Gỡ nút thắt, căn hộ du lịch có bùng nổ?

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mới ký ban hành Nghị định số 10/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 20/5. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung rất nhiều vấn đề còn vướng mắc về pháp lý trong nhiều năm qua.

Đáng chú ý nhất là Nghị định cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua sản phẩm trong các dự án không phải dự án nhà ở, bao gồm công trình lưu trú du lịch trên đất thương mại.

Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.

Quy định mới này được đánh giá là sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Phân tích với VTC News về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, Nghị định mới đã được cả thị trường mong chờ từ rất lâu và khi có hiệu lực sẽ tạo được lối thoát cho nhiều dự án đang dở dang. 

Lâu nay, vấn đề pháp lý cho loại hình Condotel chưa rõ ràng, cũng có địa phương “xé rào” gỡ nút thắt này nhưng phải thu hồi ngay sau đó. Vì vậy, Nghị định mới của Chính phủ đã tạo ra hành lang pháp lý để người mua yên tâm về quyền sở hữu và giá trị tài sản của họ, tạo ra một làn gió mới trên thị trường bất động sản du lịch.

“Đối với giao dịch mua bán Condotel, khách hàng sẽ yên tâm hơn vì có thể sở hữu rõ ràng khi loại hình này được Nhà nước chứng nhận. Giao dịch mua bán ở thị trường thứ cấp cũng được đơn giản hóa. Người mua – người bán chỉ cần ra văn phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng là xong. Trong khi trước đó, ngoài ra công chứng, người mua còn phải qua làm thủ tục với chủ đầu tư và mất thêm một khoản phí cho chủ đầu tư“, ông Toản dẫn giải.

Đối với việc quản lý vận hành, chủ sở hữu cũng sẽ được bảo vệ theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Thỏa thuận giữa chủ căn hộ và đơn vị quản lý vận hành cũng sẽ có sự cân bằng. Trước đây, chủ nhà đưa hợp đồng rồi giao và phụ thuộc hoàn toàn vào đơn vị quản lý vận hành, nhưng bây giờ người mua sẽ có quyền tự quyết cao hơn với căn hộ của mình.

Cũng bày tỏ sự ủng hộ quy định mới, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam – cho rằng, hệ thống pháp luật yếu kém đã trở thành rào cản, khiến thị trường bất động sản du lịch “đóng băng” suốt thời gian qua. Đây chính là nghịch lý của thị trường.

“Nghị định số 10/NĐ-CP được nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư chờ đợi đã tạo ra một bước đột phá, trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật. Với chính sách mới này, các dự án dang dở tại trung tâm du lịch nghỉ dưỡng lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…sẽ được hưởng lợi, gỡ vướng về pháp lý”, ông Đính nói.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết, các quy định pháp luật về đất đai đã cho phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cấp tỉnh) cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu “công trình xây dựng không phải là nhà ở”. Tuy nhiên, hơn 8 năm qua, điều này vẫn chưa thực hiện được.

Nguyên nhân một phần do quy định của Luật Đất đai gây ra, nhưng chủ yếu do Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản chưa quy định cụ thể. Để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật, cụ thể là Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản. Đồng thời, Luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, liên thông, công tác thực thi pháp luật của các địa phương vẫn đang chậm.

Chính vì vậy, theo ông Châu, việc quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch sẽ nhanh chóng tháo gỡ được những vướng mắc cho căn hộ du lịch.  

Thị trường sẽ bùng nổ?

Tuy lạc quan với quy định mới nhưng ông Phạm Đức Toản vẫn thận trọng cho rằng: “Hiện du lịch vẫn kém nên thị trường bất động sản du lịch dù tiềm năng song chưa thể sôi động ngay”.

Ngoài ra, phân khúc Condotel vẫn còn hạn chế, khó thu hút nhà đầu tư vì trên sổ đỏ của căn hộ Condotel vẫn ghi căn hộ dịch vụ và có thời hạn sở hữu. Điều này làm dấy lên nhiều câu hỏi: Hết thời hạn trên sổ đỏ thì ai sẽ thu hồi? Chủ đầu hay nhà nước và thuế nộp ra sao? Hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về việc công trình vẫn dùng được nhưng hết thời hạn giao đất sẽ thế nào. Rất có thể khi hết thời hạn trên sổ đỏ thì giá căn hộ sẽ giảm mạnh.

Thứ hai, hiện giá condotel ở nhiều dự án tại các thành phố du lịch như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, vẫn rất cao do chủ đầu tư có cam kết lợi nhuận với người mua. Nhưng thực tế nhiều năm gần đây, cam kết này không hề được thực hiện. Vì vậy, nếu chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chiêu bài cam kết lợi nhuận, thì chắc chắn người mua sẽ không tin và không mua.

“Với những lý do trên, nên dù gỡ được nút thắt nhưng theo tôi thị trường Condotel vẫn khó có thể sôi động ngay được”, ông Toản nhận định.

Cũng theo ông Toản, chủ đầu tư nên đưa ra giá thấp để nhà đầu tư và chủ đầu tư cùng nhau thực hiện, thay vì chỉ đưa ra “miếng mồi” về cam kết lợi nhuận.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính khuyến cáo, để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sớm hồi phục, sau khi có nghị định, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố – là nơi giải quyết chính vấn đề này – khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Trong quá trình thực tế cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này cần linh hoạt, tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính để sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế, giúp giảm nợ xấu…

Còn ông Châu đề nghị bổ sung quy định cấp Giấy chứng nhận cho “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ” thay vì cấp Giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch”, để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, chỉ riêng Condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ đỏ, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Condotel và officetel có giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 – 2018, sau đó bất ngờ rơi vào trầm lắng, thậm chí là bất động do không cấp được sổ đỏ, khiến nhà đầu tư rời bỏ khỏi phân khúc này. Giá căn hộ vì thế rớt mạnh.

Châu Anh