3つの新しい法律が市場の「ボトルネック」を解消し、ハノイはタンハーA、B、ミーフン都市圏の継続的な実施を許可することに原則的に同意し、銀行に「融資」されたプロジェクトを公表しない投資家は最大10億ドンの罰金を科せられる可能性がある…などが最新の不動産ニュースです。
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| ベトナムの不動産市場が真に安定し、再び発展するためには、「ギャップを解消する」ことが非常に重要であり、その中でも特に「需要と供給のギャップを解消する」こと、つまり、現在ブロックされている需要と供給を満たすことが不可欠です。 （写真：海安） |
3つの新しい法律が市場の「ボトルネック」を解消する
今後、土地法2024、住宅法2023、不動産事業法2023が、以前の決定より5か月早い2024年8月1日から正式に施行されると、専門家は、不動産市場はさらに促進され、発展し、多くの「ボトルネック」も取り除かれると述べています。
国会で最近可決され、2024 年 8 月 1 日に正式に発効する不動産関連法の影響を評価している准教授の Dr.首相の経済諮問グループのメンバーであるトラン・ディン・ティエン氏は、新しい法律は間違いなくプラスの影響をもたらし、市場の回復と発展の促進に貢献するだろうと述べた。これらの法律は、困難や問題に直面している市場を背景に起草されたため、これらの困難や問題を徹底的に解決することが目的でした。
同意します、ドクター。 BIDVのチーフエコノミストであり、BIDVトレーニング・リサーチ研究所所長でもあるカン・ヴァン・リュック氏は、3つの法律の正式な発効日を規制より5か月早めることは、不動産市場にプラスの影響を与えるだろうと語った。これにより、土地の評価、敷地の整地、移住、社会住宅プロジェクトの実施に関連する問題を迅速に解決できます。そこから市場開拓の促進に貢献します。
経済的な観点から見ると、ドクターは、ブランド戦略・競争研究所の所長ヴォ・トリ・タン氏は、早期に施行される法律は国内GDPの12～14％を占めるため、経済成長を促進すると考えている。不動産市場の困難を解決することは、経済回復プロセス全体にとって重要です。
「これら3つの法律が正式に発効すれば、新たな法的回廊が生まれ、既存の問題の70～80％が法的問題によるものである市場の「ボトルネック」のほとんどが解消されるだろう。」同時に、不動産市場が安全で健全かつ持続可能な方向に発展するための基盤を構築します。しかし、実施プロセスの有効性を確保するためには、質の高い内容を確保し、市場を綿密に追跡した上で政令の完成を早める必要がある」と、同博士は述べた。ヴォー・トリ・タン氏は強調した。
准教授のドクターによると、チャン・ディン・ティエン氏によると、ベトナムの不動産市場が真に安定し、再び発展するためには、「ギャップを解消する」ことが非常に重要であり、その中でも特に「需要と供給のギャップを解消する」ことが必要であり、それによって現在閉塞している不動産の供給と需要が満たされ、市場に「変化」がもたらされるだろう。その中には、本当の意味で緊急に実行する必要があるものがいくつかあります。
まず、市場の回復を妨げないよう、制度上の問題を迅速かつ断固として解決する必要があります。第二に、不動産事業者と顧客/投資家の両方が真に有利な金利で有利な資本源にアクセスできるように機会を促進および創出するためのリソースと対策を通じて、新たな成長と発展の原動力を生み出します。
第三に、人々が収入を増やす機会を得て、それによって需要が増加するように、最低賃金を引き上げる解決策を検討します。 4番目に、工業、商業、観光、リゾート不動産分野を維持・促進するために、投資フローを誘致するためのソリューションを継続的に実施します。
最も重要なことは、ソリューションは同期して実装する必要があることに留意することです。市場の回復の勢いを失わないように、解決できる可能性のあるボトルネックがあれば、すぐに解決する必要があります。不動産市場への資本流入を阻止することが、その重要なステップです。
ドクターによると、ヴァン・ルック氏、これらの規制が速やかに実行されるよう、法律に関する詳細なガイドライン文書を早急に発行する必要があります。そうして初めて、新法の早期施行が真に意味のあるものとなるでしょう。不動産事業への財務的圧力を軽減するために社債市場を回復するための解決策をすぐに得る。事務局の指示に従って社会住宅を開発するための解決策をすぐに得る。土地評価やその他の関連活動のための十分な基盤を確保するために、すぐに情報データベースの構築を開始します...
この問題に関して、ドクターは、ヴォー・トリ・タン氏はまた、合理化されたプロセスと手順を備えた法制度を完成させ、市場で活動する企業がアクセスするのに有利な条件を作りつつも、市場活動を管理・監視するためのツールであることを保証する必要性についても述べた。
財政・金融支援政策については、期待通りの成果は得られていない。特に、社会経済復興プログラムに対する支援は、不動産プロジェクトの投資家や不動産市場の二次投資家を含む事業部門に公平に配分される必要がある。
企業は人々のニーズを満たす手頃な価格の不動産を再構築し、開発する努力をする必要がある。社会住宅分野では、重要な国家インフラの方向性に向けた新たな視点が必要です。
ハノイ：タンハーA、B都市圏とミーフン都市圏の継続的な実施を許可することに原則的に同意
ハノイ人民委員会は、投資家が計画調整手続きを完了し、タンハー都市圏の建設命令違反の処理を完了し、規定に従ってプロジェクトの投資方針を調整することを検討するための基礎とするため、シエンコ5不動産開発株式会社がタンハーA、タンハーB、ミーフン都市圏投資プロジェクトを引き続き実施することを許可することに原則的に同意した。
7月17日、ハノイ人民委員会は計画投資局、建設局、計画建築局、天然資源局、環境局に文書を送付した。地区人民委員会：ハドン、タンオアイ;建設株式会社第5交通事業所 - JSC と Cienco 5 不動産開発株式会社は、BT フォームによるハタイ省の南軸道路建設投資プロジェクトの投資プロジェクトの実施について合意しました。
この文書では、ハノイ人民委員会は、シエンコ5不動産開発株式会社に対し、規則に従って上記市街地の詳細計画の調整の準備、評価の申請、承認について計画建築局に連絡を取るよう要請した。
同時に、ハノイ人民委員会は建設局に対し、2024年5月3日付市人民委員会党委員会通知第190-TB/BCSĐ号、および2023年6月13日付市人民委員会通知第279/TB-VP号、2023年10月31日付市人民委員会通知第502/TB-VP号の指示に従い、タンハーA市街地とタンハーB市街地における都市建設秩序違反を緊急に検討し、市街地における事項および工事の実施について助言し、法規制の遵守を確保するよう要請した。
さらに、計画投資局、建設局、計画建築局、天然資源局、環境局、および関連する市の部局と支局は、Cienco 5 不動産開発株式会社が規則に従って次のステップを実行するよう指導することが求められています。
銀行が支援するプロジェクトを開示しない投資家は10億ドンの罰金を科される可能性がある
建設省は、抵当不動産プロジェクトに関する情報を公表しない投資家に対し、8億～10億ドンの罰金を科すことを提案した。
上記の罰金水準は、建設違反に対する行政処分を規定する政令案の中で建設省によって審議されている。
具体的には、政令草案によれば、建設省は4つの行為に対して8億～10億ドンの罰金を提案した。
まず、投資家は住宅の抵当、建築工事、工事中の床面積、土地使用権、事業に投入する不動産プロジェクトに関する情報を開示しません。
第二に、すべての条件を満たさずに不動産事業に参入すること。
第三に、条件を満たさないプロジェクトの不動産事業契約の譲渡。
4番目に、プロジェクトの全部または一部を譲渡しても条件が完全に満たされません。この行為に対して、投資家は違反したプロジェクトを 3 か月から 6 か月間停止することになります。
罰金に加え、違反したプロジェクトについては、投資家は不動産事業を3～6か月間停止するという追加の罰則も受けなければならない。
十分な資格がないまま資本動員文書に署名し、住宅開発のための資本動員を実施する行為に対して、企業は6億～8億VNDの罰金を科せられる可能性がある。現在の政令第16号には、このレベルでの詳細な枠組みがありません。
実際、近年、多くの不動産プロジェクトが投資家によって抵当に入れられ、住宅購入者の権利に影響を及ぼしています。土地使用権、住宅所有権、その他の土地に付随する資産の証明書（ピンクブック）が付与されないため、人々は悲惨な状況に陥っています。
ホーチミン市では、天然資源環境局（TN-MT）の統計によると、2023年には、投資家が銀行に抵当権を設定した住宅プロジェクトが60件ある。このうち41件のプロジェクトは2016年から2023年にかけて抵当が組まれ、多くのプロジェクトは2008年から2011年にかけて抵当が組まれたため、住宅購入者はピンクブックを取得できなかった。
投資家が利用する住宅ローンプロジェクトには、土地使用権（土地）の住宅ローンの 3 種類があります。将来形成される土地使用権及び土地に付随する財産（土地及び家屋）に対する抵当権。将来形成される土地に付随する資産（土地家屋）に対する抵当。
規定によれば、住宅購入者向けのピンクブックを申請する前に、投資家は抵当権を解除し、土地使用権証明書の原本を天然資源環境部に提出して、土地使用形態の調整および共用形態への変更を行わなければならない。
しかし、現実には抵当権の解除を行わない投資家もおり、プロジェクトのピンクブックが長期間「停止」される事態となっている。例えば、ハノイ市タイホー区スアンラ区の土地使用権オークションエリア、HH2 区画の土地に商業サービスとホテルを組み合わせた高層住宅プロジェクト（マンションプロジェクト D'.ElDorado 2 の商号）など。
ハノイ人民委員会は2023年末の住民意見に応える文書の中で、投資家が2020年12月にプロジェクト住宅購入者に証明書を付与するための法的文書の評価に関する書類を提出したと述べた。しかし、このプロジェクトは銀行に抵当に入れられています。
そのため、2022年6月、ハノイ土地登記所は、当該プロジェクトが規定に従って抵当権から解除されていないため、決済不適格として書類を返却する通知を発行した。
昨年半ば、土地登記所は建物管理委員会と投資家との会議を開催し、上記の内容について協議し合意しました。
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| 夜のダナン市街。 （出典：ベトナムネット） |
ダナンはハン川にトンネルを建設する計画
市人民委員会ダナン市は、市人民評議会の決議第25号に従って主要プロジェクトの実施について報告した。ダナンでは、鉄道駅の移転、ハン川を渡るトンネルプロジェクトへの投資計画とロードマップ、ダナン空港を通るトンネルルートなど、
特に、漢江横断プロジェクト（漢江トンネル）建設への投資準備は、2031年から2045年までの投資フェーズで首相の決定1287号により承認された、2050年までのビジョンを伴う2021年から2030年の都市計画に含まれています。
このプロジェクトは、ハイチャウ地区のドンダー – トランフー通りエリアとソントラ地区のヴァンドン – トランフンダオ通りを結びます。
報道によれば、TP。ダナン市は、投資準備作業を実施するために2024年に資本を割り当てることを提案するようダナン運輸局に指示しました...運輸局は、一貫性を確保するために、選択肢を調査し、関連するゾーニング計画を見直し、更新するために、この分野の専門家と積極的に協力してきました。
これを基に、運輸省は、プロジェクトの事前実現可能性調査報告書を作成するための設計コンサルタントの選定に役立つ調査計画を策定します。
現在、運輸省は関係部署と調整し、投資準備業務の予算の評価と承認を組織しています。投資準備資金配分日から3か月以内に、プロジェクトの事前実行可能性調査報告書を作成するためのコンサルタントの選定を完了する予定です。
市人民委員会によると。ダナンでは、次の実施計画は、投資準備のための資本配分日から3か月後（2024年9月予定）に事前実行可能性調査報告書のためのコンサルタントの選定を完了することです。 12月にプロジェクトの事前実行可能性調査報告書を完成させ、所管当局に審査のために提出し、2025年8月に実行可能性調査報告書を完成させる予定です。
市人民委員会ダナン市人民評議会に提案。ダナンは、次のステップを実行するための基礎として、2021～2025年中期資本計画と2024年資本計画に、漢江横断プロジェクトへの投資準備のための資本を割り当てる方針に合意した。
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