Gỡ vướng về pháp luật đất đai

Báo cáo tổng hợp vấn đề chất vấn được Tổng Thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường gửi tới các đại biểu mới đây đánh giá Chính phủ đã có nhiều động thái, ban hành nhiều văn bản tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, như công điện, văn bản đôn đốc của Thủ tướng yêu cầu các bộ, địa phương tái cơ cấu thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, thị trường này, trong đó có thị trường nhà ở, vẫn khó khăn, ách tắc từ thủ tục pháp lý, quỹ đất và vốn đầu tư.

Không được chấp thuận vì thiếu “đất ở”

Một số thủ tục hành chính về đầu tư rườm rà, gây cản trở, các phân khúc thị trường còn lệch, vốn tín dụng đầu tư vào thị trường này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì khó khăn, doanh nghiệp (DN) BĐS phải dừng đầu tư, thi công dự án và việc này cũng kéo theo khó khăn của nhà thầu, cung ứng vật liệu và nhiều ngành nghề khác. “Vướng mắc pháp luật về đất đai, như xác định giá đất, tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng hay quy định chọn nhà đầu tư chồng chéo với quy định đầu tư, đấu thầu, đất đai… là rào cản lớn cho phục hồi, phát triển thị trường nhà ở” – cơ quan thẩm tra đánh giá.

Tại TP HCM, bên cạnh hơn 100 dự án BĐS gặp vướng mắc đã và đang được nghiên cứu tháo gỡ, Sở Kế hoạch và Đầu tư gần đây có báo cáo UBND thành phố về tình hình thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án BĐS trên địa bàn. 

Theo đó, trong 117 hồ sơ dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư mà cơ quan này đang thụ lý có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (NƠTM) do không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. 

Do đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị UBND TP HCM không chấp thuận chủ trương đầu tư vì không đáp ứng quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Việc này khiến DN BĐS lo ngại vì có thể khiến quy trình triển khai dự án bị tắc.

Tháo gỡ những vướng mắc pháp lý sẽ giúp việc triển khai các dự án bất động sản thuận lợi, thúc đẩy thị trường phát triển Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Theo ThS Nguyễn Nhật Khanh, giảng viên Khoa Luật, Trường ĐH Kinh tế – Luật (ĐHQG TP HCM), ở góc độ pháp lý, việc không chấp thuận chủ trương đầu tư của 62 dự án này là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, xét ở góc độ kinh tế và diễn biến của thị trường BĐS, việc này có nhiều điểm chưa thật sự phù hợp. 

Bởi để thực hiện dự án NƠTM đòi hỏi DN phải có quỹ đất đủ lớn nhưng thực tế cho thấy số lượng dự án có 100% đất ở hoặc có một phần đất ở chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án NƠTM trên thị trường. 

Do vậy, việc quy định điều kiện khắt khe về hình thức sử dụng đất nêu trên gây nhiều khó khăn khi DN đề xuất chủ trương xây dựng dự án NƠTM. Nếu không tìm cách tháo gỡ thì cả trăm ngàn tỉ đồng đầu tư thực hiện những dự án này có thể bị “chôn chân”, gây lãng phí về nguồn vốn đầu tư cũng như không giải quyết được bài toán nguồn cung nhà ở.

Để gỡ rối cho các dự án nêu trên, theo ThS Nguyễn Nhật Khanh, cần có giải pháp về pháp lý lẫn quản lý. Ở góc độ pháp lý, Quốc hội cần sớm nghiên cứu sửa đổi quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án NƠTM trong Luật Nhà ở theo hướng không giới hạn các hình thức sử dụng đất để làm dự án thay vì chỉ có đất ở như hiện nay nhưng phải bảo đảm phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của địa phương. 

“Ở góc độ quản lý, trước mắt UBND TP HCM có thể hỗ trợ chủ đầu tư của 62 dự án này thông qua tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện thực hiện dự án NƠTM (khi trúng thầu sẽ được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án NƠTM) hoặc chuyển đổi mục đích từ dự án NƠTM sang nhà ở xã hội để không bị ràng buộc về hình thức sử dụng đất”- ThS Khanh nêu quan điểm.

Cần sửa nhiều quy định

Trong công văn “Đề nghị sửa đổi điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo điều kiện cho nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án NƠTM” gửi Quốc hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, đề nghị sửa đổi điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo điều kiện cho DN, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án NƠTM.

Ông Châu cũng chỉ ra quy định tại điểm b khoản 1 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, nên có nội hàm chật hẹp hơn so với các quy định hiện hành tại Luật Đất đai năm 2013, do đó chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai, chưa bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người đang sử dụng đất.

Theo ông Châu, nếu quy định này được thông qua thì trong khoảng 10 năm tới, các nhà đầu tư sẽ không còn được phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án NƠTM nên cũng sẽ không có trường hợp nhà đầu tư nào đáp ứng được điều kiện “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” theo quy định tại khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Liên quan những vướng mắc về nhà ở hình thành trong tương lai, tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường cho hay tại thành phố thời gian qua, khi đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phát sinh rất nhiều vấn đề. Theo đó, cơ quan chức năng phải có văn bản chấp thuận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và dẫn đến phát sinh nhiều hệ lụy, nhất là cấp giấy chứng nhận của người mua NƠTM khi dẫn chiếu sang quy định của Luật Đất đai.

Theo ông Bùi Xuân Cường, khoản 2 điều 25 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có một trong các loại giấy tờ về sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất; hợp đồng cho thuê đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…). 

Trong khi đó, theo quy định Luật Đất đai hiện hành, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. 

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.Tức là trường hợp chủ đầu tư được giao đất nhưng không thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Do đó, UBND TP HCM kiến nghị ban soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh nội dung về điều kiện đất đai đối với thủ tục chấp thuận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là “chủ đầu tư thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Điều này nhằm hạn chế phát sinh vấn đề pháp lý ở bước sau, đặc biệt là cấp giấy chứng nhận cho người dân. 

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 8-11