社会住宅プロジェクトにおける商業住宅の20％規制を撤廃

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2023年6月以降、社会住宅プロジェクトでは、床面積または住宅用地の20％を商業事業用に確保することが許可されません。この規制は、社会住宅プロジェクトへの投資家に対するインセンティブが減少し、この市場への参加を阻むことを意味します。

トランボン地区の労働者住宅地区の内部。写真: H.Loc

上記内容に関し、省人民委員会は建設省に書面による要請書を送付しました。

*社会住宅に商業住宅はもうない

これまで、社会住宅プロジェクト（独立した社会住宅プロジェクトおよび商業住宅プロジェクトの20％の土地基金からの社会住宅建設投資プロジェクトを含む）の投資家は、住宅の総土地面積または床面積の20％を商業住宅の建設のために留保することが認められていました。この規制は、投資コストを相殺し、社会住宅の販売価格、賃貸価格、分割購入価格の引き下げに貢献し、投資後の社会住宅の管理運営サービスにかかるコストを削減することを目的としています。ただし、この規制はもう有効ではありません。

具体的には、2023年6月に政府が発行した建設省の国家管理下にある法令の一部条項を修正および補足する法令第35/2023/ND-CP号と、2023年7月に発行されたこの法令を訂正する公式通達の両方で、社会住宅プロジェクトにおける住宅用地面積の20％を商業事業用に留保する内容が削除されました。

建設省の説明によると、この規制は、現在不足している低所得者向けの住宅基金を増やし、2021年から2030年の間に少なくとも100万戸の社会住宅を建設するという政府のプロジェクトを具体化することを目的としている。しかし、地域の観点から見ると、この優遇措置を撤廃すると魅力が低下し、投資家が社会住宅、特に賃貸社会住宅の建設に参加する意欲が減退することになります。

建設局長のホー・ヴァン・ハ氏は、社会住宅プロジェクトにおいて住宅用地面積の20％を商業事業用に留保するという優遇措置を撤廃することは、この分野への投資誘致に直接影響を及ぼし、低所得者向けの住宅開発という目標の実現に影響を及ぼすだろうと述べた。さらに、独立した社会住宅プロジェクトには、居住者にサービスを提供するためにいくつかの公共サービス事業とユーティリティを備えなければならないという規制も、投資家にとっての魅力を低下させています。

計画投資局長のグエン・ヒュー・グエン氏はこの問題について、これまで社会住宅プロジェクトは土地優遇措置を受けていたものの、複雑な手続き、10％の金利制限、投資家の資金不足など多くの理由から投資家は関心を示さなかったと述べた。

実際、商業事業向け住宅の20％優遇床面積を撤廃する規制は、政府が2021年に発行した社会住宅の開発および管理に関する政令100/2015/ND-CPを改正する政令49/2021/ND-CPに定められています。しかし、2021年と2022年には新型コロナウイルス感染症のパンデミックの影響で新たなプロジェクトがあまり実施されなかったため、政令第35号でこの内容が改めて示された際には、地方自治体や投資家から多くの意見が出された。

* ドンナイ省、規制改正を提案

現在、投資家と地方自治体の双方は、プロジェクトの金利が抑制されている状況下では、インセンティブの削減によって、ただでさえ困難な社会住宅の実現がさらに困難になると考えている。

計画投資局長グエン・ヒュー・グエン氏によると、商業事業用床面積の20％を削減するという追加規制を適用すると投資家の利益が減るため、投資家はそれを継続せず、社会住宅にも背を向けるだろうという。地方自治体にとって、公営住宅への投資を誘致するのは非常に困難となるだろう。

建設局長のホー・ヴァン・ハ氏は、この問題に関して、省人民委員会が建設省に文書を送付し、社会住宅プロジェクトの商業用床面積に対する優遇政策の補足について助言するよう同省に要請したと述べた。この優遇政策の内容を住宅法（改正）案に盛り込み、2023年末の同法成立後、直ちに適用できるようにする。同時に、住宅法（改正）施行前に投資方針が決定されたプロジェクトについても、これらの優遇政策を適用できる経過措置を設ける。

社会住宅プロジェクトの入札手続きに関しては、省は社会住宅プロジェクトの入札手続きを短縮しましたが、投資家を選定するための入札手続きには依然として長い時間を要しています。したがって、州は、社会住宅および労働者住宅プロジェクトの実施を加速するために、場合によっては投資家を任命するか、投資家を選定するための入札を組織する時間を短縮する方向で、社会住宅プロジェクトの投資家を選定するための入札に関する別の規則を建設省の権限で発行するか、政府に報告することを推奨します。

キム・オアン不動産グループ株式会社（ホーチミン市）の取締役会長兼社長であるダン・ティ・キム・オアン氏は、商業事業に対する20％の最低価格優遇措置を撤廃すれば、投資誘致と社会住宅プロジェクトの進捗に確実に影響が出るだろうと語った。当グループは、優遇措置を引き続き享受できるよう建設省に規制の改正を提案します。同時に、公営住宅の購入対象や条件に関する規制の改正を提案する。

現在、商業住宅は政策や資金源の難しさや需要の低さに直面しているため、不動産投資家は公営住宅に切り替える傾向にあります。もし社会住宅の手続きが真にオープンで、インセンティブが魅力的であれば、社会住宅の需要と供給のバランスは徐々に均衡し、2023年までに国全体で少なくとも100万戸の社会住宅を建設するという目標はまもなく現実のものとなるだろう。

ホアンロック

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