Giá chung cư chỉ tăng không giảm, giá thuê lại ‘bất động’, điều kiện để cưỡng chế thu hồi đất

Với thị trường miền Bắc, chung cư là phân khúc nhận được sự quan tâm tích cực trong năm 2024​. (Ảnh: Linh An)

Căn hộ chung cư – điểm nóng của thị trường

Mới đây, Batdongsan.com.vn tổ chức sự kiện “Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam 2024 và Tiêu điểm Đà Nẵng”.

Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, căn hộ chung cư là loại hình có mức độ quan tâm và giá bán tăng trưởng khá ổn định trên thị trường.

Cụ thể, giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư năm 2021 dao động từ 34-37 triệu đồng/m2. Năm 2022, giá rao bán trung bình căn hộ chung cư dao động từ 38-40 triệu đồng/m2. Năm 2023, giá rao bán trung bình căn hộ chung cư dao động từ 39-42 triệu đồng/m2. Năm 2024, giá rao bán trung bình căn hộ chung cư dao động từ 45-51 triệu đồng/m2.

Trái ngược với chiều đi lên liên tục của giá rao bán, giá thuê của căn hộ chung cư gần như không có sự biến chuyển đáng kể trong những năm gần đây. Vào năm 2021, giá thuê trung bình của căn hộ chung cư là 10 triệu đồng/tháng. Đến năm 2023 và 2024, giá thuê trung bình của căn hộ chung cư nhích lên 12 triệu đồng/tháng.

Đặc biệt, với thị trường miền Bắc, chung cư là phân khúc nhận được sự quan tâm tích cực trong năm 2024​. Những thị trường đang đứng đầu về mức độ quan tâm chung cư phải kể đến Hà Nội và Hưng Yên với mức tăng trưởng 7% so với quý 2/2024, kế đến là Hải Phòng với mức độ quan tâm tăng trưởng 6%.

Tại Hà Nội, các dự án chung cư đang nhận được mức quan tâm lớn nhất của người dùng trong quý 3/2024 là Hanoi Melody Residence với mức độ quan tâm tăng 88%, Heritage West Lake tăng 87%, Sunshine Green Iconic tăng 76%, Sunshine Golden River tăng 74%, The Sapphire – Vinhomes Smart City tăng 58%.

Tại TP.HCM, các dự án chung cư đang nhận được mức quan tâm lớn nhất của người dùng trong quý 3/2024 là Lavida Plus với mức độ quan tâm tăng 258%, Celesta Rise với mức độ quan tâm tăng 198%, khu đô thị Vạn Phúc City tăng 57%, The Opera Residence tăng 55%, Thủ Thiêm Green House tăng 55%, The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park tăng 46%.

So với cùng kỳ năm ngoái, những dự án chung cư có mức tăng giá tốt nhất tại thị trường Hà Nội phải kể đến Times City với mức tăng 39%, Goldmark City với mức tăng 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm với mức tăng 38%, Vinhomes D’Capital với mức tăng 27%, Vinhomes Smart City tăng 26%. Tại TP.HCM, những dự án căn hộ chung cư có mức tăng giá tốt nhất thị trường là Lavida Plus tăng 24%, The Era Town tăng 19%, Masteri Thảo Điền có mức tăng 18%, The Opera Residence có mức tăng 13%, Empire City Thủ Thiêm có mức tăng 13%.

Cũng theo ông Quốc Anh, chung cư cao cấp, hạng sang đang dần chiếm tỷ trọng lớn hơn trong nguồn cung căn hộ chung cư tại các thành phố lớn, cụ thể là tại ba thị trường trọng điểm của cả nước là Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Đáng chú ý, chung cư hạng sang Đà Nẵng cho thấy sự tăng trưởng tốt cả về giá bán và mức độ quan tâm, trong khi thị trường tại 2 thành phố lớn còn lại là Hà Nội và TP.HCM có xu hướng đi ngang​.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá chung cư hạng sang tại Hà Nội đã giảm từ 136 triệu đồng/m2 của quý 2/2024 xuống 132 triệu đồng/m2 trong quý 3/2024. Cùng biên độ thời gian, giá bán chung cư hạng sang TP.HCM tăng từ 113 triệu đồng/m2 lên mức 121 triệu đồng/m2.

Giá chung cư hạng sang Đà Nẵng tăng từ 106 triệu đồng/m2 lên mức 111 triệu đồng/m2. Đà Nẵng cũng là thị trường có mức độ quan tâm với căn hộ chung cư hạng sang cao nhất thị trường, từ 240 điểm lên 260 điểm.

Trong khi đó, TP.HCM và Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm của mức độ quan tâm. Cụ thể, mức độ quan tâm đối với chung cư hạng sang Hà Nội giảm từ 109 điểm xuống 107 điểm, chung cư hạng sang TP.HCM giảm từ 50 điểm xuống 45 điểm.

Ông Quốc Anh cho biết, người Hà Nội đang tìm kiếm chung cư hạng sang nhiều hơn và dành sự quan tâm lớn tới các khu vực là Hưng Yên, Đà Nẵng và Hải Phòng. Trong tỷ trọng mức độ quan tâm phân khúc chung cư hạng sang theo khu vực của người Hà Nội thì Hưng Yên đang đứng đầu khi chiếm tới 44%, Đà Nẵng đứng thứ 2, chiếm tới 15%. Hải Phòng đứng thứ 3 với tỷ trọng tìm kiếm là 9%. Đây cũng là 3 khu vực có lượng tìm kiếm căn hộ chung cư hạng sang nhiều nhất trên thị trường.

Cũng theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nổi bật trong phân khúc chung cư hạng sang là sản phẩm BĐS “hàng hiệu”. “Bất động sản hàng hiệu (Branded Residence) là các dự án BĐS cao cấp được phát triển dưới sự hợp tác với các thương hiệu nổi tiếng. Những dự án này cung cấp dịch vụ và tiện ích sang trọng, với thiết kế đẳng cấp. Nguyên nhân chính khi người tiêu dùng quyết định mua BĐS hàng hiệu bao gồm: dịch vụ và tiện ích (34%), tiềm năng sinh lời (25%), bảo trì và quản lý tòa nhà (23%), nhận diện thương hiệu (10%).

Gần 4.000 căn hộ cũ tại TP.HCM sắp được sửa chữa

UBND TP.HCM vừa có văn bản phân công cho các cơ quan giải quyết khó khăn, vướng mắc trong công tác sửa chữa căn hộ và phần sở hữu chung tại các chung cư do Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng, Sở Xây dựng quản lý.

Trước đó, vào cuối tháng 7 vừa qua, UBND TP.HCM đã phân bổ 3.944 căn hộ thuộc sở hữu nhà nước cho UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức để các địa phương này phê duyệt kế hoạch quản lý, sử dụng vào mục tiêu tái định cư.

UBND TP.HCM yêu cầu các quận, huyện và TP Thủ Đức phải báo cáo chi tiết số lượng căn hộ thực tế cần sửa chữa và tiến độ, kế hoạch bố trí tái định cư. Căn cứ kế hoạch trên, Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng sẽ sửa chữa các căn hộ và phần sở hữu chung tại các chung cư.

Gần 4.000 căn hộ chung cư được phân bổ các địa phương được phân làm 3 nhóm.

Cụ thể, nhóm 1 gồm toàn bộ các căn hộ trong tòa nhà chung cư thuộc tài sản công vẫn còn trống, chưa bố trí sử dụng. Nhóm 2 gồm các căn hộ còn trống, chưa bố trí sử dụng nằm xen cài giữa các căn hộ đã bố trí sử dụng nhưng chưa lập ban quản trị chung cư.

Với các căn hộ thuộc hai nhóm trên, Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng sẽ chủ trì việc sửa chữa, đảm bảo tiến độ theo đề xuất của các địa phương.

Nhóm 3 gồm các căn hộ còn trống, nằm xen cài giữa các căn hộ khác đã bố trí sử dụng và đã thành lập ban quản trị chung cư.

Đối với nhóm này, Trung tâm Quản lý nhà và Giám định xây dựng được giao sửa chữa các căn hộ, đồng thời phối hợp với ban quản trị, báo cáo Sở Xây dựng kế hoạch sửa chữa phần sở hữu chung của chung cư.

Cách tính mới về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định trước đây, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Nhưng với quy định mới tại Luật Đất đai 2024, cách tính đã thay đổi.

Đây là nội dung đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 khi sửa đổi quy định về thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân (gọi tắt là thuế TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Trước đó, thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS được quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 71/2014/QH13) quy định, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

Tuy nhiên, quy định nêu trên đã được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 247 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8.

Theo đó, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về việc xác định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, kể từ ngày 1/8, thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất trong bảng giá đất.

Trong khi đó, thu nhập chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS khác (không phải là quyền sử dụng đất) vẫn được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần.

Theo Luật Đất đai 2024, từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được UBND các tỉnh ban hành mỗi năm một lần để sát thị trường, thay vì 5 năm như quy định cũ.

Hiện nay, tại nhiều địa phương, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Còn tại TP.HCM, hồi cuối tháng 10, sau gần 3 tháng tiếp thu các ý kiến góp ý, giải trình và cân chỉnh cho phù hợp, UBND TP chính thức ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá đất năm 2020. Bảng giá đất này sẽ được áp dụng từ 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Tại bảng giá mới ban hành, giá đất nông nghiệp được điều chỉnh bằng cách lấy giá đất tại bảng giá năm 2020 nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K) tương ứng theo từng khu vực, vị trí. So với giá cũ, giá đất nông nghiệp điều chỉnh tăng nhẹ.

Đối với đất ở, nếu như giá đất năm 2020 sau khi nhân với hệ số K chỉ bằng 30% giá thị trường thì bảng giá đất điều chỉnh bằng khoảng 50% giá thị trường.

Giá đất ở cao nhất tại TP.HCM thuộc các thửa đất tại ba tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi, quận 1 với mức 687,2 triệu đồng/m2. So với giá đất năm 2020 đã nhân với hệ số (567 triệu đồng/m2), giá đất ở sau điều chỉnh tại các tuyến đường trên tăng 120,2 triệu đồng/m2, tương ứng 21%.

Tuy nhiên, con số này đã giảm đáng so với dự thảo đưa ra lấy ý kiến vào cuối tháng 7, khi đó giá đất ở tại ba tuyến đường trên được đề xuất là 810 triệu đồng/m2.

Giá đất ở thấp nhất TP tại khu dân cư Thiềng Liềng, huyện Cần Giờ với mức 2,3 triệu đồng/m2. Tại bảng giá năm 2020 khi nhân với hệ số K, giá đất khu vực này chỉ 170.000 đồng/m2. Sau điều chỉnh, giá đất đã tăng 13,5 lần.

Điều kiện để cưỡng chế thu hồi đất

Điều kiện để cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được quy định thế nào?

Khoản 2, Điều 89 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ tháng 8/2024) quy định việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành mà người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản.

Như vậy, việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện theo quy định trên.