Nhiều vị trí bất động sản có xu hướng “tăng ảo’’?

So với cùng kỳ năm trước, quý I/2025, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu “ấm” dần hơn. Tại một số vị trí trên địa bàn tỉnh, giá đất tăng nhanh, có những vị trí tăng 30 – 40% so với trước Tết Nguyên đán Ất Tỵ. Thời gian này, các chuyên gia BĐS khuyến cáo nhà đầu tư và người dân cần cẩn trọng khi giao dịch BĐS, tránh mua phải đất có giá ảo. 

Theo các chuyên gia trong ngành BĐS cho biết, nếu như năm 2023 BĐS đang ở mức chạm đáy, thì đến cuối năm 2024, đầu năm 2025 thị trường bắt đầu “ấm” dần lên và nhu cầu giao dịch của người dân cũng tăng hơn. Tại tỉnh Hà Nam, thị trường BĐS đang có xu hướng tăng nhanh. Các nhà đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án để sớm có sản phẩm cung ứng ra thị trường. Xu hướng của người dân đang tập trung đầu tư vào các khu đô thị xung quanh Cơ sở 2 Bệnh viện Bạch Mai, Bệnh viện Việt Đức, khu vực gần Khu Đại học Nam Cao và gần các khu công nghiệp. Có những vị trí xung quanh Cơ sở 2 Bệnh viện Bạch Mai, Bệnh viện Việt Đức, đầu năm trước có giá 40 – 45 triệu/m2, thì năm nay đã lên đến 70 – 75 triệu đồng/m2, có những vị trí hơn 90 triệu đồng/m2. Tình trạng BĐS “tăng ảo” chủ yếu do nhà đầu cơ mua đi bán lại, còn người có nhu cầu thực tế thì rất ít.

Ông Trần Văn Phái, phường Châu Cầu (thành phố Phủ Lý) chuyên môi giới BĐS cho biết: Sau khoảng 2 năm vật lộn vì lãi suất cao và tín dụng bị siết chặt, thị trường BĐS đã dần hồi phục và có dấu hiệu bật tăng khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ. Thời gian này, mặt bằng lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại duy trì ổn định ở mức thấp đã góp phần kích thích các kênh đầu tư, trong đó có BĐS. Còn về giá BĐS tăng đột biến, đặc biệt ở những vị trí gần bệnh viện, trường học, gần các khu công nghiệp, nguyên nhân chủ yếu do tâm lý của một bộ phận người dân mua nhà đất để chờ tăng giá và thực tiễn này có xu hướng ngày càng tăng cao. Thời điểm này đang “sốt đất”, giá đất cao, nhu cầu nhà ở không nhiều, chủ yếu mua để đầu cơ, cho thuê, có người mới vừa mua đã sang tay chốt lời.

 Ngoài các nguyên nhân trên, trong thời gian qua, tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm dẫn tới giá đất trong cùng khu vực đấu giá tăng cao. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất chưa tốt dẫn đến có hiện tượng nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá. Các đối tượng này trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời. Mặt khác, nhu cầu đầu tư BĐS cũng được kích thích khi hàng loạt dự án hạ tầng được hoàn thành.

Theo các chuyên gia trong ngành BĐS, hiện tượng tạo giá ảo, thổi giá của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới BĐS dẫn tới hôm nay một giá, ngày mai giá khác tại cùng một thửa đất. Giá cao ở một số vị trí sẽ trở thành giá tham chiếu, tạo ra mặt bằng giá mới cho một số dự án, ảnh hưởng đến cả giá đất và nhà ở trong khu vực. Người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp sẽ gặp khó khăn trong việc tạo lập nhà ở. Trong khi đó, tình trạng này cũng sẽ làm tăng chi phí của các doanh nghiệp, buộc họ phải đầu tư vào các sản phẩm BĐS cao cấp thay vì những dự án bình dân phục vụ người có thu nhập thấp và trung bình.

Theo tổng hợp của Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Nông nghiệp và Môi trường), từ cuối năm 2024 đến đầu năm 2025, tỷ lệ các hộ dân mua bán đất, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xu hướng tăng so với đầu năm 2024. Trong số trên, nhiều hộ mua bán đất đai chuyển nhượng cho nhau, trong đó có nhiều Giấy chứng nhận vừa mới cấp được 1-2 tháng, sau đó lại làm thủ tục chuyển cho người khác. Thời gian này, các chuyên gia kinh tế khuyến cáo, người dân có nhu cầu đầu tư BĐS để xây nhà ở cần cân nhắc kỹ để tránh mua phải giá ảo, khi chính những người đầu cơ tự nâng giá.

Để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên các cơn “sốt ảo” cần có sự đồng hành, phối hợp sát sao của tất cả các ngành liên quan. Trong đó, các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường công tác quản lý, giám sát, đẩy mạnh việc nghiên cứu, xây dựng và triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách hướng đến mục tiêu minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS. Đối với những người môi giới BĐS, các sàn giao dịch BĐS, cần nghiêm chỉnh chấp hành quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối. Đồng thời, các ngành chức năng tăng cường xử lý đối với cá nhân và doanh nghiệp tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt ảo. Nhà nước tiếp tục có những chính sách ưu đãi đủ sức hấp dẫn để khuyến khích các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở thương mại phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động.

Trần Thoan