Theo Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, quy định giao dịch qua sàn bất động sản trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán, thậm chí còn có thể tiết kiệm chi phí bán hàng.
Giao dịch qua sàn bảo đảm công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn lừa đảo
Chiều 23/6, phát biểu giải trình, làm rõ một số nội dung đại biểu Quốc hội nêu liên quan dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cảm ơn các đại biểu đã đóng góp nhiều ý kiến trách nhiệm với giá trị thực tiễn cao để hoàn thiện dự thảo.
Bộ trưởng nêu rõ, ý kiến của các đại biểu Quốc hội sẽ được tổng hợp, tiếp thu đầy đủ để bảo đảm dự thảo luật đạt chất lượng tốt, nhận được sự đồng thuận cao.
Về về quy định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản như trong dự thảo luật, Bộ trưởng cho biết quy định này dựa trên các cơ sở Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, các nghị quyết, văn kiện của Đại hội Đảng.
Đồng thời, quy định này cũng để bảo đảm đồng bộ với hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam, tăng cường kiểm soát, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người dân trong giao dịch bất động sản nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch bất động sản của người dân.
Bộ trưởng nêu rõ, Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định. Quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán.
Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường được xác định trong khoảng từ 8 đến 10% giá bán, bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng.
Chi phí này cũng là chi phí đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hay thuê sàn bất động sản để thực hiện.
Bộ trưởng Xây dựng cho rằng, việc này có thể còn giúp tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư, vì các sàn bất động sản là các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn.
Bên cạnh đó, qua nghiên cứu thực tế ở nhiều nước, giao dịch bất động sản cũng được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và các đại lý môi giới.
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị phân tích, các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án.
Do vậy, giao dịch qua sàn sẽ bảo đảm công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch hóa hoạt động của tất cả các chủ thể tham gia thị trường, tránh rủi ro cho người dân.
Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng cho biết cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng, tiếp thu các ý kiến góp ý về nội dung này để bảo đảm hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp, chặt chẽ, rõ trách nhiệm, bảo đảm quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.
Đồng thời, sẽ rà soát, hoàn thiện về việc xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản. Ngoài ra, sẽ có quy định giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
Cá nhân môi giới bất động sản phải chịu trách nhiệm trong trường hợp cung cấp thông tin không đúng
Về nội dung môi giới bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp thu và tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, hoàn thiện dự thảo luật theo hướng tách riêng các quy định về quyền, nghĩa vụ, điều kiện hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản và cá nhân môi giới bất động sản.
Theo đó, cá nhân môi giới bất động sản chỉ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp cung cấp thông tin không đúng, không đủ so với thông tin về hồ sơ do sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới cung cấp.
Về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng nêu rõ, dự thảo luật đã quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng các điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà đã được thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật là do nhà ở, công trình xây dựng là tài sản có giá trị lớn khi trở thành đối tượng của giao dịch kinh doanh bất động sản thì phải có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch, huy động vốn, qua đó bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án bất động sản.
Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến này, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện dự thảo luật nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện, hình thức và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận từ khách hàng, bảo đảm đồng bộ với Bộ luật Dân sự và phù hợp với thực tiễn.
Về chuyển nhượng dự án bất động sản, có ý kiến đề nghị sửa đổi quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo luật theo hướng cho phép các bên thỏa thuận về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và phải ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng.
Về ý kiến này, Bộ trưởng Xây dựng cho biết, trong quá trình xây dựng dự thảo, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã đưa ra 2 phương án, trong đó có phương án như ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị.
Đồng thời, ban soạn thảo cũng đã có đánh giá, phân tích về ưu điểm, nhược điểm của phương án để xin ý kiến Chính phủ, quy định tại dự thảo luật là phương án đã được Chính phủ lựa chọn.
Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội là nghị quyết thí điểm dành riêng cho những trường hợp đặc thù để xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng trong một giai đoạn cụ thể. Vì vậy, các điều kiện đối với việc chuyển nhượng dự án trong điều kiện bình thường sẽ khác hơn.
Các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án như trong dự thảo luật hướng đến tăng cường năng lực, trách nhiệm, tính chuyên nghiệp, tập trung nguồn lực của chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án mà không khuyến khích việc được cấp dự án mà không tập trung triển khai để chuyển nhượng dự án.
Bộ trưởng nêu rõ, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ hơn nội dung này cho phù hợp.
