Hoàn thiện quy định về định giá, thu hồi đất

Kỳ họp thứ Bảy, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng. Theo đó, Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1.8 – sớm hơn 5 tháng so với quy định. Luật Đất đai là đạo luật quan trọng liên quan đến nhiều lĩnh vực, người dân, doanh nghiệp. Nhiều nội dung của Luật được Quốc hội giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Do đó, việc Luật Đất đai 2024 có sớm đi vào cuộc sống hay không phụ thuộc rất lớn vào sự nỗ lực của Chính phủ trong việc chỉ đạo, ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn luật.

Trong suốt quá trình thảo luận Luật Đất đai 2024, các đại biểu Quốc hội đều nhận định, khó nhất là vấn đề tài chính đất đai và trong tài chính đất đai khó nhất là vấn đề định giá đất. Do đó, phải quy định về nguyên tắc xác định giá đất cũng như phương pháp xác định giá đất. Luật Đất đai 2024 quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo đó, nghị định quy định trình tự, nội dung xác định giá đất cụ thể đối với từng phương pháp trên. Nghị định quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp gồm: vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; thời hạn sử dụng đất… Ngoài ra, nghị định quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp gồm: năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất; điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm; thời hạn sử dụng đất…

Như vậy, vấn đề khó khăn nhất là tài chính đất đai đã được tháo gỡ trong Luật Đất đai. Điều đáng mừng là, vấn đề định giá đất khó là vậy, nhưng (ngày 27.6.2024), Chính phủ đã ban hành Nghị định quy định về giá đất – sớm hơn 1 tháng so với ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Không chỉ ban hành Nghị định quy định về giá đất, ngày 15.7.2024, Chính phủ cũng đã kịp thời ban hành Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, nghị định quy định cụ thể về bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất; bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất; bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1.7.2014.

Cùng với đó, nghị định cũng quy định về bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn trước ngày 1.7.2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất… Có thể thấy, việc bồi thường đã bao phủ các trường hợp khi thu hồi đất, qua đó bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.  

Thực tế cho thấy, một trong những vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đó là khâu giải phóng mặt bằng, đền bù khi thu hồi đất. Không ít trường hợp việc giải quyết chưa thấu tình đạt lý đã dẫn đến những khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Do đó, việc quy định cụ thể các trường hợp thu hồi, bồi thường trong Luật Đất đai và việc kịp thời ban hành nghị định hướng dẫn các trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được kỳ vọng hạn chế những khiếu nại, khiếu kiện phát sinh.

Việc sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cho thấy sự nỗ lực rất lớn của Chính phủ trong việc khắc phục “khoảng trống pháp luật”. Cũng cần lưu ý rằng, một trong những điểm yếu hiện nay của chúng ta lại nằm ở khâu thực thi. Do đó, hành lang pháp lý về đất đai thống nhất, chặt chẽ là cần thiết, nhưng cùng với đó cần sự chủ động, tích cực và thực hiện đúng pháp luật của cán bộ thực thi. Có như vậy, luật mới thật sự đi vào cuộc sống, người dân, doanh nghiệp mới được hưởng lợi từ các quy định chính sách pháp luật.