Terrain vacant, gens misérables
L’histoire des terres abandonnées et des zones résidentielles spontanées n’est pas nouvelle mais existe depuis de nombreuses années ; L'opinion publique et la presse en ont parlé à maintes reprises, notamment en ce qui concerne la situation des projets suspendus et de la planification suspendue depuis 20 à 30 ans. Dans la zone centrale de Ho Chi Minh-Ville, on peut citer la zone urbaine de Binh Quoi - Thanh Da (District de Binh Thanh) qui est suspendue depuis 31 ans, et la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem (Ville de Thu Duc) qui après plus de 20 ans ne compte encore que quelques projets épars formés ; De loin, on peut citer la zone urbaine de Sing-Viet (district de Binh Chanh) qui est également suspendue depuis plus de 25 ans ; au nord-ouest du district de Hoc Mon, district de Cu Chi ; Au sud de Ho Chi Minh-Ville, il existe également une série de projets suspendus depuis longtemps...
Le secrétaire du Parti de Ho Chi Minh-Ville, Nguyen Van Nen, est assis dans un hélicoptère pour effectuer une surveillance. Photo prise le 26 août
Selon les statistiques du Comité populaire du district de Binh Chanh, dans le district, il y a 323 projets de construction de logements, d'infrastructures sociales, de parcs... En mai 2022, il y a 92 projets retardés, certains projets ont même été « suspendus » pendant 20 à 30 ans, donc le district a envoyé des documents aux investisseurs demandant d'accélérer les progrès, sinon il proposera de les révoquer. Le retrait du projet est une mesure forte et souhaitée par la localité, mais sa mise en œuvre est un processus long, qui dépend en grande partie de l'évaluation et des conseils spécifiques du département et de la branche.
Il existe encore beaucoup de terrains vacants dans les banlieues de Ho Chi Minh-Ville, et des zones résidentielles se développent spontanément.
Français À côté du district de Binh Chanh se trouve le district de Hoc Mon. Le secrétaire du comité du Parti du district de Hoc Mon, Tran Van Khuyen, a déclaré une fois sur le forum du Conseil populaire de Ho Chi Minh-Ville qu'il se sentait triste lorsqu'il se tenait dans la commune de Nhi Binh (district de Hoc Mon) en regardant vers la ville de Thuan An de Binh Duong et en voyant des lumières vives, tandis que du côté de Hoc Mon, le niveau de développement est encore très modeste, il y a encore beaucoup de terrains vacants. Hoc Mon est également l'une des localités où de nombreux projets sont suspendus, où la planification se chevauche et où le taux de terres agricoles atteint 50 %. Les inadéquations de l’aménagement du territoire par rapport aux besoins personnels frustrent les gens car ils ont des terres mais ne peuvent pas construire de maisons, et de grandes parcelles de terrain ne peuvent pas être divisées en parcelles pour que les enfants puissent vivre séparément. Mi-2022, cette localité a proposé à Hô Chi Minh-Ville d’envisager de gérer et de récupérer plus de 700 hectares de terres appartenant à des projets suspendus, prévus depuis de nombreuses années mais non réalisés.
Les terrains vacants ne sont pas seulement dus au manque de capacité des investisseurs, mais aussi au fait que de nombreux projets mis en œuvre avec des capitaux budgétaires sont lents. Un exemple est le projet de construction de clôtures vertes pour isoler deux complexes de traitement des déchets, Da Phuoc (district de Binh Chanh) et Tay Bac (district de Cu Chi). Parce que le projet est suspendu d'année en année, les gens ne peuvent ni partir ni rester, et leurs propriétés sont transférées à bas prix...
Les zones urbaines sur papier telles que Binh Quoi - Thanh Da, Sing - Viet... ne sont que quelques-unes des centaines de projets suspendus à Ho Chi Minh-Ville. Chaque fois que l'Assemblée nationale et le Conseil populaire de Ho Chi Minh-Ville se réunissent avec les électeurs, ceux-ci sont mécontents et demandent quand ces projets seront mis en œuvre et, s'ils ne le sont pas, quand seront-ils récupérés pour restituer au peuple ses droits légitimes à la terre et au logement. Ce sont aussi ces morceaux épars qui forment l'image d'un « grand terrain vague » que les dirigeants d'Ho Chi Minh-Ville ont vu plus clairement en l'observant depuis un hélicoptère.
Selon les résultats de recherche de l'Institut d'études du développement de Hô Chi Minh-Ville, la vitesse de conversion de l'utilisation des terres agricoles en terres non agricoles à Hô Chi Minh-Ville au cours de la période 2011-2020 est assez lente. Dont la période 2011-2015 a atteint 11,2% et la période 2016-2020 n'a atteint que 13,18% par rapport au plan approuvé.
La cause de cette situation est due aux insuffisances et aux difficultés des réglementations en matière d’urbanisme, des plans d’aménagement du territoire avec d’autres plans et des aspects juridiques des projets d’investissement et de construction. En outre, les données foncières ne sont pas complètes, précises, cohérentes et continues, ce qui affecte la précision des prévisions en matière d’aménagement du territoire et de plans. Les statistiques et l’évaluation des fonds fonciers (en particulier l’évaluation de la fragmentation et de la division, l’efficacité de l’exploitation) ne sont pas complètes et précises, de sorte que la qualité des prévisions de l’aménagement du territoire et des plans n’est pas élevée.
En ce qui concerne la mise en œuvre des plans d'aménagement et d'occupation des sols, il existe également des causes liées aux difficultés de récupération des terres agricoles, au manque de ressources pour investir dans le cadre des infrastructures techniques et des projets sur les terres...
CONVERSION LENTE DES TERRES AGRICOLES
« Il y a encore beaucoup de terres vacantes » vient également du fait que dans la structure d'utilisation du sol de Ho Chi Minh-Ville, les terres agricoles représentent encore une part importante. En 2010, la superficie des terres agricoles de Hô Chi Minh-Ville était de 118 052 hectares, soit 56,3 %. En juin 2018, le gouvernement a publié la résolution 80 sur l’ajustement de l’aménagement du territoire jusqu’en 2020 et le plan final d’aménagement du territoire (2016-2020). En conséquence, le gouvernement autorise Hô Chi Minh-Ville à convertir plus de 26 000 hectares de terres agricoles en terres non agricoles afin que d'ici 2020, la structure des terres agricoles diminue à 42,1 %.
Zone urbaine de Binh Quoi - Thanh Da (district de Binh Thanh), l'une des zones où la planification est suspendue et où les projets sont suspendus à long terme
Cependant, la conversion des usages du sol à Ho Chi Minh-Ville est assez lente, atteignant seulement plus de 13 %, selon une étude de l'Institut d'études du développement de Ho Chi Minh-Ville. L'enquête a également montré que 6,5% des terres agricoles sont dispersées dans certains districts tels que : 12, Binh Thanh, Binh Tan et la ville de Thu Duc, mais en réalité, certains endroits ne sont plus utilisés pour la production agricole mais ne sont que des terres agricoles... sur papier. Les terres agricoles de petite taille, décolorées et dispersées dans les banlieues sont également difficiles à exploiter efficacement à des fins agricoles et sont pour la plupart laissées vacantes ou utilisées à des fins non agricoles.
Lors d'une séance de travail avec le Comité permanent du Comité du Parti de Ho Chi Minh-Ville en octobre 2022, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha (à l'époque ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement) a déclaré que la proportion de terres agricoles à Ho Chi Minh-Ville représentant plus de 50 % était trop importante. Dans le même temps, il est recommandé de calculer le plan d’utilisation des terres agricoles à des fins multiples, d’accroître l’efficacité des terres et d’aider les utilisateurs des terres à les exploiter de manière plus raisonnable. « Les terres agricoles ne doivent pas être considérées simplement comme une économie agricole, mais comme un espace environnemental, combinant commerce, services, tourisme, foresterie et production médicinale », a déclaré M. Ha.
L'architecte Khuong Van Muoi, ancien vice-président de l'Association des architectes du Vietnam, qui a passé des décennies à participer aux travaux de planification à Ho Chi Minh-Ville, a expliqué que la limitation des travaux de planification dans les mandats précédents était que les terres destinées à la plantation d'arbres étaient prévues comme des terres agricoles. Les terres destinées à la culture du carex sont également considérées comme des terres agricoles, mais en réalité, ces terres ne peuvent pas cultiver de riz ou d’autres cultures ou ont une faible productivité. De plus, lorsque Ho Chi Minh-Ville souhaite modifier l'usage prévu pour disposer d'espaces destinés au développement, elle est confrontée à la réglementation selon laquelle tout changement d'usage d'un terrain rizicole doit passer par le gouvernement central. Cela a limité le développement de Ho Chi Minh-Ville.
COMMENT ÉVOLUE LA POPULATION DE HO CHI MINH VILLE ?
Selon le Département de la planification et de l'investissement, de 2004 à aujourd'hui, la population de Hô Chi Minh-Ville a augmenté rapidement dans les zones nouvellement développées du centre-ville et dans les districts de banlieue (à l'exception du district de Can Gio), la majorité de ses habitants étant des immigrants. En particulier, les zones à croissance rapide comprennent le district 7, le district 12, le district de Binh Tan, le district de Binh Chanh, le district de Hoc Mon, le district de Nha Be et la ville de Thu Duc.
La population de cette région croît rapidement en raison de facteurs tels que le prix des terrains, les nouveaux projets d’infrastructures et les ressources en main-d’œuvre dans les usines et les entreprises. L'urbanisation rapide et la densité de population de cette zone forment une ceinture entourant le centre-ville existant, ce qui exerce une forte pression sur les politiques d'investissement visant à développer les infrastructures techniques et sociales. Au contraire, les zones existantes du centre-ville telles que le District 1, le District 3, le District 5, le District 10, le District de Phu Nhuan... ont été presque entièrement urbanisées, avec peu de changement de population, et de nombreux districts ont même une taille de population réduite par rapport à 2004.
D'ici la fin de 2022, la population totale de Ho Chi Minh-Ville est d'environ 9,4 millions de personnes. En ce qui concerne les besoins de développement d'ici 2040, les districts proposent d'augmenter leur population à plus de 16,8 millions de personnes. Entre-temps, le Premier ministre a décidé d'approuver la tâche d'ajuster la planification générale de Ho Chi Minh-Ville à 2040 avec une vision jusqu'en 2060, la population totale prévue étant d'environ 14 millions de personnes.
PLANIFICATION PERCÉE
Le vol en hélicoptère pour étudier l'ensemble de l'espace urbain de Ho Chi Minh-Ville et l'étude précédente sur la rivière de Saïgon ont aidé les dirigeants de Ho Chi Minh-Ville à avoir plus de perspectives sur l'état actuel de l'urbanisme, qui, comme l'a commenté le président du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville, Phan Van Mai, est plein de trous et de « peau de léopard ». M. Mai estime que nous devons réfléchir de manière plus innovante et plus révolutionnaire dans la planification des travaux visant à organiser et à réaménager l’espace urbain, la production, la vie commune, les espaces verts, etc.
Français Actuellement, Hô Chi Minh-Ville prépare deux plans : la planification de Hô Chi Minh-Ville pour la période 2021-2030, avec une vision jusqu'en 2050, et l'ajustement de la planification générale de Hô Chi Minh-Ville jusqu'en 2040, avec une vision jusqu'en 2060. Actuellement, l'unité de conseil travaille avec les départements, les districts et les comtés pour collecter des informations et résoudre 72 groupes de tâches, dont le bloc départemental comporte 50 tâches et le bloc district 22 tâches.
M. Mai a déclaré qu'il travaillait en étroite collaboration avec les ministères et les experts pour réduire les délais et garantir des procédures et une qualité appropriées. Il est prévu qu'au premier trimestre 2024, l'autorité compétente soumettra le dossier d'approbation de la planification de Ho Chi Minh-Ville pour la période 2021-2030 avec une vision à l'horizon 2050. Le dossier d'ajustement de la planification générale sera soumis au Conseil populaire de Ho Chi Minh-Ville lors de la réunion de fin 2023 avant d'être soumis au ministère de la Construction pour évaluation.
Du point de vue local, le chef du Comité populaire du district de Hoc Mon a déclaré qu'ils attendaient la planification générale de Ho Chi Minh-Ville pour orienter l'exploitation des ressources foncières du district. Cependant, une fois qu’il existe un plan, il faut mettre en place un mécanisme pour attirer les investisseurs afin de réaliser des projets spécifiques. Ces dernières années, de nombreux investisseurs sont venus s'informer mais sans mécanisme ni terrain propre, ils se sont arrêtés au niveau de l'intérêt et de la recherche.
L'idée d'organiser le gouvernement urbain et de développer des villes satellites est nourrie par Ho Chi Minh-Ville depuis des décennies et devrait résoudre le problème de la répartition de la population et exploiter efficacement les fonds fonciers dans les districts suburbains. Cependant, Ho Chi Minh-Ville n’a pas été en mesure d’y parvenir, les zones suburbaines se développent encore de manière fragmentée et spontanée. Le modèle de développement urbain axé sur les transports publics (TOD) que l'Assemblée nationale a autorisé à piloter dans la résolution 98/2023 sera la « clé » pour que Hô Chi Minh-Ville le mette en œuvre en conjonction avec le projet de conversion des quartiers de banlieue en quartiers ou « villes dans la ville », selon l'architecte Khuong Van Muoi.
« Les districts ont leurs propres objectifs de développement urbain et dépendent du soutien de Ho Chi Minh-Ville. Lorsque nous développons des zones urbaines, nous devons créer des emplois pour les gens, promouvoir l'économie et donner aux populations locales la possibilité d'exploiter les conditions foncières disponibles pour un développement mutuel », a ajouté l'expert.
M. Phan Van Mai a déclaré que le long de la ligne de métro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), de la ligne de métro 2 (Ben Thanh - Tham Luong), des périphériques 2, 3, 4 et de l'autoroute Ho Chi Minh-Ville - Moc Bai (en construction), il y a environ 10 000 hectares qui peuvent être aménagés en zones urbaines selon le modèle TOD. Concernant le projet de la Ring Road 3, le chef du Comité populaire du district de Hoc Mon a également déclaré qu'après avoir examiné environ 2 000 hectares, le Département des ressources naturelles et de l'environnement propose que le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville mène d'abord un projet pilote dans la localité.
En fait, les ressources foncières contribuent largement au budget de l’État. Selon le plan visant à éliminer les obstacles à certains projets immobiliers afin d'augmenter les revenus fonciers, il est prévu que d'ici la fin de 2023, Ho Chi Minh-Ville collecte un budget supplémentaire de près de 19 000 milliards de VND.
La politique et la planification doivent être cohérentes.
La planification actuelle de Ho Chi Minh-Ville ne répond pas aux besoins, il y a trop de décalage entre la planification et la réalité. La planification et la théorie sont bonnes mais manquent encore de produits concrets. Les entreprises se plaignent également beaucoup des procédures administratives et de planification qui ne garantissent pas la transparence et manquent de flexibilité, ce qui entraîne un long processus depuis la recherche d’investissement jusqu’à la réalisation. L’État veut attirer les investissements, mais les mécanismes et les politiques sont étroits et changent en fonction des mentalités. Ce problème est soulevé depuis longtemps mais manque toujours de solution approfondie.
Par conséquent, le prochain ajustement de la planification de la ville d’Ho Chi Minh doit surmonter ces lacunes. Le gouvernement doit s’engager auprès des investisseurs à assurer la stabilité des politiques et de la planification afin que, même après plusieurs générations de dirigeants, cet engagement reste cohérent et ne puisse que s’améliorer, et non se détériorer. La politique doit être stable et non erratique, avec un mandat qui se porte très bien et le mandat suivant qui est lent.
Le gouvernement de la ville doit être déterminé et définir les responsabilités de chaque service et de chaque individu. Lorsqu’elles se sentent stables, les entreprises recherchent automatiquement des investissements. Ce n’est qu’à cette condition que Hô Chi Minh-Ville pourra améliorer sa compétitivité, non seulement par rapport aux autres localités du pays mais aussi par rapport aux grandes villes de la région.
Certaines orientations majeures de la Ville d'Ho Chi Minh, telles que le développement de villes satellites dans les quartiers suburbains et la mise en œuvre du projet de zone urbaine côtière à Can Gio, ont reçu un grand soutien de la population. Mais le gouvernement doit rapidement mettre en œuvre des projets typiques pour créer la confiance, en particulier des projets de transport clés tels que des périphériques, des autoroutes, des viaducs, etc.
Dr. Tran Quang Thang , Directeur de l'Institut d'économie et de gestion de Ho Chi Minh-Ville, Délégué du Conseil populaire de Ho Chi Minh-Ville
Nécessité d'attribuer des responsabilités spécifiques
Dans le processus de planification, d'ajustement et de mise en œuvre du projet de conversion des districts en districts urbains (ou villes sous Ho Chi Minh-Ville) au cours de la période 2021-2030, il est nécessaire de construire et de gérer les données foncières vers une nature en temps réel et ouverte à différents niveaux pour différents sujets. Sur la base de l'analyse des données foncières, les autorités évaluent avec précision le fonds foncier agricole, en particulier la fragmentation et la division du fonds foncier agricole ainsi que l'efficacité réelle de l'exploitation pour la production agricole, forestière et halieutique.
Lorsqu’on décide de modifier l’usage des terres agricoles des districts pour les transformer en terres non agricoles, une réflexion et une évaluation minutieuses sont nécessaires. Comme il s’agit d’une zone sensible sur le plan environnemental et climatique, il existe un risque d’impacts négatifs sur les inondations en raison de la perte temporaire d’espace de stockage d’eau, bloquant les écoulements. Sans compter le risque de pollution de l’environnement dû à la capacité insuffisante du système d’infrastructures techniques.
De nombreux projets et planifications suspendus à Ho Chi Minh-Ville suscitent la colère des habitants, en partie à cause de la faible capacité des investisseurs et en partie parce que le gouvernement ne dispose pas de mécanisme pour attirer les investisseurs. Pour attirer les investisseurs pendant le processus de mise en œuvre de la planification, il est nécessaire de fournir des données foncières en temps réel et ouvertes à des niveaux appropriés pour les entreprises.
En outre, le processus de vente aux enchères de terrains et d’appel d’offres pour sélectionner les investisseurs pour les projets de construction sur les terrains se déroule de manière ouverte, transparente, raisonnable et rapide. Hô Chi Minh-Ville doit également fixer des objectifs liés à la mise en œuvre de la planification afin d’attribuer des responsabilités spécifiques et claires à chaque agence de gestion de l’État ; Considérez-le comme une base importante dans la planification et la nomination des dirigeants.
M. Pham Tran Hai, directeur adjoint du département de recherche en gestion urbaine, Institut d'études sur le développement de Hô Chi Minh-Ville
Sy Dong (écrit)
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