Nguồn cung nhà ở bình dân vắng bóng trên thị trường 2 năm qua
Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường BĐS trong khoảng thời gian một năm trở lại đây cho thấy, giá nhà ở tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh tuy đã giảm nhưng đa số những người có nhu cầu mua ở thật vẫn khó tiếp cận nhà ở phân khúc bình dân từ 25 – 30 triệu đồng/m2.
Phân khúc nhà ở bình dân nguồn cung rất ít nên đã vắng bóng trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong 2 năm qua.
Hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được trên dưới 100 triệu đồng/năm.
Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) nguồn cung rất ít, nên hầu như vắng bóng trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong 2 năm qua.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho rằng, giá BĐS đã không ngừng tăng và ngày càng bỏ xa thu nhập của người dân. Trong đó, chỉ số tăng giá chung cư thành phố Hồ Chí Minh đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân sau 8 năm, tính từ 2015 đến nay, tăng 82%.
Trong khi đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%. Như vậy, giá nhà thành phố Hồ Chí Minh cao gần bằng 24 năm thu nhập của người dân.
Lý giải về giá nhà cao như hiện nay, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, thực trạng này đã được Nhà nước quan tâm, tìm cách kéo giảm nhưng ngay cả giai đoạn khó khăn nhất của ngành BĐS, mục tiêu này vẫn đầy thách thức và chưa đạt hiệu quả mong đợi.
Theo ông Nghĩa, có 3 nguyên nhân khiến giá nhà cao gồm: chi phí đầu vào như chi phí đất, vật tư, nhân công, thiết kế, giám sát, xây dựng đều cao; chi phí biến số đầu vào như thủ tục, pháp lý kéo dài, lãi vay cao; ý chí của bên bán sơ cấp – chủ đầu tư và bên bán thứ cấp – giới đầu tư trong việc tối ưu hóa lợi nhuận.
Chung tay kéo giảm giá nhà ở
Nhiều chuyên gia cho rằng, để có thể giảm giá BĐS, cơ cấu lại phân khúc cần có sự “chung tay, góp sức”, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều đối tượng, thành phần, từ cơ quan quản lý Nhà nước tới doanh nghiệp BĐS, ngân hàng.
Cần cơ cấu lại giá thành và cách tính giá bán của các dự án nhà ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.
Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, trước hết, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng, bởi đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của BĐS.
Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn, giá bất động sản tăng cao còn bởi các chi phí liên quan tăng mạnh, từ chi phí tạo lập quỹ đất, giá vật liệu xây dựng, đến chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công… Ngoài ra, lãi suất thấp, lạm phát cao cũng là yếu tố góp phần khiến giá BĐS tăng liên tục thời gian qua.
Để có thể kéo giảm giá nhà, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần cơ cấu lại các phân khúc và muốn làm được, cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều phía, từ các cơ quan quản lý nhà nước, tới các doanh nghiệp, ngân hàng…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đề nghị, cơ cấu lại giá thành và cách tính giá bán của các dự án nhà ở.
Giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở, bao gồm phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý.
Về chi phí tạo lập quỹ đất, theo ông Châu, cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất xác định minh bạch (có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất).
Điều này vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.
“Cũng không quá lo ngại trường hợp chủ đầu tư vẫn bán nhà với giá quá cao, vì họ sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn và về nguyên lý thì giá cả do thị trường quyết định, họ bán nhà với giá quá cao thì có thể bị người mua nhà quay lưng, tẩy chay”, ông Châu cho hay.
