Giải bài toán mặt bằng

Năm 2022, nhiều địa phương vừa bước ra khỏi 2 năm đại dịch, nhu cầu tiêu dùng bùng nổ, giá mặt bằng cho thuê ở mức thấp đã thôi thúc nhiều cá nhân, doanh nghiệp (DN) bung ra làm ăn, kinh doanh. Tuy nhiên, sang năm 2023, kinh tế thế giới và trong nước gặp khó, người dân thắt chặt chi tiêu, trong khi chủ các mặt bằng cho thuê rục rịch tăng giá trở lại khiến hoạt động mua bán trở nên ảm đạm. Làn sóng trả mặt bằng lan rộng từ các tuyến đường đắt đỏ ở trung tâm TP HCM ra nhiều tuyến đường sầm uất khác.

Đóng cửa vì không gánh nổi mặt bằng

Khảo sát của phóng viên Báo Người Lao Động ngày 23-11, các cửa hàng bán lẻ và hàng quán ăn uống trên nhiều tuyến đường sầm uất ở TP HCM đều khá vắng vẻ. Hàng loạt mặt tiền có vị trí đắc địa trên đường Lê Lai, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn (quận 1), Cách mạng Tháng Tám (quận 3)… đóng cửa im ỉm, phía ngoài nhếch nhác, dán đầy thông tin cho thuê mặt bằng.

Một loạt mặt bằng cho thuê bị bỏ trống trên đường Lê Thánh Tôn, quận 1, TP HCM .Ảnh: LÊ TỈNH

Chị Trà My, nhân viên bán hàng tại một cửa hàng quà lưu niệm trên tuyến đường Lê Lợi (quận 1), cho biết từ đầu năm đến nay, mặc dù du khách nước ngoài đến tham quan tại TP HCM nhiều hơn nhưng tỉ lệ mua hàng rất ít. 

“Du khách không còn mạnh tay mua quà lưu niệm như trước. Hầu hết chỉ mua những món có giá trị nhỏ khoảng 5-10 USD trở lại, sản phẩm có giá cao hơn dù có khuyến mãi họ cũng ít quan tâm. Chủ cửa hàng cũng nghĩ tới việc kinh doanh online nhưng không hiệu quả do tính đặc thù của sản phẩm” – chị Trà My nói.

Trên đường Lê Thánh Tôn (quận 1), bà Xuân Hường, chủ một quán bún, than cả ngày chỉ bán được trong những khung giờ từ 7 giờ 30 phút đến 9 giờ và từ 18 giờ đến 19 giờ, còn lại chỉ vài thực khách. 

Tình hình ế ẩm, bà quyết định đăng ký bán online trên các ứng dụng như Grab, Baemin…, mặc dù lời ít nhưng cũng giúp tăng thêm thu nhập cho quán. “Nhiều người kinh doanh không đủ tiền trả chi phí mặt bằng nên mới khai trương vài tháng phải đóng cửa” – bà Hường nói.

Ghi nhận từ đầu năm đến nay, mặt bằng cho thuê ở khu trung tâm TP HCM bị bỏ trống ngày càng nhiều, tỉ lệ thuận với việc nhiều thương hiệu lớn, nhỏ trong lĩnh vực thực phẩm và đồ uống (F&B), thời trang, giày dép, làm đẹp… cũng âm thầm rút khỏi thị trường. 

Các quán cà phê Mellower Coffee khu vực nhà thờ Đức Bà, Cafe Saigon La Poste cạnh Bưu điện Thành phố hay PhinDeli, Saigon Case, Gió Bắc quanh vòng xoay Hồ Con Rùa đã đóng cửa nhiều tháng nay. Chuỗi Chuk Tea & Coffee cũng đóng cửa một số điểm bán không hiệu quả, tập trung vào những điểm bán có doanh thu tốt và bán hàng online.

Theo kết quả khảo sát các DN ngành hàng F&B hồi tháng 9-2023 của Vietnam Report, từ năm 2022 đến 2023, có đến 33,3% DN ngành này giảm doanh thu, 41,7% DN giảm lợi nhuận. Còn theo số liệu của hãng nghiên cứu thị trường Nielsen IQ, khoảng 84% ngành hàng tiêu dùng nhanh (FMCG) đã tăng giá trong 8 tháng đầu năm nay khiến doanh thu của ngành này liên tục giảm. 

Ông Dzũng Nguyễn, Giám đốc cấp cao đo lường thị trường bán lẻ Nielsen IQ, nhận định hầu hết mặt hàng đều bị giảm sản lượng tiêu thụ trong 8 tháng đầu năm nay. Trong 26.214 thương hiệu ở Việt Nam được công ty nghiên cứu thị trường này theo dõi, có đến 60% đang trên đà suy giảm khi tăng giá bán và đánh mất sản lượng.

Chuyên gia thương hiệu Võ Văn Quang cho rằng sức mua giảm sâu, thương mại điện tử phát triển “nóng” khiến đại đa số người tiêu dùng chọn mua sắm online thay vì trực tiếp đến cửa hàng và khủng hoảng thừa ở một số lĩnh vực khiến nhiều cửa hàng không còn hiệu quả, buộc phải đóng cửa.

Cần giảm giá thêm

Bà Lê Thị Ngọc Thủy, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vina International (sở hữu chuỗi Viva Star Coffee, Viva Reserve), cho biết chi phí thuê mặt bằng chiếm tỉ lệ lớn trong tổng chi phí hoạt động của DN F&B. Với các mô hình quán cà phê, tiền thuê mặt bằng chiếm khoảng 20%-25% tổng chi phí. 

Hiện tại, nhiều mặt bằng đã giảm giá khoảng 20% – 30% so với năm 2022 nhưng kinh tế còn khó khăn, sức tiêu thụ chung của toàn thị trường chậm nên DN hướng tới việc cắt giảm chi phí, bảo đảm có lãi tại từng điểm bán và rất cân nhắc trong việc thuê mặt bằng, mở rộng hoạt động.

Theo giới phân tích, do kinh tế khó khăn, doanh thu tại các cửa hàng giảm trong khi DN phải chi nhiều hơn cho khuyến mãi, giảm giá và các ưu đãi khác khiến biên lợi nhuận tại các cửa hàng giảm so với trước. 

“Thay vì đầu tư cho mặt bằng đắc địa và dành phần lớn lợi nhuận trả chi phí mặt bằng, DN chọn rút lui, chuyển hướng về các khu vực xa trung tâm hoặc đầu tư cho bán hàng trực tuyến” – ông Trần Lệ Nguyên, CEO Công ty CP Tập đoàn Kido, nói.

TS Hồ Minh Sơn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường truyền thông quốc tế, nêu thực tế mặt bằng cho thuê tại TP HCM thường được sang tay qua nhiều chủ nên giá cho thuê đến khách hàng cuối cùng rất cao. Chi phí mặt bằng chiếm tỉ lệ lớn trong tổng chi phí kinh doanh nên mặt bằng giá thấp luôn được ưu tiên. Theo chuyên gia này, làn sóng rút lui khỏi khu vực trung tâm sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập Công ty CP Housezy, cho biết vẫn còn nhiều mặt bằng cho thuê ở các quận trung tâm TP HCM có giá rất cao do người thuê tính toán giá thuê từ tỉ lệ sinh lời trên giá trị của một mặt bằng hoặc giá khu vực. 

“Họ chấp nhận bỏ trống chứ không giảm giá vì nếu giảm thêm nữa sẽ ảnh hưởng mặt bằng chung và giá thuê tương lai. Tuy nhiên, vẫn có một số chủ nhà đồng ý giảm giá nếu người thuê có thiện chí và dự định kinh doanh lâu dài” – ông Thịnh cho hay.

Theo ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Phát triển Wowhome, yếu tố quan trọng nhất trong việc cho thuê mặt bằng được hay không nằm ở giá cả. “Chỉ cần giảm 50% giá thuê trong vòng 6 tháng kể từ lúc ký hợp đồng, không tính thời gian sửa chữa, trang trí và những chính sách khác, khách sẽ cảm thấy yên tâm và ra quyết định thuê ngay” – ông Kiên gợi ý. 

(Còn tiếp)

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 23-11