 |
2024年土地法の9つの新ポイント
2024年土地法には、次の9つの注目すべき新しい点があります。
1. 個人の農地使用権の譲渡の受入れ限度額の拡大
2024年土地法では、第177条第1項において「個人の農地使用権の譲渡を受けることができる限度を、土地の種類ごとの個人の農地割当限度の15倍以内とする」という規定の拡大が認められている。
具体的には、土地法案2024の第177条第1項によれば、個人の農地使用権の譲渡を受けるための制限は、本法第176条第1項、第2項および第3項に規定される土地の種類ごとに個人の農地割り当ての制限の15倍を超えてはならない。
| 現在、2013年土地法第130条によれば、世帯および個人の農地使用権の譲渡を受けるための制限は、2013年土地法第129条第1項、第2項および第3項に規定される各土地の種類ごとの世帯および個人の農地割り当ての制限の10倍以下です。 |
2.国家が「国家と公共の利益のために社会経済発展のために土地を開拓する」 32のケースに関する規定
2024年土地法第79条では、国家と公共の利益のために社会経済発展のために国が土地を回収する32のケースを次のように具体的に規定しています。
国は、以下の場合において、土地資源を促進し、土地利用の効率性を高め、近代的な社会経済インフラを開発し、社会保障政策を実施し、環境を保護し、文化遺産を保護するために、国家および公共の利益のための社会経済開発プロジェクトを実施するために真に必要な場合に、土地を開墾するものとする。
1. 人々の一般的な移動のニーズに応える高速道路、一般道路、都市道路、バイパスを含む農村道路、緊急道路、田んぼ道路、バス停、乗客の乗降場、料金所、倉庫、駐車場などの交通施設の建設。フェリーターミナル、バス停、休憩所。鉄道の種類;鉄道駅;交通用の橋やトンネル。内陸水路工事、海洋工事;航空工学;ケーブルカー路線とケーブルカー駅。漁港、乾港;駅、港、バス停内の本社、オフィス、事業所、サービス施設。空域のために土地を埋め立てる必要がある交通工事の安全回廊。輸送に使用されるその他の構造物
2. 土地の使用を必要とする灌漑施設の保護通路を含む、堤防、盛土、暗渠、ダム、放水路、貯水池、水圧トンネル、給水、排水、灌漑、排水システムを含む灌漑施設の建設。灌漑事業の範囲内における事務所、倉庫、生産施設、灌漑事業の修理および保守を含む水源灌漑事業。
3. 水処理施設を含む給排水施設の建設。水ポンプ場;タンク、給水塔;給排水パイプライン;調整湖;事務所、倉庫、生産施設、給排水施設の修理およびメンテナンスを含む水、汚泥および汚泥処理施設。
4. 中継ステーションを含む廃棄物処理施設の建設。埋め立て地;処理施設、処理区域、廃棄物処理施設、事務所、倉庫、生産施設を含む有害廃棄物、廃棄物処理施設の修理およびメンテナンス。
5. 発電所および発電所の補助施設を含むエネルギーおよび公共照明施設の建設。水力発電所に供給するダム、堤防、貯水池、水道管。送電線および変電所システム;発電所の範囲内での業務サービス、修理および保守作業。公共照明システム;
6. 石油・ガスプロジェクトの建設（採掘プラットフォーム、石油・ガスの採掘および処理のための施設、石油化学精製所、ガス処理プラント、バイオ燃料生産プラントを含む）。原油貯蔵所、貯蔵施設、ガソリン、石油、ガスポンプ場、パイプラインシステム、技術的安全性を確保するための建設安全通路。石油・ガスの開発および処理、石油化学精製所、ガス処理プラント、バイオ燃料製造プラントにサービスを提供する業務の範囲内でのサービス、修理およびメンテナンス業務。
7. 郵便、電気通信、情報技術インフラ工事の建設。これには、住宅、駅、アンテナ柱、ケーブル柱、下水道、タンク、ケーブルパイプ、溝、技術トンネル、および電気通信機器を設置するためのその他の関連技術インフラ工事、および電気通信に役立てるためにその中に設置される機器が含まれます。データセンター;技術的安全を確保するための作業の安全通路を含み、他の目的には使用してはならない。郵便サービス施設およびサービスポイント。郵便局 - 共同文化;郵便、電気通信、情報技術業務の範囲内でのビジネスサービス、修理、保守業務。
8. 伝統的な市場と卸売市場の建設。
9. 共同住宅、寺院、神社、神棚およびその他の合法的な宗教施設を含む宗教施設の建設。
10. 宗教団体および関連宗教団体の本部を含む宗教施設の建設。寺院、教会、礼拝堂、大聖堂、聖地;宗教関係者を養成する学校。記念碑、石碑、塔、その他の正当な宗教的建造物。
11. 公園、花園、ビーチ、その他の公共娯楽エリアを含む公共娯楽およびレクリエーションエリア、コミュニティ活動の建設。地域社会の慣習や慣行に従った会議施設やその他の活動。
12. ベトナム共産党の機関、国家機関、ベトナム祖国戦線、社会政治組織、社会政治専門組織、社会専門組織、社会団体、法律の規定に従って設立され、国家によって任務を与えられ、定期的な運営費によって支援されるその他の組織の本部の建設。
13. ベトナム共産党機関、国家機関、社会政治組織の管轄下にある公共サービス部門の本部または代表事務所の建設。
14. 会議センター、劇場、文化施設、文化センター、文化宮殿、クラブ、映画館、サーカスなどの文化施設、歴史文化遺跡、観光地の建設。記念碑的な作品;象徴的芸術作品、児童宮殿、児童館、青少年活動センター、博物館、展示館、図書館、文学創作施設、芸術創作施設、芸術展示館、芸術団体の本部。文化遺産に関する法律の規定に基づき、省人民委員会により遺跡目録にランク付けまたは記載された歴史文化遺跡と景勝地の拡張、改修、修復、復元、価値の促進を図るプロジェクト。国によって設立され、または運営を許可されたその他の文化施設。
15. 国が設置または運営を許可した医療施設および社会サービス施設の建設。これには、医療施設（診察・治療施設、リハビリテーション施設、予防医療施設、人口施設、試験施設、校正・検査施設、医療鑑定施設、法医学鑑定施設、医薬品製造施設、医療機器製造施設）が含まれます。社会福祉サービスセンター、社会福祉施設。医療、教育、社会福祉センター。功労者看護センター児童養育施設;高齢者、障害者、特別な状況にある子ども、HIV/AIDS患者、精神障害者のための相談・介護施設。薬物リハビリ施設;特別な状況にある高齢者や子どものための施設。
16. 保育所、幼稚園、保育園、一般教育施設、継続教育施設、専門学校、大学、職業教育施設など、国が設置または運営を許可した教育訓練施設の建設。
17. スポーツ複合施設、トレーニングセンター、スポーツ選手のコーチングなど、国が設置または運営を許可した体育・スポーツ施設の建設。スタジアム、スポーツ競技およびトレーニング施設。
18. 国が設立または運営を許可した科学技術施設の建設（研究、開発、科学技術サービス組織を含む）。革新的なスタートアップを支援する組織。テクノロジーインキュベーター、科学技術ビジネスインキュベーター。科学技術パーク;科学博物館;計測標準システム;
19. 大使館、領事館、外国外交機関の代表事務所、外交機能を有する非政府組織の本部を含む外交施設の建設。国営の外交施設。
20. 環境処理、生物多様性保全、気象、水文学、動植物の検査および検疫に関する土木工事の建設。
21. 土地使用権の取得に関する合意がある場合を除き、社会住宅プロジェクトおよび人民武装勢力向け住宅を実施する。公営住宅プロジェクト;マンションの改修および再建のための投資プロジェクト。ただし、マンション所有者が住宅法の規定に従ってマンションの改修および再建のための投資プロジェクトを実施するために投資家に土地使用権を譲渡することに同意する場合は除く。再定住プロジェクト;
22. 工業団地および産業クラスタープロジェクトの実施。ハイテクゾーン;ハイテク農業ゾーン;情報技術の集積地。ハイテク林業ゾーン;経済地域内の免税地域。
23. 農林水産物および海産物の生産から加工までの同期インフラを複数地区または複数地域にまたがって整備し、大規模に農林水産物および海産物の集中生産・加工プロジェクトを実施する。伝統的な薬草を開発するための薬用植物の栽培と遺伝子の保存プロジェクト。
24. 土地造成活動を実施する。
25. 土地の回復を必要とする採掘地域および採掘の安全回廊に関連する鉱物の採掘および加工に役立つ建設項目を含む鉱物の採掘活動は、管轄の政府機関によって認可されている。
26. 開発の可能性がある交通結節点および交通路付近のプロジェクト。
27. 都市部の新築、改築、装飾に関する建設法の規定に従って、技術インフラシステム、社会インフラと住宅を同期させ、複合機能を備えた都市部を建設するための投資プロジェクトを実施する。農村住宅プロジェクト;
28. 墓地、葬儀場、火葬場、遺骨保管施設
29. 本法の規定に従って少数民族に対する土地支援政策を実施するために、少数民族に居住地と生産地を割り当てるプロジェクトを実施する。
30. 地下工作物の運営、開発及び使用に役立つ地上工作物の建設。
31. 国会及び首相が承認したプロジェクトを実施し、法律の規定に従って投資政策を決定する。
32. 本条第1項から第31項までに規定する場合に該当しない国家及び公共の利益のためのプロジェクト及び工事を実施するための土地収用の場合、国会は、簡略化された手続きに従って、本条の土地収用の場合を修正し、補足するものとする。
3. 土地収用前に移住手続きを完了する必要があります。
2024年土地法第91条は、国家が土地を取得する場合の補償、支援、再定住の原則を定めており、以下の原則が含まれています。
- 移住地は、管轄当局が承認した詳細な計画に従って、技術インフラと社会インフラの条件を整備する必要があります。同時に、土地が回復されるコミュニティの文化的伝統や慣習と一致していなければなりません。
- 土地収用の決定を行う前に、補償、支援、移住計画、移住手配の承認が完了していなければなりません。
4. 土地価格の枠組みを廃止する
2024年土地法では土地価格の枠組みに関する規制が廃止されました。
5. 土地価格表は毎年作成される
2024年土地法によれば、土地価格表は毎年作成され、最初の土地価格表は2026年1月1日から公表・適用され、翌年1月1日から調整されます。
6. 5つの土地評価方法に関する規制
2024年土地法第158条第5項では、以下の5つの土地評価方法が規定されています。
- 比較法は、同じ土地利用目的の土地の価格、市場で譲渡される土地の価格に影響を与える要因の一定の類似性、土地使用権の競売に勝利し、競売の勝者が競売の決定に従って財務上の義務を履行した土地の価格を調整し、土地に付随する資産の価値（ある場合）を除外した後、土地価格に影響を与える要因を分析および比較して、評価対象となる土地の価格を決定することによって実行されます。
- 収益法は、評価時点前のデータを用いて、直近の四半期末までの3年間連続で、省内で国が定款資本または議決権総株式の50%以上を保有する商業銀行のベトナムドン建て12ヶ月定期預金の平均貯蓄金利で土地面積当たりの平均年間純収益を割ることによって実施されます。
- 剰余金方式は、管轄当局が承認した土地利用計画および詳細な建設計画に従って、最も効率的な土地利用（土地利用係数、建築密度、建物の最大階数）に基づいて、土地区画または土地面積の総推定開発収益から総推定開発費用を差し引いて実施されます。
・地価調整係数法は、地価表の土地価格に地価調整係数を乗じて行います。地価調整係数は、地価公示地価と市場地価とを比較して決定されます。
- 政府は、国会常任委員会の承認を得て、上記4つの方法以外の土地評価方法を定めるものとする。
現在、2013年土地法では土地評価の方法が規定されていません。 土地評価方法は、直接比較法、控除法、収益法、剰余金法、土地価格調整係数法など、政令44/2014/ND-CP第4条に規定されています。 |
7. 土地基金の開発、管理、開発に関する第8章の補足
8. 土地使用権オークションによる土地の割り当てと土地の賃貸に関する具体的な規制
第8章の「土地基金の開発、管理、活用」に関する規定との一貫性と統一性を確保するため、2024年土地法第9章では具体的に次のように規定しています。
- 国が創出した「きれいな土地」に対する「土地使用権オークションによる土地の割り当てと賃貸」（第125条）または
- 「土地を使用する投資プロジェクトを実施するために投資家を選定するための入札による土地の割り当て、土地の賃貸」（第126条）において、「未開墾の土地」については、「落札した投資家は、管轄の国家機関の要求に従って補償、支援、および再定住を実施するための資金を提供する責任がある」場合、落札結果を承認する決定の発行日から36か月以内、または管轄の国家機関と締結した契約に従った別の期間内に、管轄レベルの人民委員会は、落札した投資家に土地を割り当て、土地を賃貸するための補償、支援、および再定住を完了しなければならない。
9. 土地の賃料支払方法の選択権に関する規定
- 現在、国から土地を借り受け、毎年地代を支払っている経済組織、公共サービス機関、個人、海外在住のベトナム人、および外国投資資本を持つ経済組織は、国から土地を借り受け、本法に規定されているようにリース期間全体にわたって地代を一括で支払う場合には、残りのリース期間について地代を一括で支払う形で土地を借りることに切り替えることを選択でき、本法に規定されているようにリース期間全体にわたって地代を一括で支払う形での土地のリースへの切り替えを許可する決定時に、地代を計算するための土地価格を再決定する必要があります。
- 現在、国から土地を借り受け、賃貸期間全体にわたって一括で地代を支払っている経済組織、個人、海外在住のベトナム人、および外国投資資本を持つ経済組織は、土地を借り受け、毎年地代を支払う方法に切り替えることができます。支払われた地代は、政府の規制に従って、毎年支払われる地代から差し引かれます。
- 公共サービス部門には、土地使用料を徴収することなく国から土地が割り当てられます。公共サービス部門が、割り当てられたエリアの一部または全部を生産、事業、またはサービス提供のために使用する必要がある場合、そのエリアについて毎年地代を徴収する国有地リースの形式に切り替えることを選択できます。
2024年土地法の9つの新点は、国会の電子情報ポータルに掲載された2024年土地法草案（2024年1月18日に草案更新）の内容とホーチミン市不動産協会会長の演説に基づいています。
[広告2]
ソース
コメント (0)