ハノイ郊外のトゥティエム方式​​の土地競売がもたらす異常性、不利益、不安定性

ハノイ郊外の「トゥーティエム式」土地競売の異常性、デメリット、不安定性 ― パート2

ハノイ郊外で最近行われた土地オークションが投機家や土地仲介業者によって操作されたものであることが明らかにされなければ、不動産市場と経済に多くの影響が及ぶだろう。

8月19日午前9時から8月20日午前4時30分までの19時間、ホアイドゥック県ティエンイェン村ロンクック地区の19区画の土地が9回のオークションにかけられ、市場にはない記録的な落札価格、1平方メートルあたり1億3,330万ドン以上で落札され、開始価格の18倍以上となった。一方、最低落札価格は1平方メートルあたり9130万ドンまで上がり、開始価格の12.5倍となった。以前、タンカオ村（ハノイ市タンオアイ）の土地オークションでも、約7,000件の登録、1,500人の参加者があり、落札価格も当初の数十倍に上るなど「衝撃」を巻き起こした。

今年初めに郊外の土地オークションが再開されて以来、投機家や土地ブローカーによる価格操作の疑いがある土地オークションの不正が目につき、住宅価格を下げ、社会保障を確保しようとする政府の努力を阻害するリスクが生じるとともに、高額の土地売買を待つ心理により経済全体が停滞する恐れもある。

第2部：トゥ・ティエムランドの暗い動機と繰り返される「悪夢」

ハノイ郊外で「熱狂」を巻き起こしている最近の土地オークションの共通点は、地元民ですらない個人投機家集団が多数参加し、土地価格を法外な非市場水準にまで押し上げ、実際の取引は全く行われないと予測していることである。多くの市場関係者は、最近の地価操作の裏には「何か暗い動機があるのではないか」と自問している。土地仲介業者が市場を独占し、操作している状況において、国家管理機関の役割は何でしょうか?

投機家が土地オークションの熱狂を煽るとき

多くの専門家によると、オークションエリアは、その地域の住民の居住と投資のニーズを満たすだけなので、短期的に価格が上昇する可能性は確かにそれほど大きくない。しかし、ティエンイエン村（ホアイドゥック）とその前のタンカオ村（タンオアイ）での最近の2回の「熱狂的な」オークションの後、オークションの落札者の何パーセントが地元住民だったのかという疑問が浮かび上がった。

多くのオンラインフォーラムグループでは、大豆新聞の記録によると、地元民を名乗る多くの人々が、最近のオークションで落札できたのは幸運だったが、必要がなかったため、少し高い価格、つまり「数億ドン」という法外な差額で譲渡したいと語っていた。しかし、実際は現地で記録してみると、そのほとんどは地域に永住登録をしている人たちではないことがわかります。

ティエンイエン（ホアイドゥック）の土地競売後、「数億ドン」の価格差で譲渡されたとの情報あり。

例えば、タンオアイ地区土地基金開発センター所長グエン・コン・クアン氏によれば、タンカオ村で最近行われたオークションでは、タンオアイではわずか2人しか、1平方メートルあたり約8,000万ドンの土地価格でオークションを落札できなかったという。メーリン区（ハノイ）では、多数の落札者が数名おり、チュオンミー区（ハノイ）では、オークションを落札した人が1名でした。オークションの落札者のほとんどはバクニン省、バクザン省、ハイズオン省、フート省出身者だった。

一方、ティエンイエン村（ホアイドゥック）でのオークションに参加した多くの人々からの確認によると、最終的な落札者のグループの99%はティエンイエン村の住民ではなく、バビ省、キムチュン省（ハノイ）、ハイズオン省、バクニン省、バクザン省など他の地域の投資家グループであったとのことだ。オークションに参加したものの「運悪く」落札できなかった投資家もごく少数の地元住民で、主に7～19区画の土地のオークションに同時に参加したグループの投資家たちだった。

ディン・チョン・ティン准教授（元金融アカデミー国際金融学部長）

最近土地オークションが行われたタンオアイとホアイドゥックの2つのエリアは、インフラや道路が特に優れているわけではなく、周囲を「荒れ地」に囲まれているが、土地の価格は1平方メートルあたり数億ドンに上るため、都市部や郊外では価格はさらに高くなるだろう。これらのオークションを見ると、一部の投機家がThanh Oai地区の価格水準を上げるために価格をつり上げていることがわかります。全体的な価格水準が上昇すると、より美しいエリアでインフラがより完備した 5 ～ 7 区画、あるいは数十区画の土地を保有している投機家が当然ながら利益を得ることになります。 。

ホアイドゥック区体育館でのオークション参加者に加え、8月19日の朝から多数の不動産ブローカーも土地オークションを監視するために集まりました。一部のブローカーはソーシャルメディアプラットフォームでライブビデオストリーミングをオンにし、オークション会場周辺の雰囲気を報告しました。

「インフラがまだ限られているなら、後で良くなるだろう、農地は後で都市化されれば良くなるだろう、特別な経済的利点があまりなければ、人々はそれを手に入れるだろうが、今土地を買わなければ何年も利用できないだろう」という考えのもと、これらの投資家グループは、競売地の価格を地元の人々の想像を超えるほど高騰させるために、躊躇なく資金を投入する。

トゥーティエム土地競売の悪夢の「影」

テクノロジープラットフォーム「Batdongsan.com.vn」が最近発表したレポートによると、同社の調査によると、タンカオ村（ハノイ市タンオアイ）の売地価格は近年上昇傾向にあるという。このユニットの価格履歴ツールによると、この地域の平均土地価格は過去4年間で約80％上昇しており、2020年の一般的なレベルである1,500万VND/m2から2024年には2,700万VND/m2に上昇しています。過去2週間で、このウェブサイトで新たに提供された多くの土地の価格帯は、4,300万VND/m2という新しいレベルに押し上げられており、以前の価格と比較して約60％増加しています。

一方、このウェブサイトに掲載されている不動産会社の販売データを見ると、ティエンイエン村（ホアイドゥック、タンカオ）では、この地区が特別区になる準備を進めているという情報と、同時に環状4号線が通っていることから、ここ数年で約1,000万VND/m2から約4,000万VND/m2へと大幅に値上がりしている。しかし、タンカオでの土地オークションからわずか数週間後、ティエンイエンと周辺のいくつかのコミューンの土地価格は30〜40％急騰し、1平方メートルあたり約5,500万〜6,000万ドンで取引されました。

土地オークションの熱気は投資家や地元住民の心理に明らかに大きな影響を与えており、落札価格が高ければ、自分たちの土地の価格もそれ相応の水準に調整できない理由はないと考える人が多い。

タンカオ村で事業用地を購入したいという立場で、多くの不動産仲介業者に話を聞いたところ、「現在、タンカオ村の土地需要は非常に高く、空き地はほとんどありません。良い土地が欲しいなら、仲介業者が前の購入者を説得して土地を手放すまで待つか、あるいはさらに多額の資金を預け入れる必要があります。そうすれば、チャンスが巡ってくるかもしれません」と彼らは言いました。

同様に、「ホアイ ドゥック」火鍋では、ここ数日、ロン クック地域周辺の土地を購入して競売にかけられた土地を利用したい投資家たちが、それがほぼ不可能であることに気づき、投資家たちが以前保有していた古い土地を買い戻すために数億という巨額の差額を支払わなければならなくなった。生活の拠点となる路地裏には、商売するには不向きな土地が点在しているだけでなく、そのような土地は想像するほど簡単に見つかるものではありません。

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・チ・タン副会長によると、今回のような「異例の」高額落札を伴う土地オークションで最大の懸念は、動機のはっきりしない投資家グループによる価格高騰だという。

これは異例なことです。というのも、最近の厳しい市場期間を経て、インフラが整備され、計画が明確で、成長の可能性がある地域に位置する商品であっても、多くの投資家は依然として非常に慎重になっているにもかかわらず、タンオアイやホアイドゥックの土地価格はとてつもなく高いからです。

タン氏は、言うまでもなく、タンオアイのオークションの参加者は主に他の地域から来ており、これは実際の住宅需要から生まれたものではないことをさらに証明していると述べた。落札直後にも多くの投資家が数億の差で売り急いだことからもそれが伺える。

開始価格に基づいて計算された現在の低い保証金レベル（10000万〜2億VND/ロット）では、投資家は保証金の免除を受け入れていますが、その結果、オークションにかけられた土地エリア周辺の価​​格レベルは新たな高値に押し上げられており、実際の購入需要は高くありません。国は預託金からわずかな金額しか徴収しないが、その地域の多くのプロジェクトの補償費用が確実に上昇すれば、国はより多くの損失を被ることになるだろう。

一部の郊外地区で、投機的な価格高騰を伴った土地競売熱が高まっており、その地域の社会経済発展に悪影響を及ぼし、その発展を遅らせることになるだろう。

一方、不動産投資コンサルタントのトラン・ミン氏も同様の意見を述べ、ハノイの不動産仲介業者や投資家がその情報を利用して他地域のプロジェクトの販売価格を比較し、値上げすることでハノイの不動産価格をさらに高騰させていることが懸念されると述べた。一方、オークションエリアは、その地域の住民の居住と投資のニーズにのみ応えているため、短期的に価格が上昇する可能性は確かにそれほど大きくありません。この辺りでは、価格を値上げしたり、他の場所から人を誘致したりするための目立った計画はありません。

GP Invest会長、グエン・クオック・ヒエップ氏

これらの「記録的な」オークションは、2つの要因の組み合わせによって引き起こされた可能性があります。

一つ目は、噂によるもので、オークションで利益を上げるために「価格をつり上げる」ことを狙っています。 2 つ目は、完全な情報を持たない一部の無知な人々の影響によるもので、一部の地方自治体が 5 倍から 50 倍にまで値上がりする非常に高い新しい地価表の草案を発表したという事実から生じています。そのため、この層の人々は近い将来に土地価格が上昇することを懸念し、「先手を打つ」ためにオークションに参加する可能性が高い。

したがって、このオークションの結果後、価格が実際に仮想価格であるかどうかを知るには、預託期間が終了するまで待つことになります。 。

タンオアイやホアイドゥックで起きた出来事は、規模こそ異なるものの、2021年末にホーチミン市トゥーティエムで行われた「前例のない」土地オークションを多くの人々に思い起こさせた。そのオークションでは、4区画すべての土地の価格が開始価格から大幅に引き上げられた後、ある企業の子会社が1万平方メートル以上の土地を24兆5000億ドン、つまり1平方メートルあたり24億ドン以上で落札した。幸いなことに、その後間もなく落札者が同時に手付金のキャンセルを申し出たため、上記の価格は成立しませんでした。

しかし、トゥーティエムの土地オークションの直後、事実上の落札価格を利用して「流行に乗じて」近隣地域の土地や住宅の価格をつり上げる行為が起きた。債券や株式の価値が数倍に高まると、近隣に土地ファンドを持つ他の上場企業も恩恵を受ける。

TSによると。ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IEX）のトラン・スアン・ルオン副所長は、一部の郊外地区における土地競売熱が投機と価格高騰を引き起こしており、これが地域の社会経済発展に悪影響を及ぼし、減速させるだろうと述べた。しかし、都市化が鈍化すれば、国内外からの投資誘致も減少するだろう。長期的には地元経済に甚大な影響が及ぶ。

「土地の競売が増加し、新たな価格水準が設定されると、将来、人々のために土地を造成する際の国家による補償は多くの障害に直面し、用地の整地とプロジェクトの実施が困難になるでしょう。国家はこの件に関して明確な政策と見解を示す必要があります」と、トラン・スアン・ルオン博士は認めた。

（つづく）

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html