強制的な不動産取引をフロアから排除する

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国会常任委員会は第25回国会に引き続き、8月24日午後、不動産業法（改正）案の説明、採択、修正などについて意見を述べた。

国会経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は報告書を発表し、国会議員らが関心を持っている法案草案の課題の一つは不動産取引フロアを通じた不動産取引であると述べた。

ヴー・ホン・タン氏は、多くの意見が、これを義務化するのではなく、不動産取引フロアを通じて不動産取引を奨励することのみを提案していると述べた。不動産取引所を通じた不動産取引の種類に関する規制については賛同する意見もある。

経済委員会常任委員会は、2014年不動産事業法の実施実態の概要から、現在の不動産取引フロアは透明性を確保しておらず、取引関係において不動産取引フロアが受益者となっているため、取引の法的安全性を確保していないことが判明したと認定した。

経済委員会の委員長は、不動産取引フロアを通じた取引の要件は、現在の法制度に合致せず、事業の自由を妨げ、法規定を悪用して市場を独占し混乱させる可能性があり、健全で安全かつ持続可能な不動産市場を発展させるという任務の遂行を保証しない、と評価した。

「国会議員の意見を受けて、不動産取引所を通じた不動産取引に対する規制を撤廃し、投資家や顧客が取引方法を自由に選択できる有利な条件を整えるよう法案が改正された」とヴー・ホン・タン氏は述べた。

さらに、この法案は、不動産投資および事業に関する国の政策を補足するものである。したがって、「国は、組織や個人が不動産取引フロアを通じて、住宅、建設工事、土地使用権の売買、譲渡、賃貸、リースの取引を行うことを奨励する」としている。

住宅事業と将来の建設プロジェクトにおける保証金の問題について、経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、この規制についてはさまざまな意見があると述べた。

具体的には、法案に預金規制を盛り込む必要性については賛同する意見もあった。預金に関する具体的な内容を法案に規定することを提案し、その他の内容は民法に基づいて実施される。顧客の権利を保護するためのより具体的かつ厳格な規制。

売買契約を締結できるようになるため、法案のような規制は不要だという意見もある。将来形成される住宅・建設工事が事業開始可能となる前に契約締結を確実にするために、保証金規制を追加することを提案する。

また、法案にあるように、住宅または建設プロジェクトが事業開始の条件を満たしている場合にのみ保証金を受け入れるべきだという意見も一致している。

この内容に関して、ヴー・ホン・タン氏は、法案は2つの選択肢を提示していると述べた。

オプション 1 では、不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家が土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収できると規定されています。

預かり金契約には、住宅または建築工事の売価、リース購入価格が明記されなければならず、預かり金の額は住宅または建築工事の売価、リース購入価格の10％を超えてはなりません。

オプション 2 では、不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、この法律の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から保証金を徴収できることが規定されています。

「経済委員会常任委員会が選択肢1を選んだのは、規制によりプロジェクトの土地に関する財務義務の履行が求められる場合、譲渡投資家がもはや財務能力を持たず、あるいは継続を望まなくなった間にプロジェクト部分が譲渡されると、プロジェクトが遅れ、不良債権となり、顧客の権利が保障されないことになるためだ」とヴー・ホン・タン氏は述べた。

経済委員会の委員長によれば、選択肢2では、「住宅または建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った」場合に保証金の徴収を認めることは、もはや保証金の意味を持ちませんが、実質的には進捗状況に応じた契約金の支払いになります。

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