Bàn luận về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng đây là giải pháp “lợi bất cập hại”.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh phân tích, việc áp dụng giá trần bất động sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong đó, vấn đề đáng ngại nhất là khả năng hình thành thị trường “ngầm”.
“Khi mức giá trần được quy định cứng nhắc, nhiều giao dịch sẽ diễn ra ngoài hợp đồng chính thức để né tránh quy định. Điều này không chỉ gây rủi ro pháp lý mà còn làm mất tính minh bạch của thị trường bất động sản“, ông Thịnh cảnh báo.
Bên cạnh đó, theo ông Thịnh, giá trần sẽ không thể phản ánh hết sự đa dạng và đặc thù của các dự án. Một căn hộ ở trung tâm thành phố không thể có cùng mức giá với một căn hộ ở ngoại thành, dù có cùng diện tích. Việc áp dụng giá trần – sàn dễ dẫn đến tình trạng các dự án ở trung tâm bị định giá thấp hơn giá trị thực.
Chình vì vậy, nếu áp dụng giá trần phải xây dựng chính sách linh hoạt mới có thể giúp thị trường vừa được kiểm soát, vừa đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia. Cụ thể, thay vì áp dụng một mức giá cố định, chúng ta nên xây dựng biên độ giá dựa vào vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng.
Các chuyên gia cho rằng, áp dụng giá trần bất động sản là phương pháp “lợi bất cập hại”. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU) cũng cho rằng, áp dụng giá trần có thể có thể giúp kiềm chế tình trạng đầu cơ nhưng mang lại nhiều rủi ro hơn là lợi ích.
Bởi lẽ điều này đi ngược nguyên tắc thị trường tự do, giá bất động sản bị chi phối bởi cung cầu. Khi áp dụng giá trần, nguồn cung dễ bị thắt chặt, còn giá sàn lại khiến phân khúc giá rẻ mất tính cạnh tranh.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản rất đa dạng, từ nhà phố, căn hộ, đất nền đến dự án nghỉ dưỡng. Việc quy định một mức giá chung cho từng loại hình là bất khả thi.
“Giá trần cũng khiến nhà đầu tư khó tối ưu hóa lợi nhuận, làm giảm động lực triển khai các dự án mới. Khi áp giá trần quá thấp, các giao dịch ngầm sẽ phát sinh, dẫn đến sự không minh bạch làm méo mó thị trường. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng sẽ ngừng phát triển phân khúc cao cấp hoặc các dự án có giá trị lớn nếu lợi nhuận bị giới hạn, làm hạn chế nguồn cung thị trường“, ông Huy nhấn mạnh.
Chính vì vậy, theo ông Huy, thay vì cố định giá bán, thị trường cần các giải pháp căn cơ hơn để giải quyết tận gốc nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao như: Tăng nguồn cung nhà ở bình dân và nhà ở xã hội bằng cách đẩy nhanh thủ tục pháp lý, tinh gọn các bước phê duyệt dự án, giảm thời gian cấp phép.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần hỗ trợ về thuế, vốn vay ưu đãi cho các nhà đầu tư phát triển phân khúc nhà ở xã hội.
Chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, áp dụng giá trần cho bất động sản tuy không mới nhưng luôn gây tranh cãi. Ưu điểm của nó là kiểm soát sốt giá, tăng minh bạch giao dịch và hạn chế “làm giá”, tương tự như tác dụng trên thị trường chứng khoán.
Tuy nhiên, nếu không cẩn thận, cơ chế này có thể phản tác dụng, gây méo mó thị trường. Theo đó, nếu giá trần đặt quá thấp so với giá trị thực của thị trường sẽ khiến các chủ đầu tư không còn động lực triển khai dự án mới. Từ đó dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trên thị trường hoặc các dự án đều có giá bán sát với mức giá trần.
“Giá trần có thể khiến các chủ đầu tư không còn động lực phát triển dự án mới, hoặc giảm chất lượng xây dựng để tối ưu hóa lợi nhuận”, ông Thành nhận định.
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, nêu quan điểm: Việc áp dụng giá trần bất động sản khó thực hiện vì không thể can thiệp vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Để xây dựng một dự án, doanh nghiệp tốn rất nhiều chi phí từ thủ tục đến thi công. Với mặt bằng giá bất động sản hiện nay thì không thể phát triển được dự án căn hộ có mức giá thấp tại Hà Nội và TP.HCM.
Ngay tại các dự án tại vùng ven Hà Nội, giá cũng dao động từ 50 – 70 triệu đồng/m2, nên nếu áp mức giá trần không phù hợp thì chủ đầu tư sẽ không đảm bảo lợi nhuận ngay cả khi có các chính sách giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
“Nếu áp giá trần quá thấp, chủ đầu tư chỉ có thể thực hiện dự án ở khu vực các tỉnh ven Hà Nội. Tại các quận trung tâm Hà Nội, giá vốn xây dựng nhiều dự án phân khúc bình dân cũng đã lên tới vài chục triệu đồng/m2”, ông Tuấn cho hay.
Để “hạ nhiệt” giá nhà, theo ông Tuấn, cần đẩy mạnh cải cách hành chính để tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần phải kiểm soát chặt chẽ tình trạng đầu cơ và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu.
