抑止するにはもっと強くなる必要がある!

（CLO）多くの専門家が、土地オークションの妨害行為に対しては抑止力となり、他の模範となるよう、強力な措置を講じる必要があると声を上げている。したがって、彼らは、最近のソクソンの土地オークションで競売を「妨害した」数人を一時的に拘留するというハノイ警察の決定に強く賛同している。

土地オークションの抜け穴

2024年、ハノイ郊外のほぼすべての土地オークションで、異常に高い価格を支払った後に手付金を取り消すというスキャンダルが起きた。

例えば、11月29日にソクソンで行われた58区画の土地の競売では、最大3000万ドン/平方メートルという信じられないような価格をわざと提示し、途中で諦める「妨害者」が現れた。

不動産専門家のグエン・タン・トゥアン氏は、この問題をさらに分析して、次のように述べた。「土地オークションの規制によると、顧客がオークションに勝った場合、結果から120日が経過しても支払わない、または落札額の全額を支払わないと、手付金は没収されます。」手付金は開始土地価格の最低5%、最高20%となります。

写真: 先週末、ソクソンで競売にかけられた土地の一部。写真: ST

しかし、最近のハノイの土地オークションの開始価格は比較的低くなっている。そのため、お客様が途中で預金をキャンセルしたとしても、お客様の「財布」に大きなダメージを与えることはありません。

これは、2024年9月と11月中旬に行われたタンオアイとホアイドゥックの土地オークションにも当てはまります。ただし、ソクソンの土地オークションの場合、第5ラウンドで300億ドン/m2を支払い、第6ラウンド（結果を決定するラウンド）のオークションに参加しなかった顧客は「有効に」放棄したとみなされ、顧客自身は何の責任も負わず、損害も被らず、手付金を失うこともありません。

「2024年9月にタンオアイで行われた競売後、地方自治体は競売開始価格を引き上げ、競売参加前の保証金率を引き上げました。これは保証金のキャンセルを防ぐためです。しかし、不動産投機家は多くの策略を駆使しており、これまで提案された解決策はほとんど効果を発揮しません」とトゥアン氏は述べた。

一方、グエンチャイ大学（NTU）財務銀行学部のCEO、グエン・クアン・フイ氏は、第1ラウンドで土地価格を非常に高く押し上げたものの、最終ラウンドでは参加を取りやめたことで、資源の損失を招いただけでなく、オークションの評判にも影響を及ぼしたと述べた。

しかし、これは存在する唯一の「抜け穴」ではありません。フイ氏によると、他に2つの「ギャップ」がある。現在の保証金の水準は依然として低く、抑止力にはなっていないこと、そして支払い期間が長かったり、土地利用の進捗状況に関する明確な規制がなかったりして、土地が放棄され、資源が浪費されていることである。

そのため、この「抜け穴」を塞ぐには、開始価格をさらに引き上げる必要があり、そうすれば預託金の額が大きくなり、投資家が真剣なオークションに参加せざるを得なくなるとフイ氏は述べた。同時に、保証金率を現在の開始価格の 5 ～ 20% から 30 ～ 50% に引き上げる必要があります。

また、落札後の支払い期間を短縮し、落札金額全額を結果発表後10～20日以内に支払わなければならないという規定を設ける。この期間を過ぎても全額が支払われない場合、オークションの落札権は取り消され、落札者は保証金全額を失うことになります。

「市場価格に近い価格、頭金の増額、支払い期間の短縮、送金の制限、スケジュール通りの建設の義務付けは、透明性の高い競争環境を創出するだけでなく、持続可能な経済発展に貢献し、土地資源の最適な活用を確実にします」とフイ氏は強調した。

土地競売妨害事件への対応強化が必要

この状況に直面して、各省庁、支部、地方自治体は、開始価格を再計算したり、異常に高い価格を支払った後に手付金をキャンセルしたり途中で諦めた対象者を公表したりするなど、さまざまな解決策を講じてきました。しかし、これらの解決策はあまり効果的ではないという意見も多くあります。

先週末、ソクソンでいくつかの土地が競売にかけられました。写真: ST

むしろ、多くの専門家が、抑止力を高め、他国に模範を示すために、土地の競売を妨害する事件に対しては強力な措置を取るべきだと声を上げている。したがって、彼らは、最近のソクソンの土地オークションで「妨害」した複数の人物を、不動産オークション活動で価格を吊り上げるために共謀したとして一時的に拘留するというハノイ警察の決定に強く賛同している。

チンファップ法律事務所所長のダン・ヴァン・クオン弁護士は次のように述べた。「オークションでの土地落札による莫大な利益のため、最近多くの地方で、土地使用権オークションに参加する多数のチンピラや「ギャング」のような行為をする者が出現し、土地使用権オークション活動を操作している。例えば、書類購入のための争い、書類の転売の強要、落札した土地区画の転売、土地使用権オークション活動の妨害、他地域からの人々のオークション参加の禁止などがあり、治安の悪化や混乱、社会の安全に悪影響を及ぼしている。」

治安妨害を含むさまざまな犯罪で、多くの被験者が刑事訴追されています。

ただし、公共秩序を乱す行為とは、オークション主催者の活動を妨害するために、物理的な力、暴力、武器を使用したり、言葉、脅迫、侮辱を使用したりすることだけではありません。オークションを妨害する行為は、オークションを失敗させることを目的として、高額を支払った後に保証金を故意に放棄することによっても示されます。

クオン氏によれば、法律では、不動産オークション活動を妨害する行為を含め、オークション参加者、落札者、個人、その他の組織が2016年不動産オークション法第9条第5項に規定された行為を行うことを厳しく禁止している。

必要性がなく、土地使用料を支払うことができず、購入する意思もないのにオークションに参加し、高額を支払った後に保証金を没収し、オークションが失敗して再度オークションが行われることになった場合、これは法律違反であり、公共の秩序を乱す行為です。

土地使用権の競売を妨害した者は、行政罰や刑事訴追の対象となる可能性があります。

不動産オークション活動を妨害する者に対する行政制裁のレベルは、法令第82号に規定されており、罰金は700万～1,000万ドンとなっている。

土地使用権の競売を妨害するために、異常に高い価格を支払った後、手付金を放棄し、競売の開催を不可能にしたり、失敗させたりして、社会の安全と秩序に悪影響を及ぼした場合、この行為者は刑法第318条に規定されている公共秩序を乱す罪で起訴される可能性があり、この罪の最高刑は2年以上7年の懲役となる可能性があります。

「上記の土地使用権オークションにおいて、ソクソン地区の住宅用地に対し300億ドンを超える入札が行われたのは異例であり、オークション活動への軽視を示すものです。当局は、高額を支払った後に保証金を放棄した者の身元を調査し、明らかにするとともに、その影響を評価し、法の規定に従った適切な対応を検討します」とクオン氏は述べた。

ベトヴ

出典: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html