土地競売を投機目的で利用しないよう警告、不法占拠地4件がレッドブック発行対象に

ビンズオン省が数十の「黄金の土地」を競売にかける、新法に基づく農地の宅地化価格、侵害と違反の4件がレッドブック対象に…などが最新の不動産ニュースです。 [広告_1]

不動産：ハノイのホアイドゥック地区の土地が競売にかけられました。 （出典：ベトナムネット）

土地オークションを投機や価格高騰に利用しないよう警告

最近、ロンクック地区（ハノイ市ホアイドゥック郡ティエンイエン村）の19区画の土地の競売に世論が注目している。落札価格は、1平方メートルあたり1億3,330万ドンと、これまでのハノイ郊外のいくつかの地区の価格と比べて「記録的」なものとなった。多くの「土地ブローカー」は、競売で落札されると予想されていた土地を、2億ドン以上の差額で売却した。

ラオドンの情報によると、不動産専門家のディン・ミン・トゥアン氏は次のようにコメントしている。「落札価格が平均より2～3倍高いため、周辺に土地を所有している人たちは、土地の売値を上げようという心理にかられている。突然の土地高騰は、土地価格の継続的な上昇から利益を得ようと多くの人が土地の購入に殺到する土地投機の傾向を生み出す可能性もある。しかし、これはお金が他の経済活動に循環するのではなく、土地に流れ込む状況を引き起こす可能性がある。」

法律の遵守、公開性、透明性を確保するため、ファム・ミン・チン首相は土地競売の是正を要請した。電報には、報告された異常に高いケースも含め、落札価格が開始価格より何倍も高かったケースもあったと明記されていた。そのため、首相は各省市の人民委員会の委員長に、管轄機関に指示して、その地域の土地使用権オークションの組織を検討するよう指示した。

当局の検討と最終結論を待つ間、ラック・ベト株式オークション会社は52区画の土地のオークション2件を中止すると発表した。専門家は、土地投機を抑制することが緊急の課題だと述べている。投機と価格インフレを最初から制御し、対処することは、不動産市場の健全かつ持続可能な発展に役立ちます。

TAT法律事務所（ハノイ弁護士会）会長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、土地投機が喫緊の問題となり、不動産価格が高騰し、若者や平均所得者層の住宅入手が困難になっているとコメントした。この状況を防ぐため、杜弁護士は投機を抑制し不動産市場を安定させるためのいくつかの解決策を提案した。

「効果的な対策の一つは、実際に使用されていない土地の購入に高い税金を課すことです。個人または組織が土地を購入し、一定期間内に建設を行わない場合、より高い税率が適用されます。これは投機家に経済的圧力をかけるだけでなく、土地のより効率的な使用を促進します。」

競売にかけられた土地に住宅を建設するための義務的な期限に関する規制を適用することも、投機に対抗するためのもう一つの解決策です。落札者が指定された期間内に工事を行わなかった場合、土地の所有権が取り消されることがあります。これにより、土地が無駄に蓄積されることがなくなり、都市開発が促進されます。」

弁護士のチュオン・アン・トゥ氏によると、土地購入後の譲渡期間を制限することも重要な対策だという。

さらに、政府は、土地を実際に使用する必要性がない投資家に対する不動産融資条件を厳しくすることで、信用政策を調整することができます。これにより、不動産市場に流入する投機資本の量が削減されるだけでなく、実際に住宅を必要としている住宅購入者も保護されます。多くの社会住宅や低コスト住宅プロジェクトを提供することで、市場における需要と供給のバランスが保たれるでしょう。中所得者にとって手頃な住宅の選択肢が増えると、土地価格の上昇圧力が軽減され、住宅価格がより手頃になります。

最後に、不動産事業法を改正し、特定のケースで土地の分割と売却を認めることも、市場における土地供給を増やし、土地価格の抑制に役立つ解決策となる可能性がある」とトゥ氏は述べた。

ビンズオン省が数十の「黄金の土地」区画を競売にかける

ビンズオン省は収入を生むため、かつて政府本部があった地域や貴重な「黄金の土地」とみなされている多くの地域を含む数十の土地区画を競売にかけることを決定した。

これは、2030年までのビジョンを持ち、2024年から2025年にかけて土地から収益を生み出し、ビンズオン省の社会経済発展に貢献する土地基金開発プロジェクトの実施に関する運営委員会が最近の会議で提供した情報です。

したがって、競売にかけられる土地区画は、主に政府機関の事務所、運営施設、公共サービス部門の土地となります。土地の回収は土地基金開発組織に管理を委託します。地方自治体によって管理される公有地。国有企業の土地の民営化、管理、再配置および回収。現在使用されている個人または組織由来の土地は、土地利用計画および都市部、工業団地、貿易サービス、物流などの開発計画に従って回収されることが予想されます。

その中には、多くの政府機関や部署の本部があるビンズオン省の一等地に位置する土地が数多くあり、その価値の高さから「黄金の土地」と考えられています。

約400ヘクタールの面積に及ぶ38区画の土地（土地使用権、公共財産）が競売にかけられる予定です。オークションは段階的に実施され、2024年だけでも総面積約8.3ヘクタールの土地10区画がオークションにかけられる予定だ。

同省は2025年までに総面積331ヘクタール以上の17区画の土地を競売にかけ続け、2026年から2030年にかけては総面積52.2ヘクタールの11区画の土地を競売にかける予定だ。

上記の土地区画を競売にかけることで、ビンズオン省は社会経済の発展のために「巨額」の資金を集めることになる。

ビンズオン省土地基金開発センターの責任者は、土地区画の競売に加え、75の新都市部と都市開発地域を含む75の土地区画の投資家選定にも入札する予定だと述べた。

現在、このプロジェクトは実施前に検討と意見を得るためにビンズオン省人民委員会に提出されている。

土地の侵害と違反の4件がレッドブック発行の対象に

8月1日から施行される2024年土地法によれば、2014年7月1日以前に土地違反があった土地利用の事例が4件あり、土地使用権証明書（レッドブック）の交付対象になる予定だ。

具体的には、2024年土地法第139条は、第一の場合として、2014年7月1日以前に土地を使用していた世帯および個人が、国が宣言して標識を設置した後、建設工事の安全通路を侵害したために、建設境界が宣言された後の道路、歩道、歩道への侵入。庁舎建設、公共事業、その他の公共事業の目的で使用される土地に不法侵入があった場合、国は、不法侵入された地域についてレッドブックを発行することなく、その土地をプロジェクトに返還するために埋め立てなければならない。

ただし、上記のような土地侵害の場合において、管轄当局の承認を受けた土地利用計画や建築計画に調整が行われ、侵害された土地の区域が公共事業の安全通路内になくなった場合は、道路工事境界内にないこと。土地が事務所本部、公共事業、その他の公共目的に使用されていない場合、その土地を使用する者はレッドブックの対象となります。土地所有者は、この土地のレッドブックを作成する際に、財務上の義務を果たさなければなりません。

2番目のケースでは、特別用途林と保安林の林業計画に属する侵入土地区域を使用している者に対して、省人民委員会は侵入土地の回復を指示し、森林管理委員会に管理と土地使用を引き渡すものとする。森林管理委員会は、森林法の規定に従って、侵害された土地を利用している人々に対して森林の保護と開発について検討します。

地域に森林管理委員会がない場合、侵入または占拠された土地を使用する人には、保護林の保護と開発を目的として国から土地が割り当てられ、レッドブックの対象となります。

侵入された土地が農林業に由来し、公共インフラの建設が計画されている場合、省人民委員会はそれを回収し、建設のために投資家に引き渡します。この土地を違反して使用している人は、国が土地を取り戻すまで一時的に使用することができますが、現状を維持し、土地を登録する必要があります。

2014年7月1日以前に林業農場に由来し、現在農業生産または住宅用途に使用されている侵入土地は、特別用途林、保安林の林業計画に含まれておらず、公共インフラ工事の建設を目的とした土地利用計画にも含まれていない場合、土地使用者はレッドブックの発行を検討され、法律の規定に従って財務上の義務を履行する必要があります。

第三の場合、上記のケースに該当せず、不法占拠により土地を使用している世帯や個人、誤った目的で土地を使用している世帯や個人は、地区レベルの土地利用計画、総合計画、区画計画、建設計画、農村計画に従って土地を安定的に使用している場合は、赤色本発行の対象となり、法律の規定に従って財務上の義務を履行する必要があります。

違反した土地が安定的に利用されていない、または計画どおりに利用されていない場合、使用者は国が土地を回収した際に一時的にのみ土地を使用することができます。

最後に、自ら開墾し、紛争のない農地を使用している世帯や個人には、省人民委員会が規定する農地割り当て制限に従って、国家からレッドブックが付与されます。制限を超える土地面積は国有地へ移行されます。

2014年7月1日以降、土地を使用する世帯や個人が土地法に違反した場合、国はレッドブックを発行せず、法律の規定に従って対処します。

新法による農地の宅地化価格

政令103/2024/ND-CP第8条第1項および第2項によれば、管轄の政府機関が世帯および個人に住宅用地への使用目的の変更を許可する決定を下した場合、土地使用料は次のように計算されます。

転換後の土地種類ごとの土地使用料は、次のように計算されます。

用途変更前の土地の種類に係る土地使用料及び地代（以下「用途変更前土地料」という。）は、次のとおり計算する。

用途変更前の土地、すなわち、国が土地使用料を徴収せずに土地を交付した世帯または個人の農地、または国が土地使用料を徴収せずに土地を交付した他の世帯または個人からの法定譲渡起源の農地については、用途変更前の土地価格は、土地面積（x）に地価表の対応する農地種別の地価を乗じて算出する。

用途変更前の土地が農地である場合、国は土地を借り受け、その借地期間全体にわたって地代を一括して支払うものとし、用途変更前の地代は次のように計算される。

そこには：

用途変更前の土地の借地期間に対応する地価とは、借地期間全体について一括して支払われる地代金を計算するための地価公示地価のことです。

残存土地利用期間は、（＝）土地利用目的変更前の土地の割当期間または賃借期間から（－）目的変更前の土地利用期間を引いて算出されます。

本項に規定する計算式により算定される残存土地使用期間が1年に満たない場合には、月ごとに計算するものとする。期間が1か月に満たない場合は、15日以上の期間を1か月として計算します。15日未満の場合は、その日数については土地使用料は計算されません。

用途変更前の土地、すなわち国が毎年地代金を支払って貸し付けている農地については、用途変更前の地代金はゼロ（＝0）となります。

※用途変更後の土地種類に係る土地使用料が、用途変更前の土地価格以下となる場合、用途変更時の土地使用料は0となります。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-c​​anh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html