Giá chung cư tăng chóng mặt, vượt xa giá trị thực, nhận định phân khúc sẽ mang lại lợi nhuận tốt nhất năm 2025

Giá bán căn hộ chung cư sơ cấp liên tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại, tạo động lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá căn hộ thứ cấp ở mức cao, vượt xa giá trị thực. (Ảnh: Linh An)

Top 3 thành phố tăng cao nhất năm 2024

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường BĐS năm 2024 đã qua giai đoạn khó khăn nhất.

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó, có 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023 nhưng mới bằng khoảng 7% so với năm 2018. Riêng quý IV/2024, thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ năm 2023.

Lượng giao dịch trong năm 2024 tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%.

Đáng chú ý, tốc độ tăng giá mạnh của phân khúc căn hộ chung cư ở nhiều thị trường. Theo một nghiên cứu của VARS trong tập 150 dự án chọn lọc, tính đến cuối năm 2024, giá bán trung bình ở Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý II/2019. Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng 49,9% trong khi TPHCM chứng kiến mức tăng chậm hơn, khoảng 34,3%.

Giá bán sơ cấp liên tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại, tạo động lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp ở mức cao, vượt xa giá trị thực.

Cùng với đó, giá đất nền, đã tách thửa, pháp lý đầy đủ cũng phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh nguồn cung đất nền giảm do quy định siết phân lô bán nền. Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp, khoảng dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố có hạ tầng đã phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển, được săn đón với mức giá tăng từ 15% so với cuối năm trước.

Báo cáo của VARS cũng chỉ ra rằng, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm nhà đất thổ cư ở các tỉnh, thành vùng ven với giá hợp lý và nhiều dư địa tăng trưởng nhờ hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, quy hoạch đô thị… trong khi giá nhà đất thổ cư tại hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM đã liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, vượt quá khả năng tiếp cận của phần lớn khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận xét, thị trường BĐS vẫn đang chuyển động tích cực. Thanh khoản trên thị trường có xu hướng giảm nhẹ ở phân khúc cao cấp nhưng vẫn duy trì ổn định với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực, giá trị hợp lý.

VARS cho rằng, để thị trường phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, các chủ đầu tư cần đảm bảo mức giá phù hợp với sức mua của thị trường, thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn.

2 phân khúc sẽ được nhà đầu tư quan tâm

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, từ những thay đổi về chính sách vĩ mô, kế hoạch phát triển dự án và ra hàng của các chủ đầu tư, thị trường BĐS trong năm 2025 có 2 phân khúc sẽ được nhà đầu tư quan tâm.

Thứ nhất là sản phẩm chung cư, đây sẽ là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá. Căn hộ là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư được, bên cạnh đó, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất nhiều. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với các sản phẩm nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, từ quý I/2024 trở về trước, tỷ trọng giao dịch giữa chung cư và thổ cư tại Hà Nội khoảng 40 – 60. Tuy nhiên, từ quý II/2024 với sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản phẩm căn hộ, cán cân này đã đổi chiều – khi giao dịch chung cư đã vượt hơn so với nhà phố thổ cư.

Phân khúc thứ hai, nhiều nhà đầu tư hướng đến là sản phẩm thấp tầng trong các dự án, đại dự án, hay sản phẩm đất nền đã có hạ tầng đầu tư tốt, có thể hình thành đơn vị ở. Thị trường năm 2025 cũng sẽ “chia miếng bánh” to hơn cho phân khúc này.

Vị chuyên gia khuyến nghị các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại, khi tham gia vào thị trường cần tính toán kỹ về nguồn vốn, xác định đầu tư dài hạn từ 2 đến 3 năm từ thời điểm mua cho đến khi nhận nhà. Hoặc nên mua với mục đích tích giữ tài sản hay khai thác dòng tiền cho thuê, thay vì tham gia đầu tư “lướt sóng”, đánh ngắn hạn, bởi đây là hình thức đầu tư cực kỳ rủi ro và không bền vững cho thị trường.

Phân khúc nào sẽ cho lợi nhuận tốt nhất năm 2025?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, căn hộ trung tâm Hà Nội là một lựa chọn mà nhà đầu tư có thể xem xét. Dòng sản phẩm này hội tụ nhiều đặc điểm quyết định lớn đến khả năng sinh lời trong đầu tư.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giai đoạn những năm 2018-2023, nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội liên tục duy trì ở mức thấp cùng đà sụt giảm nguồn cung chung của cả Hà Nội. Đến năm 2024, nguồn cung căn hộ Hà Nội bắt đầu tăng trưởng trở lại nhưng tập trung chính ở các khu vực vùng ven, xa trung tâm, chiếm đến hơn 90%.

Nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn rất khan hiếm. Sơ bộ năm 2024, khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 400 sản phẩm mở bán, với 3 dự án mở bán mới, chỉ bằng khoảng 30% năm 2023.

Nguồn cung căn hộ tại các quận lõi trung tâm Hà Nội luôn duy trì ở mức thấp và ngày càng khan hiếm, do quỹ đất để phát triển các dự án ngày càng cạn kiệt và các quy định kiểm soát nghiêm ngặt về chiều cao, mật độ xây dựng khiến số lượng nguồn cung được tung ra thị trường ngày càng ít ỏi. Đặc biệt, giá BĐS khu vực trung tâm đang trong xu hướng tăng với lực cầu lớn từ quá trình phát triển kinh tế và đô thị. Giá căn hộ trung bình tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội. Trong đó, Hai Bà Trưng và Đống Đa là 2 quận có tốc độ tăng giá tốt nhất trong 5 năm qua.

Các dự án mở bán mới trong 3 năm trở lại đây cũng liên tục được điều chỉnh tăng giá, khoảng 10% sau mỗi giai đoạn mở bán. Riêng trong năm 2024, các dự án căn hộ cao cấp thuộc khu vực trung tâm được mở bán mới có giá phổ biến từ 125 triệu đồng/m2.

Căn hộ dịch vụ có giá khoảng 88 triệu/m2 (chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì). Giá thuê căn hộ tăng nhanh, cao hơn mức tăng chung của toàn thị trường do vừa tăng theo xu hướng chung, vừa tăng do khan hiếm, ước tính tăng trên dưới 15% so với cùng kỳ.

Cũng theo ông Đính, nhu cầu căn hộ, bao gồm đầu tư và ở thực tại khu vực trung tâm luôn duy trì ở mức cao, nhất với các sản phẩm hạng sang. Nguồn cung sơ cấp vốn không nhiều, được hấp thụ khá tốt với các đợt ra hàng “nhỏ giọt”.

Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới sơ bộ năm 2024 ước đạt 50%. Tỷ lệ lấp đầy căn hộ cho thuê luôn ở mức trên 80% và đang có xu hướng tăng dần đều. Giao dịch của khu vực chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp do nguồn cung sơ cấp không nhiều.

Ông Đính nhấn mạnh 4 quận lõi trung tâm là Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng luôn được giới đầu tư săn đón nhờ vị trí đắc địa, hệ thống hạ tầng xã hội chất lượng và hiện đại bậc nhất thủ đô. Đây cũng là nơi đặt trụ sở của các doanh nghiệp, tập đoàn lớn và các đại sứ quán.

Nhờ vậy, BĐS tọa lạc tại các khu vực này dễ dàng tiếp cận các nhà hàng, quán cà phê, khu mua sắm, bệnh viện quốc tế, và các khu vực giải trí, phù hợp với nhu cầu của khách thuê cao cấp. Đặc biệt, quy hoạch 4 quận trung tâm tới năm 2030, tầm nhìn tới năm 2050 đặt mục tiêu kiến tạo khu vực này quy tụ nhiều không gian sống chất lượng cao sẽ tạo môi trường sống lý tưởng cho cư dân.

Đất trúng đấu giá huyện ven Hà Nội cao nhất hơn 76 triệu đồng/m2

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh số 5 – quốc gia vừa tổ chức đấu giá thành công 26 thửa đất (Khu LK2, LK6) tại khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ĐG31/2019 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai (TP. Hà Nội).

Các thửa đất đấu giá có diện tích từ 73,2-101,5 m2, với giá khởi điểm là 4,7 triệu đồng/m2.

Sau gần 14 tiếng đồng hồ, phiên đấu giá 26 thửa đất đã thành công. Trong đó, thửa có giá trúng cao nhất là 76,7 triệu đồng/m2, gấp khoảng 16 lần giá khởi điểm và thấp nhất là 40,7 triệu đồng/m2, cao hơn khởi điểm hơn 8,6 lần.

Số tiền huyện Quốc Oai thu được từ phiên đấu giá này gần 133 tỷ đồng, chênh với giá khởi điểm hơn 121 tỷ đồng.

Trước đó, trong tháng 11, huyện Quốc Oai đã tổ chức đấu giá thành công hàng chục thửa đất tại thôn Yên Quán, xã Tân Phú. Thửa có giá trúng cao nhất là 94,7 triệu đồng/m2 và thấp nhất 70,7 triệu đồng/m2.

Theo UBND huyện Quốc Oai, năm 2024, huyện đã tổ chức thành công 7 phiên đấu giá, tại 6 dự án với 161 thửa đất, diện tích hơn 14.920 m2. Số tiền trúng đấu giá hơn 825,3 tỷ đồng.

Trong tháng 1 này, Công ty Đấu giá Hợp danh Số 5 – Quốc gia phối hợp cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng 26 thửa đất (khu LK1, LK2) là tài sản của UBND huyện Quốc Oai.

26 thửa đất đấu giá thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ở ĐG 31 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai.

Diện tích các thửa đất từ 85-122m2. Giá khởi điểm là 4,7 triệu đồng/m2; tương đương từ 399,5 triệu đến hơn 573 triệu đồng/thửa.

Thời gian bán và tiếp nhận hồ sơ đấu giá đến 17h ngày 15/1.

Hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng tại cuộc đấu giá và tối thiểu qua 6 vòng đấu bắt buộc. Việc bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng tại cuộc đấu giá kết thúc khi không còn ai tham gia trả giá. Phương thức trả giá lên. Cuộc đấu giá sẽ diễn ra vào sáng 18/1.