強制的な不動産取引は床を通し、損失の大部分は国民に属する

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国会副議長のグエン・カック・ディン氏は6月19日午後、不動産事業法（改正）草案について議論し、国会常任委員会（NASC）が4月12日にこの法律について意見を述べるテーマ別セッションを開催し、最終通知を出したと述べた。

不動産事業の対象の概念と範囲を明確に定義する

グエン・カック・ディン副委員長によると、今回国会に提出された法案は、国会常任委員会の「事業」という概念を法制度全体で一貫して使用しなければならないという要求を十分に反映しておらず、法案ではその概念が誤って使用されているという。

「民法に基づく交換・売買行為と、事業体による不動産の専門的な売買行為を明確に区別する必要があります。組織や個人は不動産を売買する権利を有しますが、事業体となるには、企業を設立し、一定の条件を満たし、法律によって認可される必要があります。同様に、事業体の場合、売買されるすべての不動産がこの法律の対象となるわけではありません」と、グエン・カック・ディン国会副議長は述べた。

義務的な不動産取引は床を通して行われ、損失の大部分は国民に属する - 1 — 国会副議長グエン・カック・ディン氏。

「個人が住宅を売却した場合、企業が解散、倒産した場合、あるいは本社が売却された場合、これらの不動産はこの法律の適用対象とはなりません。概念の混乱や適用範囲・主体の誤った定義により、法案全体には依然として調整すべき点が多く残されています」と、グエン・カック・ディン国会副議長は指摘した。

上記の見解を共有したタイビン代表団のファン・ドゥック・ヒュー氏は、不動産事業法（改正）と住宅法には明確に定義された概念のせいで多くの重複があることを指摘した。

「不動産分野における営利を追求する専門的活動に関連するすべての活動は、不動産事業法（改正）で規制されています。住宅法は住宅所有のみを規制すべきです。マンション管理の問題については、個人的には不動産に関連する事業活動であると考えています」と、タイビン代表団の代表は述べた。

「両法の規制範囲を明確かつ明確に定義し、グレーゾーンや重複領域を避ける必要がある。実際に適用すると、実施に困難が生じる可能性があるからだ」とファン・ドゥック・ヒュー代表は述べた。

義務的な不動産取引は床を通して行われ、損失の大部分は国民に属する - 2 — ファン・ドゥク・ヒエウ代表、タイ・ビン代表団。

不動産取引はフロアを通して行われるべきではない。

ハザン省代表団のホアン・ゴック・ディン氏によると、不動産事業法案（改正）第57条では、不動産取引はフロアを通して行われなければならないと規定されている。このような規制は、不動産取引がフロアを経由する必要がある理由が法案で説明されておらず、この規制の影響に関する研究、調査、評価に関する情報もないため、実施に多くの困難が生じることになるだろう。

「この管理機構は多くの欠陥を抱えたまま廃止されたため、法案で復活させるのは不合理だと思います。慎重かつ徹底的に検討する必要があります」と、ハザン省代表団の代表は強調した。

一方、代表ホアン・ゴック・ディン氏によると、より必要な規制は不動産取引の公証だが、必須ではないという。

「先進国（EU加盟国のほとんどなど）では、公証が義務付けられています。国家公証データベースの構築・整備が進む中で、公証活動の質はますます向上しており、不正行為や悪質な行為の防止において、公証はより効果的になっています」と、代表のホアン・ゴック・ディン氏は指摘しました。

「利益と運営目的の観点から、不動産取引フロアは消費者よりも投資家とより密接に結びつき、関係している傾向があります。したがって、特にフロアが投資家に直接資本を提供して利益を上げたり、投資家が価格差を享受するための販売代理店として機能したりする場合、フロアの運営において客観性を求めることは不可能です」とハザン省代表団は述べた。

この見解に同意し、ドンタップ代表団のファム・ヴァン・ホア氏は、不動産取引フロアは売り手と買い手の橋渡し役として仲介サービスを提供する傾向がある一方、公証は取引に関わる当事者の法的安全性、公平性、および正当な権利を確保する傾向があると述べた。したがって、不動産取引の法的安全性を確保するために不動産取引所を利用するべきではなく、逆に、公証人は不動産取引の機能を代替するサービスを提供することはできません。

義務的な不動産取引は床を通して行われ、損失の大部分は国民に属する - 3 — 代表ファム・ヴァン・ホア、ドンタップ代表団。

「多くの場合、不動産取引フロアは投資家の『裏庭』でもあります。両当事者が組織でない限り、すべての取引は公証され、認証されるべきだと提案します」とドンタップ代表団は提案した。

「お金を払わずにおかゆをすでに受け取ってしまったら、明日は借金を取りに行かなければなりません。」

ホー・ドゥック・フック財務大臣は意見を述べ、起草機関が不動産投資や事業プロジェクトに認可を受けた投資家の財務能力に関する規制を検討するよう提案した。これは、投資家がプロジェクトを予定通りに実施し、要件を満たすのに十分な財務能力を持っていることを確認するためです。

ホー・ドゥック・フォック大臣によると、現在、不動産業界では土地使用権証明書を発行できない状況にあるという。その結果、投資家が州の予算に対して借金を抱えていたため、何十万人もの人々に書類が交付されなかった。

「法律では、土地は企業に割り当てられ、その後土地使用料が決定されると規定されています。企業が支払わない場合は遅延金が課せられますが、その額は銀行の利息よりも低いのです。そのため、企業は住宅を売却した後、住民から前借りし、将来的に生じた資金を他のプロジェクトに投資し、予算を賄う資金がないという状況が生じています。その結果、住民は証明書を受け取ることができず、住民の不満によって政府は不安定に陥ることになります」と財務大臣は現実を述べた。

したがって、財務大臣は投資家が財務上の義務を確実に履行するよう要請した。企業と個人の間の紛争は、裁判所に持ち込む必要がある民事問題です。

義務的な不動産取引は床を通して行われ、損失の大部分は国民に属する - 4 — ホー・ドゥック・フォック財務大臣。

「詐欺の兆候があれば、投資家だけが投獄されるが、証明書を交付されていない何千人もの人々を誰が扱うのか」と財務大臣は質問した。

大臣によれば、投資家が予算に支払いをしていない場合、彼らは金銭的義務を果たしていないことになる。人々は永遠に訴訟を起こさなければならず、政府は不安定さを解決しなければならなくなり、信頼の喪失を引き起こします。ホー・ドゥック・フォック大臣は、予算に資金を投入し、金銭的義務を果たした投資家だけに土地が与えられるような規制が必要だと提案した。

「先祖は、金を払えば粥が出てくると言っていました。金を払わずに粥が出たら、翌日には借金の取り立てに行かなければなりません」と財務大臣は示唆した。

記者グループ/VOV.VN

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