Xuống tiền tại Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng?

Ông Phan Lê Thành Long, Chủ tịch Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA)

Cung tăng nhưng thị trường khó có sự đột phá

Theo ông Phan Lê Thành Long, năm 2025, cung thị trường bất động sản có nhiều yếu tố thuận lợi.

Thứ nhất, vốn đổ vào lĩnh vực kinh doanh tiếp tục tăng trưởng tốt. Năm 2024, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 16,6% trong khi giải ngân vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 35,2%.

Thứ hai, rủi ro chậm trả trả trái phiếu doanh nghiệp lần đầu giảm.

Thứ ba, các giải pháp tháo gỡ khó khăn về pháp lý được tích cực triển khai.

Các yếu tố này mang lại kỳ vọng cung bất động sản năm 2025 sẽ cải thiện, cả về số lượng dự án lẫn phân khúc.

“Trên thị trường, các sản phẩm cao cấp vẫn chi phối nguồn cung, thiếu vắng các sản phẩ nhà ở xã hội và nhà có mức giá phù hợp. Hy vọng năm 2025 sẽ có thêm nhiều sản phẩm có mức giá phù hợp với đại đa số nguwofi tiêu dùng khi các vướng mắc pháp lý được khai thông”, ông Long kỳ vọng.

Dù cung có thể tăng, cầu thị trường dự báo chưa thể sôi động trở lại. Nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất thấp sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản song thực tế mặt bằng lãi vay thấp được quy trì từ cuối quý I/2023 đến nay (gần 2 năm) trong thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng. Năm 2024, tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 4,64% minh chứng điều này.

Thêm vào đó, tích lũy của người dân rất yếu cũng ảnh hưởng đến cầu mua nhà. Có tới 65% người được khảo sát cho biết có tỷ lệ tích lũy không đổi hoặc giảm năm 2024. Chính vì vậy,đa phần người tiêu dùng dự kiến cắt giảm chi tiêu năm 2025. Có tới 66% người được khảo sát muốn hoãn việc mua tài sản lớn như ô tô, bất động sản năm 2025.

“Về tổng thể, năm 2025 là năm tiếp tục phục hồi của thị trường bất động sản song không có sự bứt phá của các phân khúc, nhất là các phân khúc đã thiết lập mặt bằng giá cao như chung cư ở Hà Nội”, ông Phan Lê Thành Long nhận định.

Dòng tiền dịch chuyển xuống phía Nam?

Từ cuối năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản có dấu hiệu rời bỏ nơi có giá cao như Hà Nội tìm về khu vực có giá hợp lý hơn. Giá nhà tại TP.HCM nhiều năm qua tăng chậm hơn Hà Nội cộng với hiệu suất cho thuê cao đang thu hút dòng tiền.

Ông Phan Lê Thành Long đánh giá, tại địa bàn Tp.HCM, các dự án mở bán nhiều hơn từ quý IV/2024 và cả năm 2025. Nguồn cung sẽ tăng mạnh khi các rào cản pháp lý được tháo gỡ. Tuy vậy, giá bất động sản neo ở mức cao so với thu nhập của người dân cộng thêm với việc người dân chuyển dịch sang các tỉnh, thành lân cận làm giảm nhu cầu về bất động sản tại địa bàn này.

Chuyên gia khuyến nghị, nên ưu tiên lựa chọn bất động sản tại các tỉnh thành lân cận với mức giá phù hợp hơn. Tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên đi vào hoạt động cuối năm 2024 khiến nhiều người dần dịch chuyển ra vùng ven, ngoại thành bám sát tuyến giao thông công cộng. Xu hướng TOD (mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) phát triển do sự phù hợp giá tiền, giao thông thuận tiện, thu hút dòng tiền đầu tư.

Tại Hà Nội, cầu nhà ở năm 2025 vẫn rất lớn nhưng dòng tiền đầu cơ, đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi Hà Nội (do giá quá cao). Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội cũng hạn chế hơn Tp.HCM, không có nhiều dự án mới mở bán, cũng không có sự thay đổi lớn về hạ tầng… Nhìn chung, giá bất động sản sẽ đi ngang hoặc phải giảm giá ở các sản phẩm có mức giá cao vượt xa giá trị thực tế. Thị trường kỳ vọng xuất hiện các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn.

Riêng thị trường bất động sản Đà Nẵng đã đi ngang vài năm nay và nhiều khả năng phục hồi nhẹ từ giữa năm 2025 nhờ Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Đà Nẵng.

Theo chuyên gia Phan Lê Thành Long, thị trường bất động sản năm 2025-2026 vẫn trong giai đoạn tích lũy. Chính vì vậy, năm 2025 nhà đầu tư vẫn chỉ nên ưu tiên cho sản phẩm ở ngay, phân khúc đất nền chỉ sôi động khi thị trường nóng lên.