郊外のアパートの購入を受け入れても、貧困層は依然としてその価格を支払うことができない

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ハノイの都心部で何年も家を探していたトラン・アン・トゥさん（ハザン省出身）は、都心部に住むという夢を諦めざるを得ませんでした。ハノイの住宅価格が高騰しすぎて、今では彼と妻の手が届かない状態になったからです。

トゥ氏はこう語った。「妻と私は約3億ドンの貯蓄がありますが、両家計を支えるには無理です。借り入れが必要な場合は銀行からしか借りられません。しかし、都心部の住宅価格は現在、50～60㎡のアパートで約40億ドンです。そのため、銀行から80%まで借り入れることができたとしても、収入が少なく、20%の資金も足りないため、融資条件を満たすことができません… 」

しかし、それでも家賃として月700万ドンを支払いたくないトゥ氏と妻は、郊外のアパートの方が値段が手頃だろうと期待して、遠くで働くことを受け入れ、郊外にアパートを買うことに決めた。しかし、トゥ氏が驚いたのは、ジアラム地区で家を買うことに同意したにもかかわらず、ここのアパートの価格が安くなかったことだ。

「不動産業者に連れられて、マンションの20階にある60平方メートルの部屋を30億ドンで見学に行きました。つまり、妻と私が持っている3億ドンは、その家の価値のわずか10分の1で、銀行ローンを借りる資格がないのです」とトゥさんは悲しそうに語った。

トゥ氏はホアイドゥック、タンチ、ドンアンなどの他の地域でもアパートを探し続けましたが、状況はあまり楽観的ではありませんでした。というのも、この地域のアパートの価格はどれも1平方メートルあたり約5,000万ドンで、60平方メートルのアパートでは約30億ドンに相当するからです。

「郊外の小さなアパートは15億～20億ドンくらいだろうと思っていました。でも、このタイプのアパートはもう売りに出されていません。不動産会社に紹介してもらった一番安いアパートでも22億ドンでした。この価格だと、妻と私は銀行から借りる前に、友人から借りようかと考えています」とトゥ氏は語った。

トゥさんと同じ状況にあるトラン・グエット・ミンさん（ハイズオン省出身）も、家探しに苦労した経験を語った。ミンさんは、長年働いて夫と5億ドンを貯め、家族全員の通勤や通学の便宜を図るためハノイ都心部に小さな家を買う予定だと語った。しかし、ミンさんは都心部のアパートの価格がどこも40億〜50億ドン程度であることにがっかりした。

「毎月約800万ドンの家賃を払わなければならないので、この月々の出費を減らすために、小さくても家を持ちたいと思っていました。そこで、夫と私は銀行ローンを借りて家を買うことにしました」とミンさんは語った。しかし、住宅価格が高騰していたため、夫婦は銀行の融資条件を満たすことができませんでした。

ブローカーの紹介によると、現在ハノイ郊外では、インフラの接続が良い近代的な都市部に多くのプロジェクトが建設されているため、都心部への移転にはそれほど時間がかからず、最も重要なのは、住宅価格が都心部よりもはるかに安い可能性があるということです。ミンさんはそれが合理的だと考え、郊外のアパートを探すことにしました。

しかし、仲介業者に家を見せてもらったところ、郊外のマンションの価格が一平方メートルあたり7000万～9000万ドン程度だったので、ミンさんは「目がくらむ」思いをせずにはいられなかった。

「仲介業者に連れられて60平方メートルほどのアパートに行きました。近代的な都市部に位置し、プールと遊び場も付いていたのでとても満足していました。しかし、1平方メートルあたり8900万ドンという価格を聞いて本当にショックを受けました。何度も調べた結果、たとえ20キロも通勤することを覚悟したとしても、それでも家賃は法外な値段だと気づきました」とミンさんは不満を漏らした。

郊外のアパートは安くない

不動産専門家によると、ハノイ都心のマンション価格が高騰しすぎたため、最近はハノイ郊外のマンション価格も急騰しているという。

例えば、ホアイドゥック地区では、アンラック・グリーン・シンフォニー・プロジェクトとザ・ウィステリア・プロジェクトのアパートの販売価格は、1平方メートルあたり約6,000万ドンから7,300万ドンの範囲です。ここでは、3ベッドルームを備えた108平方メートルのアパートが75億ドン（1平方メートルあたり6,900万ドン超）で販売されています。

ジアラム地区には、8,000万VND/m2から9,000万VND/m2以上の価格帯のアパートがあります。面積62平方メートルのアパートが57億ドンで販売されており、これは1平方メートルあたり約9,200万ドンに相当します。

ドンアン地区では、アパートの価格も1平方メートルあたり4,000万～6,000万VNDの間で変動しています。 58平方メートルのアパートが36億ドンで売りに出されており、これは1平方メートルあたり約6000万ドンに相当します。

ベトナム不動産協会（VARS）副会長のグエン・クオック・カイン氏は、都心部のマンション価格が急騰しただけでなく、郊外のマンション価格も新たな水準に達し、1平方メートルあたり約6000万～7000万ベトナムドンに達したとコメントした。

「過去15年間でこんなことは予想していませんでした。この価格は都心部とそれほど変わらないため、特に平均所得や低所得者層にとって住宅を所有することがますます困難になっています」とカーン氏は述べた。

ダットサンノースのヴー・クオン・クエットCEOも同様の意見で、現在、郊外のアパートの価格は安くなく、平均価格は1平方メートルあたり5,000万～6,000万ドンで変動していると述べた。

郊外のマンションは都心から遠く、都心部に比べて条件が悪いことが多いにもかかわらず、価格が上昇し続けている理由について、クイエ氏は、建設費の高騰、用地整地の高額な補償、税金の高さなどにより、投資家が安く売却することが難しいためだと述べた。

さらに、現在の市場は困難な時期を経験していないため、参加する投資家は多くなく、一方で都心部のマンションの供給が少なすぎるため、郊外のマンションの価格も上昇しています。

さらに、今日では土地資金がますます不足しているため、公営住宅の開発は容易ではなく、郊外のアパートの価格が上昇する原因となっています。

別の観点から見ると、PropertyGuru Vietnamの副所長であるNguyen Quoc Anh氏は、土地価格の継続的な上昇がアパート価格の上昇を引き起こしていると分析した。土地価格が年間20～30％上昇すると、アパートの価格も約9～10％上昇します。

また、ハノイの中心部のコンセプトも大きく変化しました。以前は、ホアンキエム区が市の中心地区であり、隣接するドンダー区、ハイバーチュン区、バーディン区、カウザイ区などがハノイの中心地区と考えられていました。しかし最近では、インフラが整備され、交通の便がよく、サービスやアメニティが充実した地域も中心地とみなされるようになりました。郊外のマンションが「グレードアップ」し、価格が上昇している理由もこれだ。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長はまた、ドンアン、ナム・トゥー・リエム、ハ・ドン、ナム・トゥー・リエム、ジャ・ラムなど中心部から遠いとされる地域のマンション価格は、インフラの改善により近年継続的に上昇していると述べた。

具体的には、環状道路、高速道路、紅河高架橋への投資と建設が行われ、これらの地域と市内中心部の接続性が高まり、不動産価格が上昇しました。

もうひとつの理由は、政策メカニズムがまだ同期されておらず、供給が需要を満たせない状況につながっていることです。特に大都市では住宅需要が増加している一方で、プロジェクトは承認されないか、承認を得るのが非常に困難です。これにより住宅価格が全体的に上昇し、低所得者層が都心部で住宅を購入することが困難になり、郊外へ移り住む傾向が高まっています。需要が高まるとすぐに供給が不足するため、郊外のアパートの価格は市場のルールに従って上昇します。

チャウ・アン

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