザン）ホンフォンコミューンのドンケ新住宅地区とナムチュンコミューンのトゥオンズオン新住宅地区（ナムサック）。ビンダンコミューン（キムタン）の新住宅地。フー村、タイホックコミューン、トゥアンドン村、ビンミンコミューン、ルオックヴァック工芸村住宅地プロジェクト（ビンザン省）の新住宅地。

国が住宅用地を収用する場合の土地補償の条件

国が住宅用地を収用する場合、土地の補償を受けるにはどのような条件を満たす必要がありますか?現在の規制を理解するために、以下の記事をお読みください。

2024年土地法（2024年8月発効）第98条は、国が住宅用地を収用する場合の土地補償について次のように規定している。

1. 国家が土地を回収する際に、ベトナム国内の土地使用権に付随する住宅を所有し、居住地を使用している世帯、個人、海外に居住するベトナム人、経済組織は、本法第95条に規定する補償条件を満たしている場合、居住地、住宅、金銭、または回収された土地の種類とは異なる用途の土地で補償される。

2. 国家が土地を収用する際に、住宅建設投資プロジェクトを実施するために土地を使用している経済組織、海外に居住するベトナム人、および外国投資資本を持つ経済組織が、本法第95条に規定された補償条件を満たしている場合は、金銭または土地で補償される。

3. 政府はこの条の詳細を定める。

2024年土地法第95条第2項は、以下の条件のいずれかを満たす場合に、本条第1項に規定されたケースについて土地の補償が行われると規定している。

a) 土地使用権証明書、または家屋所有権および土地使用権証明書、または土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産証明書、または土地使用権、土地に付随する資産の所有権証明書を保有していること。

b) 管轄の国家機関による土地の割り当て決定、土地の賃貸決定、または土地利用目的の変更を許可する決定がある。

c) 本法第137条の規定に従って土地使用権及び土地に定着する財産の所有権の証明書の交付の根拠となる土地使用権に関する文書のいずれかを有すること。

d) 合法的な土地使用権を有するものの、土地登記手続きが完了していない者から、法律の規定に従って土地使用権の譲渡を受ける。

d) 抵当契約で合意されたとおりに土地を債務の返済に使用する。土地使用権オークションの落札者が法律の規定に従って金銭上の義務を履行したことを認定する文書。

３ 政府は、土地に対する補償のその他の場合及び土地に対する補償の条件を定める。

したがって、国が住宅用地を干拓する際に土地に対する補償を受けるためには、上記の条件を満たす必要があります。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-c​​henh-lech-gia-chung-cu-giua-dong-va-tay-ha-noi-de-nghi-dung-thanh-tra-10-du-an-dieu-kien-boi-thuong-khi-thu-hoi-dat-294253.html