3つの新しい法律により市場の「ボトルネック」が解消され、ハノイ市はタインハーA、B、ミーフン都市圏の継続的な実施を許可することに原則的に同意し、銀行支援プロジェクトを公表しない投資家には最高10億ドンの罰金が科せられる可能性がある…などが最新の不動産ニュースです。
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| ベトナムの不動産市場が真に安定し、再び発展するためには、「ギャップを解消すること」が非常に重要です。その中でも特に「需要と供給のギャップを解消すること」、つまり、現在閉塞している需要と供給を満たすことが不可欠です。 （写真：海安） |
3つの新しい法律が市場の「ボトルネック」を解消する
今後、土地法2024、住宅法2023、不動産事業法2023が、以前の決定より5か月早い2024年8月1日から正式に施行されると、不動産市場はさらに促進され、発展し、多くの「ボトルネック」も除去されると専門家は述べています。
国会で最近可決され、2024 年 8 月 1 日に正式に発効する不動産関連法の影響を評価している、Assoc.Prof.Dr.首相の経済諮問グループのメンバーであるトラン・ディン・ティエン氏は、新しい法律は確実にプラスの影響をもたらし、市場の回復と発展の促進に貢献するだろうと述べた。これらの法律は、困難や問題に直面している市場を背景に起草されたため、その目的はこれらの困難や問題を徹底的に解決することにありました。
BIDVのチーフエコノミストであり、BIDVトレーニング・リサーチ研究所所長でもあるカン・ヴァン・リュック博士も同意見で、3つの法律の正式な発効日を規制より5か月早めることは、不動産市場にプラスに寄与するだろうと述べた。これにより、土地の評価、敷地の整地、移住、社会住宅プロジェクトの実施に関連する問題を迅速に解決できます。そこから市場開拓の促進に貢献します。
ブランド戦略・競争研究所所長のヴォ・トリ・タン博士は、経済的観点から、早期に施行される法律は国のGDPの12～14%に貢献するため、経済成長を促進すると考えています。不動産市場の困難を解決することは、経済回復プロセス全体にとって重要です。
「3つの法律がすべて正式に施行されれば、新たな法的回廊が生まれ、既存の問題の70～80%が法的問題に起因する市場の『ボトルネック』の大部分が解消されます。同時に、不動産市場が安全で健全かつ持続可能な方向に発展するための基盤が構築されます。しかしながら、施行プロセスの有効性を確保するためには、市場の動向を綿密に把握し、質の高い内容を確保した上で、政令の成立を加速させる必要があります」と、ヴォー・トリ・タン博士は強調しました。
トラン・ディン・ティエン准教授によると、ベトナムの不動産市場が真に安定し、再び発展するためには、「ギャップを解消すること」が非常に重要であり、その中でも特に「需要と供給のギャップを解消すること」が重要であり、それによって、現在閉塞している不動産の供給と需要が満たされ、市場に「変化」がもたらされるだろうという。その中には、本当の意味で緊急に実行する必要があるものがいくつかあります。
まず、市場の回復を妨げないよう、制度上の問題を迅速かつ断固として解決する必要がある。第二に、不動産事業者と顧客/投資家の双方が真に有利な金利で有利な資本源にアクセスできるよう促進し、機会を創出するためのリソースと施策を通じて、新たな成長と発展の原動力を創出します。
第三に、人々が収入を増やす機会を得て需要が増加するよう、最低賃金を引き上げる解決策を検討します。第4に、工業、商業、観光、リゾート不動産分野を維持・促進するために、投資流入を誘致するためのソリューションを継続的に実施します。
最も重要なことは、ソリューションは同期的に実装する必要があることに注意することです。市場の回復の勢いを失わないように、解決できる可能性のあるボトルネックがあれば、直ちに解決する必要があります。不動産市場への資本流入を解消することが、その重要なステップです。
カン・ヴァン・ルック博士によると、これらの規制が速やかに実行されるよう、法律に関する詳細なガイダンス文書を早急に発行する必要があり、そうして初めて新法の早期施行が真に意味のあるものとなるだろう。不動産事業への財務的圧力を軽減するために社債市場を回復するための解決策をすぐに得る。事務局の指示に従って社会住宅を開発するための解決策を早急に得る。土地評価やその他の関連活動のための十分な基盤を確保するために、すぐに情報データベースの構築を開始します...
この問題に関して、ヴォー・トリ・タン博士はまた、市場で活動する企業がアクセスしやすい条件を整えつつ、市場活動を管理・監視するためのツールであることを確保しながら、合理化されたプロセスと手順を備えた法制度を完成させる必要があると述べた。
財政・金融支援政策に関しては期待通りの成果は上がっていない。特に、社会経済復興プログラムに対する支援は、不動産プロジェクトの投資家や不動産市場における二次投資家を含むビジネス部門に公平に配分される必要がある。
企業は人々のニーズを満たす手頃な価格の不動産を再構築し、開発する努力をする必要がある。社会住宅分野では、重要な国家インフラの方向性に向けた新たな視点が必要です。
ハノイ：タンハーA、B都市圏およびミーフン都市圏の継続的な実施を許可することに原則的に同意
ハノイ市人民委員会は、投資家が計画調整手続きを完了し、タンハー都市圏の建設命令違反の処理を完了し、規則に従ってプロジェクトの投資方針を調整することを検討するための基礎とするため、シエンコ5不動産開発株式会社がタンハーA、タンハーB、ミーフン都市圏投資プロジェクトの実施を継続することを許可することに原則的に同意しました。
7月17日、ハノイ人民委員会は計画投資省、建設省、計画建築省、天然資源省、環境省に文書を送付した。地区人民委員会：ハドン、タンオアイ;建設株式会社第5運輸工場 - JSC と Cienco 5 不動産開発株式会社は、BT フォームによるハタイ省の南軸道路建設投資プロジェクトの投資プロジェクトの実施について協議します。
この文書では、ハノイ市人民委員会は、シエンコ5不動産開発株式会社に対し、規則に従って上記の市街地の詳細計画の調整の準備、評価の申請、承認について計画建築局に連絡して指導を受けるよう要請した。
同時に、ハノイ市人民委員会は、2024年5月3日付市人民委員会党委員会通知第190-TB/BCSĐ号、2023年6月13日付市人民委員会通知第279/TB-VP号、2023年10月31日付市人民委員会通知第502/TB-VP号の指示に従い、建設局に対し、タンハーA市街地とタンハーB市街地における都市建設秩序違反を早急に審査し、市街地における事項や工事の実施について助言し、法規制の遵守を確保するよう要請した。
さらに、計画投資局、建設局、計画建築局、天然資源局、環境局、および市の関連部局と支局は、Cienco 5 不動産開発株式会社が規則に従って次のステップを実行するよう指導することが求められています。
銀行が支援するプロジェクトを開示しない投資家は10億ドンの罰金を科される可能性がある
建設省は、抵当不動産プロジェクトに関する情報を公開しない投資家に対し、8億～10億ドンの罰金を科すことを提案した。
上記の罰金水準は、建設違反に対する行政罰を規定する政令案の中で建設省によって審議されている。
具体的には、法令案によれば、建設省は4つの行為に対して8億〜10億ドンの罰金を科すことを提案した。
まず、投資家は住宅の住宅ローン、建築工事、建築中の床面積、土地使用権、事業化している不動産プロジェクトに関する情報を開示していません。
第二に、すべての条件を満たさずに不動産を事業に参入させること。
第三に、条件を満たさないプロジェクトの不動産事業契約の譲渡。
第四に、プロジェクトの全部または一部を譲渡しても条件が完全には確保されません。この行為に対して、投資家は違反したプロジェクトを 3 か月から 6 か月間停止することになります。
罰金に加え、違反したプロジェクトについては、投資家は不動産事業を3～6か月間停止するという追加の罰則も受けなければならない。
十分な資格がないまま資本動員文書に署名し、住宅開発のための資本動員を実施する行為に対して、企業は6億～8億VNDの罰金を科せられる可能性がある。現行の政令第16号には、このレベルでの細かい枠組みがありません。
実際、近年、多くの不動産プロジェクトが投資家によって抵当に入れられ、住宅購入者の権利に影響を与えています。土地使用権、住宅所有権、その他土地に付随する財産に関する証明書（ピンクブック）が交付されないため、人々は悲惨な状況に陥っています。
ホーチミン市では、天然資源環境局（TN-MT）の統計によると、2023年には、投資家が銀行に抵当を入れた住宅プロジェクトが60件ある。このうち41件のプロジェクトは2016年から2023年にかけて抵当が設けられ、多くのプロジェクトは2008年から2011年にかけて抵当が設けられたため、住宅購入者にはピンクブックが付与されない事態となっている。
投資家が利用する住宅ローンプロジェクトには、土地使用権（土地）の住宅ローンという 3 つの種類があります。将来形成される土地使用権及び土地に付随する財産（土地及び家屋）に対する抵当将来形成される土地に付随する資産に対する抵当（土地家屋）。
規則によれば、住宅購入者向けのピンクブックを申請する前に、投資家は抵当権を解除し、土地使用権証明書の原本を天然資源環境局に提出して、土地使用形態の調整および共同使用形態への変更を行わなければならない。
しかし、現実には、抵当権の解除を行わない投資家もおり、プロジェクトのピンクブックが長期間「停止」される事態となっている。ハノイ市タイホー区スアンラ区の土地使用権オークションエリア、HH2 区画の土地に商業サービスとホテルを組み合わせた高層住宅プロジェクト (マンション プロジェクト D'.ElDorado 2 の商号) など。
ハノイ市人民委員会は2023年末の住民意見に応じた文書の中で、投資家が2020年12月にプロジェクト住宅購入者に証明書を付与するための法的文書の評価に関する書類を提出したと述べた。しかし、このプロジェクトは銀行に抵当に入れられています。
そのため、2022年6月、ハノイ土地登記事務所は、当該プロジェクトが規定通りに抵当権から解除されていないため、決済不適格として書類を返却する通知を発行した。
昨年半ば、土地登記所は建物管理委員会と投資家との会議を開催し、上記の内容について協議し合意しました。
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| 夜のダナン市街地。 （出典：ベトナムネット） |
ダナンはハン川の下にトンネルを建設する計画だ
ダナン市人民委員会は、市人民評議会決議第25号に基づく主要プロジェクトの実施状況について報告した。ダナン：鉄道駅の移転、ハン川を横断するトンネルプロジェクトへの投資計画とロードマップ、ダナン空港を通るトンネルルートなど...
特に、漢江横断プロジェクト（漢江トンネル）建設への投資準備は、2031年から2045年までの投資フェーズで首相の決定1287号により承認された、2050年までのビジョンを伴う2021年から2030年の都市計画に含まれています。
このプロジェクトは、ハイチャウ地区のドンダー – トランフー通りエリアとソントラ地区のヴァンドン – トランフンダオ通りを結びます。
報道によれば、TP。ダナン市は、ダナン運輸局に対し、投資準備作業を行うために2024年に資本を割り当てることを提案するよう指示した。運輸局は、選択肢を調査し、一貫性を確保するために関連するゾーニング計画を見直し、更新するために、この分野の専門家と積極的に協力してきた。
これを基に、運輸省は、プロジェクトの事前実行可能性調査報告書を作成するための設計コンサルタントの選定に役立つ調査計画を策定します。
現在、運輸省は関係部署と連携し、投資準備業務の予算の評価と承認を組織しています。投資準備資金配分日から3か月以内に、プロジェクトの事前実行可能性調査報告書を作成するためのコンサルタントの選定を完了する予定です。
市人民委員会によると。ダナンでは、次の実施計画として、投資準備のための資本配分日から3か月後（2024年9月予定）に、事前実行可能性調査報告書のためのコンサルタントの選定を完了することになっています。 12月にプロジェクトの事前実行可能性調査報告書を完了し、審査のために所轄官庁に提出し、2025年8月に実行可能性調査報告書を完了する予定です。
ダナン市人民委員会が市人民評議会に提案する。ダナン市は、次のステップを実行するための基礎として、2021～2025年中期資本計画と2024年資本計画に、ハン川横断プロジェクトへの投資準備のための資本を割り当てる方針で合意した。
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