Certains propriétaires de commerces de services commerciaux (TMDV) en zone urbaine s'inquiètent lorsque dans le certificat des droits d'utilisation du sol, des droits de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain, la section relative à l'utilisation du sol est indiquée comme « terrain public municipal » (CCTP) ou « terrain public résidentiel » (CCKO).
Mme Le Quynh Anh, directrice de Vision & Associates Legal LLC, parle de la légalité du type d'immobilier commercial récemment controversé (magasin).
Conformément à la loi foncière de 2013, les terrains utilisés à des fins publiques comprennent des types tels que les terrains de circulation ; irrigation; terrains communautaires, espaces publics de loisirs et de divertissement; terrains de marché... et autres terrains de travaux publics.
Selon l'annexe I du décret 06/2021/ND-CP relatif à la classification des ouvrages selon leurs fonctions, le groupe des travaux publics comprend les ouvrages commerciaux tels que les centres commerciaux, les supermarchés, les marchés et les magasins ; restaurants, magasins d’alimentation et de boissons et autres établissements commerciaux.
Sur la base des réglementations ci-dessus, on peut comprendre que les terrains publics peuvent également être utilisés pour construire des installations de services commerciaux.
Ainsi, la construction de stands (également appelés magasins) à des fins commerciales par des investisseurs sur des terrains publics de la ville (CCTP) et des zones résidentielles publiques (CCKO) loués par l'État avec un paiement unique de location de terrain dans le cadre de la planification du projet de zone urbaine est conforme aux dispositions de la loi.
Pourquoi les commerces de services commerciaux disent-ils « terrain public » ?
- Certains propriétaires de commerces de services dans les zones urbaines de Hanoi, plus récemment à Vinhomes Ocean Park, s'inquiètent lorsque leur certificat de droits d'utilisation du sol, leurs droits de propriété de maison et d'autres actifs attachés au terrain, le but de leur utilisation du sol est indiqué comme : terrain public urbain (CCTP) ou terrain public résidentiel (CCKO). Du point de vue d’un avocat, pouvez-vous expliquer pourquoi le magasin de services commerciaux est qualifié de « terrain public » ?
Comme je l'ai dit plus haut, le fait que les investisseurs construisent des stands à des fins commerciales et de services sur des terrains CCTP et CCKO loués par l'État et paient un loyer foncier en une seule fois n'est pas contraire aux dispositions de la loi.
Et si dans les décisions relatives à l'attribution des terres, à la location des terres et à l'autorisation de changer l'usage du sol du projet, les terrains destinés à la construction d'étals et de magasins de services commerciaux ont pour but d'être utilisés comme usage public de la ville ou usage public des zones résidentielles, l'enregistrement par l'agence d'État de cet usage dans le certificat des droits d'utilisation du sol, des droits de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain accordé aux travaux susmentionnés est conforme aux règlements et instructions du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement dans la dépêche officielle 3382/BTNMT-DD du 15 mai 2023.
- Certains propriétaires se posent également la question car la forme d'utilisation du sol avec le produit d'un magasin de services commerciaux est une utilisation partagée. Comment cela pourrait-il affecter les droits des clients, madame ?
En principe, les clients bénéficieront et devront bénéficier d’avantages correspondant au type de produit qu’ils ont acheté et spécifiquement décrits dans le Contrat de Vente.
Pour le type de produit de boutique de commerce électronique, le produit que le client achète fait partie du projet de construction associé au droit d'utilisation commune du sol, ce qui signifie que le client a le droit de posséder la partie spécifique du projet (stand) que le client a choisi d'acheter et a en même temps le droit d'utiliser l'ensemble du terrain pour construire le bloc de projet associé.
En tant que propriétaire, le client disposera de tous les droits selon les dispositions de la loi tels que le droit d'usage, le droit de possession et le droit de disposer de la partie du projet qu'il a achetée.
En particulier, l'Assemblée nationale a récemment adopté la loi sur les affaires immobilières n° 29/2023/QH15, créant un couloir juridique clair pour l'achat et la vente d'ouvrages de construction, la surface de plancher de construction dans les ouvrages de construction avec des droits d'utilisation du sol sous forme d'utilisation partagée.
Je pense qu'il s'agit d'une avancée décisive, qui résout de nombreux problèmes et retards du marché immobilier ces derniers temps, en garantissant les droits des organisations/individus participant aux activités d'investissement, de construction et commerciales, à l'achat et à la vente de ce type de produit.
- Les inquiétudes des clients concernant le fait de « dépenser de l’argent pour acheter mais de ne pas avoir le droit d’utiliser le terrain » sont donc infondées ?
Tout d'abord, il convient de préciser que, conformément à la réglementation, l'achat et la vente de maisons, d'ouvrages de construction ou de surfaces de construction dans le cadre d'un chantier de construction doivent toujours être associés à des droits d'utilisation du sol. En cas d'achat et de vente d'un ouvrage de construction indépendant, cela peut s'accompagner du transfert des droits d'utilisation du sol de l'ensemble du terrain et l'acheteur aura le droit d'utiliser le terrain séparément. En cas d'achat d'une partie d'un ouvrage de construction, les droits d'utilisation du sol doivent dans ce cas être répartis et déterminés comme des droits d'utilisation commune entre les propriétaires de l'ouvrage de construction.
C'est aussi la raison pour laquelle la loi de 2023 sur les affaires immobilières stipule clairement les conditions de vente d'une partie de la surface de plancher d'un projet de construction : le projet de construction doit être construit sur un terrain attribué par l'État avec des redevances d'utilisation du sol perçues ou un terrain loué avec des redevances de location foncière uniques perçues pour toute la durée du bail, car selon la loi foncière, seuls ces types de terrains peuvent transférer des droits d'utilisation du sol. En ce qui concerne les terrains CCTP et CCKO utilisés pour construire des magasins de services commerciaux, le terrain est loué par l'État et le loyer foncier est perçu une fois pour toute la durée du bail.
Pour faciliter la visualisation, le cas ci-dessus peut être comparé au cas de l’achat d’un appartement ou d’une surface commerciale au pied d’un immeuble d’appartements. Le propriétaire a également la propriété privée de l'appartement ou de la surface commerciale acheté et dispose des droits d'utilisation commune sur le terrain pour la construction de l'immeuble d'appartements.
Il n’existe pas de banque refusant d’accepter un prêt hypothécaire.
- D'un autre point de vue, certains avis affirment que lorsque les droits d'utilisation du sol sont partagés, il est difficile pour les clients d'hypothéquer auprès des banques et même la banque refusera d'hypothéquer. Quelle est la réalité ?
Cette affirmation est sans fondement. Conformément à l'article 8.1 du décret 21/2021/ND-CP, les actifs utilisés pour garantir l'exécution des obligations comprennent les actifs existants ou les actifs constitués dans le futur, sauf dans les cas où le Code civil ou d'autres lois pertinentes interdisent l'achat, la vente, le transfert ou tout autre transfert de droits de propriété au moment de l'établissement du contrat de garantie ou des mesures de garantie.
Conformément à l'article 9.1 de la loi de 2014 sur l'activité immobilière, les maisons et les ouvrages de construction mis en exploitation doivent répondre aux conditions suivantes :
- Avoir enregistré la propriété des maisons et des ouvrages de construction attachés au terrain dans le certificat de droits d'utilisation du sol. Pour les maisons et les ouvrages de construction existants dans les projets d'investissement immobilier, seul un certificat de droits d'utilisation du sol est requis conformément aux dispositions de la loi sur le foncier ;
- Pas de litiges sur les droits d’usage du sol, la propriété de l’habitation, les travaux de construction attachés au terrain ;
- Non susceptible de saisie pour assurer l'exécution du jugement.
Il n’existe aucune réglementation exigeant que les droits d’utilisation des terres privées soient hypothéqués auprès de la banque. L'article 10.1 du décret 21/2021/ND-CP stipule également que l'utilisation de biens attachés au terrain pour garantir l'exécution des obligations ne peut pas être concomitante avec les droits d'utilisation du terrain.
Conformément aux réglementations ci-dessus, les étals et les magasins de services commerciaux qui ont obtenu des certificats de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété de l'habitation et des biens attachés au terrain, ne sont pas en litige et ne sont pas sujets à saisie pour assurer l'exécution des jugements répondront aux conditions pour être des biens hypothéqués, à l'instar des appartements et des zones commerciales au pied des immeubles d'appartements.
- Cependant, la valorisation des produits immobiliers commerciaux n’est peut-être pas aussi élevée que les produits immobiliers que vous venez de mentionner ?
En principe, pour ce type de produit, la valeur des droits d'utilisation du sol a été affectée au coût d'investissement du produit et, bien entendu, lors de la détermination du prix de vente du produit, l'investisseur a également affecté la valeur des droits d'utilisation du sol au prix de vente. Autrement dit, en substance, lors de la détermination de la valeur du produit, il est nécessaire de déterminer la part de la valeur des droits d'utilisation du sol affectée au produit. La question de la tarification élevée ou basse des produits lors de l'obtention d'un prêt bancaire dépend également des réglementations de chaque banque spécifique à chaque moment précis.
- Qu'avez-vous à partager avec les propriétaires et les parties intéressées au sujet des diverses opinions sur cette question ?
En tant que personne travaillant dans le domaine juridique, je ne peux que confirmer que le cadre juridique actuel pour ce type de produit est relativement complet, clair, strict et garantit mieux les droits des acheteurs.
Ceux qui possèdent déjà ou souhaitent investir dans ce type de produit peuvent étudier la réglementation en vigueur pour avoir une évaluation correcte du produit ainsi qu'une base pour prendre des décisions appropriées.
Merci!
Règlement de l'annexe 1 - Classification des œuvres selon la fonction d'usage 2. Travaux publics : c) Installations sportives : Stade; gymnase; terrain d'entraînement, terrain de compétition pour sports tels que : golf, football, tennis, volley-ball, basket-ball et autres sports ; piscine. d) Œuvres culturelles : Centres de congrès, théâtres, maisons de la culture, clubs, cinémas, cirques, salles de danse ; monuments; musées, bibliothèques, expositions, lieux de divertissement... e) Bâtiments commerciaux : Centres commerciaux, supermarchés, marchés, boutiques ; restaurants, magasins d’alimentation et de boissons et autres établissements commerciaux. g) Travaux d'entretien : - Hôtels, maisons d'hôtes, motels ; station balnéaire; Villas, appartements et autres hébergements... |
Mai Chi
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