L'offre limitée fait grimper les prix des logements
Depuis 2018, les politiques liées aux sources de capitaux et aux décisions des agences et des départements en matière de contrôle du marché immobilier ont provoqué une grave baisse de l’offre de biens immobiliers résidentiels.
La demande de logements augmente constamment, ce qui exerce une « pression » sur l’offre et pousse les prix de l’immobilier à atteindre continuellement de nouveaux niveaux.
Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR) montrent qu'au cours des 10 dernières années, les prix de l'immobilier ont augmenté des dizaines de fois. Rien qu’en 2021, les prix moyens des maisons ont augmenté de deux chiffres, voire de plusieurs fois au cours de la même période.
Les prix de l’immobilier sont susceptibles d’augmenter sur les marchés où l’offre est insuffisante, en particulier dans les types de biens à forte demande. (Photo : LD)
Les faibles taux d’intérêt et l’inflation record contribuent à la forte hausse des prix de l’immobilier, mais le cœur du problème est la pénurie d’offre.
Selon le ministère de la Construction, avec le taux de croissance démographique actuel et la demande de logements, environ 70 millions de mètres carrés de logements urbains doivent être ajoutés chaque année. Ainsi, avec la situation actuelle de développement de l'offre, selon les estimations de VARS, chaque année le Vietnam connaîtra une pénurie d'environ 300 000 unités de logement en raison de l'émergence de nouveaux ménages urbains, notamment en raison de la nécessité de « vivre séparément » de la jeune génération se séparant des familles élargies.
Cette grave pénurie va certainement faire grimper encore plus les prix de l’immobilier. Toutefois, cette pénurie ne touche pas tous les segments, ce qui signifie que tous les prix de l’immobilier ne seront pas affectés de la même manière.
En fait, la pénurie d’approvisionnement ne se produit que dans certains domaines et segments.
Ainsi, alors que les zones rurales, les périphéries des grandes villes ou les villes de type III et IV disposent d’une offre suffisante, voire excédentaire, les zones urbaines sont confrontées à une pression de surcharge en raison de la demande croissante de logements.
Si l’on considère la situation dans son ensemble, même si l’offre de biens immobiliers résidentiels, en particulier de logements abordables, est et continuera probablement d’être limitée à l’avenir, des biens immobiliers de villégiature de grande valeur sont présents dans le portefeuille d’inventaire de la plupart des géants de l’immobilier.
Les prix continueront d'augmenter à un rythme plus lent
M. Nguyen Van Dinh, président de VARs, a déclaré qu'en tant que produit hautement localisé, les prix de l'immobilier augmenteront à des rythmes différents selon les régions et les marchés, principalement en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande. Toutefois, il est peu probable que les prix globaux des logements augmentent beaucoup d’ici 2024.
En fait, des solutions drastiques pour éliminer les difficultés du marché immobilier ont été efficaces. Le côté offre du marché a accès aux flux de crédit. Cependant, les prêts au logement sont en baisse.
Car dans un contexte de difficultés économiques, les prêts immobiliers pour répondre aux besoins réels de logement ne sont pas la priorité absolue des gens à l’heure actuelle. De plus, l’offre existante sur le marché ne correspond pas aux besoins et aux capacités financières de la majorité.
Dans le même temps, des conditions de prêt « strictes » et difficiles à satisfaire, ainsi qu’un environnement d’investissement et d’affaires risqué, obligent les investisseurs à être plus prudents, ce qui entraîne également une diminution du nombre de clients potentiels participant au marché. Les difficultés rencontrées dans le développement de projets de logements sociaux, notamment la gestion des procédures d’investissement, l’accès au capital, les ventes, etc., auront également un impact direct sur les prix des logements, car elles affectent l’avancement de la remise des logements et de la construction.
« Plus il faudra de temps pour résoudre les problèmes d’entrée mentionnés ci-dessus, plus il est probable que les prix de l’immobilier continueront d’augmenter », a déclaré M. Dinh.
Récemment, le risque de créances douteuses a augmenté, obligeant les banques à vendre continuellement des milliers de produits immobiliers pour recouvrer leurs créances. Des millions de prêts garantis par des biens immobiliers devraient arriver à échéance dans la période à venir.
Le résultat des prêts et la façon dont le « débiteur » choisit de gérer ces finances peuvent tous avoir une incidence sur les prix des logements. Que les emprunteurs choisissent de vendre leur maison ou de la faire saisir, cela augmentera l’offre de logements, ralentissant ainsi le taux de hausse des prix sur le marché.
Les VAR recommandent des politiques de crédit qui limitent la spéculation. (Photo : DM)
Toutefois, VARS prévoit que le segment des appartements dans les grandes villes continuera de croître régulièrement, car l'offre n'a pas encore suivi la demande des clients et des investisseurs.
Dans le même temps, la plupart des projets à venir à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville sont situés dans des quartiers éloignés du centre, où les fonds fonciers sont encore abondants. L’amélioration constante des infrastructures continuera à pousser le niveau des prix de ces projets encore plus haut à l’avenir.
Pour accroître l'accès à un logement sûr et abordable pour les populations dans le contexte de la croissance démographique et de l'urbanisation, M. Dinh a déclaré que le Vietnam doit résoudre le maillon le plus important de la chaîne de l'augmentation des prix de l'immobilier : le manque d'offre, dû à une utilisation inoptimale des terres.
Parallèlement, il est également nécessaire d’utiliser des outils de régulation de l’offre et de la demande pour que le marché se développe substantiellement.
Selon VARS, il est d’abord nécessaire de renforcer la discipline dans la planification, l’évaluation, l’approbation et la mise en œuvre. Les autorités compétentes doivent utiliser efficacement les outils permettant d’établir et d’ajuster les plans d’aménagement et d’utilisation des sols, et de réguler l’offre en allouant des fonds fonciers au développement du logement dès l’établissement de la planification.
Dans le même temps, les gens doivent avoir la possibilité de connaître et de contribuer aux idées concernant l’aménagement du territoire et les plans d’aménagement. Utiliser la terre à bon escient, de manière économique, et maximiser sa « valeur d’usage ».
Deuxièmement, il est nécessaire de supprimer la planification « suspendue » et de construire un corridor juridique distinct pour le commerce foncier dans les zones planifiées. Dans le même temps, il est nécessaire de contrôler strictement l’expérience de gestion et la capacité financière de l’entrepreneur pour assurer l’avancement du projet, éviter les pertes financières et le gaspillage des ressources.
Plus la demande spéculative est grande, plus elle est incontrôlable, plus le prix de l'immobilier va augmenter, fluctuer avec une grande amplitude, réduisant l'accès des gens au logement. Il est donc nécessaire d’étudier la possibilité d’appliquer un taux d’imposition adapté aux actifs accumulés en fonction de la quantité et de l’ampleur des biens immobiliers détenus afin de réduire l’incitation à la spéculation.
En outre, il devrait y avoir des politiques de crédit pour limiter la spéculation, comme l’application de taux d’intérêt plus élevés lors de l’achat d’une deuxième, troisième, etc. propriété.
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