建設省の予測によれば、2021年から2030年にかけて住宅需要は都市部を中心に引き続き増加します。都市人口比率は現在約40％ですが、2030年には約45％に増加します。現在の人口増加率と住宅需要を考えると、毎年約7,000万平方メートルの都市住宅を追加する必要があります。
特に、ベトナムの社会住宅分野には、発展の可能性と余地がまだ大きい。しかし、現実には、これらの政策はそれほど魅力的ではないため、ほとんどの不動産事業者は依然としてこの分野に「無関心」です。国民や企業は、社会住宅開発を促進するための手続き上および財政上の障壁を取り除くのに役立つ一連の新たな政策が発表されることを期待している。
G-Home ゼネラルディレクター、グエン・ホアン・ナム氏：
現在、投資家が社会住宅を建設したい場合、事業者はアパート資金の20％を賃貸用に確保する必要があり、5年後にのみ売却が許可されます。現在、公営住宅を開発するには、企業は非常に高い費用を費やす必要があるが、一方で「枠組み」があるために賃貸料は高く設定できない。
社会住宅の販売価格と賃貸価格はすべて、プロジェクトが所在する地域の建設省ポータルで公開されています。ハノイとホーチミン市の公営住宅の推定賃貸価格は、1平方メートルあたり月額約10万ドンです。その他の省では、月額30,000～50,000VND/m2程度となります。
言うまでもなく、公営住宅を借りるには、入居者は多くの条件を満たす必要があります。少なくとも1年間はレンタルする必要があります。さらに、規則では、入居者が一度社会住宅政策を享受すると、再度享受することはできないと規定されています。したがって、借主が正式に 1 か月だけ賃貸した場合、将来的に公営住宅を購入することはできません。
世界中の多くの国々では、長期的な資本コストが安いため、住宅を貸し出すビジネスモデルを広く導入して成功を収めています。企業は3%程度の金利で借り入れるだけで済むため、簡単に投資でき、リースすれば利益も得られます。
一方、ベトナムでは現在、企業は約12～15％の金利で資金調達する必要があり、常に準備金を準備する必要があるため、実施コストが増加しています。現在の金融メカニズムでは、金利と投入コストが非常に高い場合に企業を支援するための資金源がありません。
一方、事業の利益率はわずか 10% で、毎年平均 2% の利益しか達成できません。このため、公営住宅の建設に投資する企業を誘致することが難しくなります。
CBREベトナムのシニアディレクター、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏：
2021年以降、社会住宅建設の投資資本率は、建設省の商業住宅建設と同じ投資資本率が適用されます。しかし、建設省は2022年7月13日に、2021年の工事の建設投資資本率と構造部材の総建設価格を発表する決定第610/QD-BXD号を発行しました。
これに応じて、建設省は、アパート形式の社会住宅プロジェクトの建設のための投資資本の枠組みを発行しました。検討の結果、社会住宅プロジェクトの建設のための投資資本は、商業用アパートの建設のための投資資本よりも約 25% 低いことがわかりました。
したがって、2021年以降に建設される社会住宅プロジェクトは、価格計画を策定する際に建設省が発行する投資資本率を参照して適用するため、社会住宅建設の投資資本率は商業住宅の投資資本率よりも低くなります。しかし、質の高い住宅を確保し、モデルとなる社会住宅地を建設したいのであれば、投資率を高める必要があります。
現在、ベトナムでは社会住宅だけでなく、あらゆる不動産商品の開発コストが高くなっています。したがって、解決すべき問題は、投資家が事業運営において損失を回避し、利益を上げることができるかどうかです。
市場における住宅需要は、特に手頃な価格の分野や特に社会住宅において、依然として非常に高いです。したがって、企業も市場を注意深く追跡し、機会を捉えて、コストが高すぎない製品ラインを立ち上げられるようにする必要があります。さらに、世界中のいくつかの国での経験から、投資家はアパートを買い手に販売するのではなく、賃貸契約に購入を許可する条項を盛り込み、1～3年間の賃貸期間を許可することが分かっています。したがって、この 3 年間で、困っている人々はより多くの蓄積と選択の機会を得ることができます。
ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏：
政令第100/2015/ND-CP号によれば、社会住宅プロジェクトの投資家は、建築密度または土地利用係数を最大基準の1.5倍まで増加することが許可されています。しかし、建設省は最新の社会住宅の開発および管理に関する政令案において、この規定を削除した。
社会住宅の開発と管理に関する政令案には、社会住宅プロジェクトの投資家が建築基準や規制と比較して建築密度または土地利用係数を最大1.5倍まで調整できるようにする条項を追加する必要がある。これは実現可能性を確保し、投資家が土地使用権を交渉したり、社会住宅プロジェクトを実施するための土地使用権を取得したりすることを奨励するためです。
これも投資家を引き付ける政策メカニズムの一つです。土地区画または土地面積に 1/2000 スケールのゾーニング計画しかない投資家を選定するための入札の場合、または投資家が現在社会住宅プロジェクトを実施するために土地を使用する権利を持っている場合、社会住宅プロジェクトの投資家は、管轄当局が発行した現在の建設基準および規制と比較して、最大 1.5 倍まで建築密度または土地利用係数を調整できる必要があります。
なぜなら、この政策メカニズムがなければ、投資家は、多くの規制に縛られる社会住宅プロジェクトを実施する代わりに、より簡単で効果的な商業住宅プロジェクトを実施するために所有する土地を使用することを選択するからです。
さらに、国には社会住宅を開発するための土地資金がないため、投資家が自ら土地使用権について交渉したり、社会住宅プロジェクトを実施するための土地使用権を取得したりすることを奨励する必要がある。
VNAによると
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出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
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