全国105の市町村では、土地を分割して販売することが禁止される。

2025年1月1日からは、不動産業法（改正）が施行されますが、市場に一定の影響を与えるため特に注目される内容の一つが、土地の分譲・売買に関する規制です。

不動産業法（改正）では、土地法の規定により、自ら住宅を建築したり、特別市、第一種市、第二種市、第三種市街地の区、地区、市内において土地を分譲したり、住宅建設プロジェクトに投資するために土地使用権の競売の対象となっている個人には、土地使用権を譲渡できないと規定されている。

残りの地域については、省人民委員会が現地の状況に基づいて、プロジェクト投資家が個人に技術インフラを備えた土地使用権を譲渡して住宅を自ら建設することが許可される地域を決定するものとする。土地の分割と売買を厳しく制限する措置が2025年1月1日に発効され、北から南まで影響が出るだろうと専門家は指摘している。

しかし、専門家によると、現在、法令148/2020/ND-CPによって改正された法令43/2014/ND-CPの第41条第2項は、中央政府直轄の特別クラス市街地とクラスI市街地の区画における土地の分割と売却のみを禁止している。景観建築に対する要求が高いエリア、街の中心部や建築上のハイライトとなる建物の周辺など...

そのため、不動産業法が正式に施行される前に、土地を分割して売却する「駆け込み」が相次ぐのではないかとの懸念も少なくない。

カントー市不動産協会（CaREA）のドゥオン・クオック・トゥイ会長は、特別市街地、タイプI、タイプII、タイプIII市街地における土地の分割と販売の禁止は、不動産商品セグメントの構造に大きな影響を与えるとコメントした。近い将来、市場では土地セグメントにおいて明確な差別化が見られるようになるでしょう。

現在の法的枠組みでは、3〜5年続くプロジェクトを立ち上げることは非常に困難です。ビジネスマンは、適切かつ簡単で、より大きな供給を生み出すため、区画を自分で分割する個別のモデルを実装するという解決策を選択し、プロジェクトや法人を設立することを選択する可能性が低くなります。

したがって、新しい規制により、今後の期間における土地分割による生産物の数は減少することになります。供給不足により土地価格が上昇します。しかし、長期的には、これが市場のより健全な発展に役立つだろうとトゥイ氏は分析した。

建設省の統計によれば、2023年12月までに全国に902の都市部が存在することになる。そのうち、特別市街地が2つ、第一種市街地が22つ、第二種市街地が36つ、第三種市街地が45つ、第四種市街地が95つ、第五種市街地が702つあります。

したがって、新しい規制により、105 の市町村での土地の分割と売却は許可されなくなります。現行規制に比べ81市町村増加。

土地の分割や売買が制限されるハノイ市とホーチミン市の2つの特別市街地に加え、22のタイプI市街地もあります。ハイフォン、ダナン、カントーの3つの中央直轄都市と、フエ、ビン、ダラット、ニャチャン、クイニョン、ブオンメトート、タイグエン、ナムディン、ベトトリ、ブンタウ、ハロン、タインホア、ビエンホア、ミトー、トゥダウモット、バクニン、ハイズオン、プレイク、ロンスエン。

さらに、ファンティエット、カマウ、トゥイホア、ウオンビ、タイビン、ラックザー、バクリュー、ニンビン、ドンホイ、フーコック、ビンイェン、ラオカイ、バリア、バクザン、ファンランタップチャム、チャウドック、カムパ、クアンガイ、タムの各省の都市を含む36のタイプII都市圏がある。 Ky、Tra Vinh、Sa Dec、Mong Cai、Phu Ly、Ben Tre、Ha Tinh、Lang Son、Son La、Tan An、Vi Thanh、Cao Lanh、Vinh Long、Tuyen Quang、Soc Trang、Kon Tum、Di An、Yen Bai。

また、ディエンビエンフー、ホアビン、ホイアン、フンイェン、ドンハ、バオロク、ハザン、カムラン、カオバン、ライチャウ、タイニン、バッカン、タムディエプ、ソンコン、サムソン、フックイェン、ハティエン、ドンソアイ、チーリン、ロンカイン、ギアギア、ガーベイ、トゥアンアン、ホングー、トゥソン、フォーイェン、タンウエン、ベンキャット、ゴーコン。

それに加えて、ソンタイ、クアロー、フートー、ビムソン、ラジー、ソンカウ、ロンミ、タンチャウ、カイライ、クアンイェン、キアン、ビンミン、ドントリウ、フーミ、アンニョン、キエントゥオンを含む16の町が含まれます。

この政策の影響について、南部地域のBatdongsan.com.vnディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、近年、タイプIIおよびタイプIIIの都市部で販売される土地区画の数が急増していると述べた。

不動産事業法（改正）の新規制による区画割りの厳格化は、北から南まで市場全体に影響を及ぼしますが、影響を受ける投資家の90％はタイプIIおよびタイプIIIの都市にいます。

価格調整は当然だが、土地価格は以前のような「熱狂的」な時期に陥ることはもうなくなるだろうとトゥアン氏は予測した。

（ベトナム通信社/ベトナム+）

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