Les prix de l'immobilier augmentent constamment, de nouveaux terrains sont créés, les terrains résidentiels à Hanoi sont très demandés, les dernières réglementations sur les hypothèques du livre rouge... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| L'immobilier résidentiel devient une autre option lorsque les augmentations de prix ne sont pas poussées de manière « chaotique » comme pour les appartements. (Photo: Linh An) |
Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter
Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam (Association des courtiers immobiliers du Vietnam), a déclaré que les prix de l'immobilier atteignent continuellement de nouveaux niveaux, à des niveaux élevés, dépassant de loin le taux de croissance des revenus de la majorité des gens.
Plus précisément, l'indice des prix de l'immobilier des appartements au deuxième trimestre 2024 à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville a augmenté de 58 % ; 27% par rapport au T2/2019. Les projets d’appartements commerciaux abordables ont complètement disparu des zones urbaines. Même le segment des appartements de milieu de gamme se fait de plus en plus rare, étant progressivement « dominé » par le segment haut de gamme et de luxe alors que plus de 80 % de l'offre d'appartements est ouverte à la vente à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville. HCM en 2024 coûtera à partir de 50 millions de VND/m2 ou plus. De nombreux projets d’appartements récemment lancés ont des prix de plusieurs dizaines de milliers de dollars par mètre carré.
Le prix élevé des appartements dans l'immobilier primaire a conduit à une «montée en flèche» du prix des appartements anciens, de nombreux appartements utilisés depuis des décennies étant négociés à des prix deux ou trois fois supérieurs à ceux pratiqués au moment de la remise des clés. «Suite» à la fièvre des prix des appartements, le prix de vente des maisons attachées au terrain, y compris les villas et les maisons de ville, a également «pris de l'élan» pour augmenter, y compris certains projets dans les quartiers éloignés du centre de Hanoi lorsque l'offre du centre-ville se fait de plus en plus rare.
Si dans le passé, le prix unitaire de plusieurs centaines de millions par mètre carré pour une villa était considéré comme élevé, il existe aujourd'hui des villas à vendre avec des prix allant jusqu'à 1 milliard de VND par mètre carré, ce qui est toujours considéré comme normal. Les prix des terrains continuent également d’augmenter. De nombreuses provinces et villes ont enregistré un phénomène de « surchauffe » des terres légales propres au niveau local en raison d'activités de réinvestissement ou de groupes d'investisseurs créant une fausse offre et demande pour faire monter les prix. Dans certaines provinces et villes comme Hai Duong, les prix ont dépassé le « pic de fièvre » de 2022.
Mme Mien estime qu'à court terme, les prix de l'immobilier primaire ne baisseront guère, en particulier dans le segment des appartements - le type qui répond principalement aux besoins de logement dans les zones urbaines. Car dans le contexte de la demande toujours croissante de biens immobiliers, notamment d'investissement, les investisseurs privilégieront le développement de segments haut de gamme pour maximiser les profits alors que les fonds fonciers sont de plus en plus rares, que les coûts de construction augmentent et que les infrastructures et les services publics sont investis avec une qualité de plus en plus élevée.
Le nouveau corridor juridique élimine les investisseurs à faible capacité financière, obligeant les investisseurs restants dans le « terrain de jeu » à développer de grandes zones urbaines avec des infrastructures et des services publics synchrones, avec une grande influence, ce qui signifie des coûts élevés, rendant également difficile la baisse des prix de l'immobilier.
Dans le même temps, le marché ne sera laissé qu'aux investisseurs ayant un bon potentiel financier, une forte capacité existante ou des avantages dans la création de fonds fonciers, qui continueront à maintenir le phénomène de monopole de l'offre, et les grands investisseurs continueront à décider du prix du marché, dans une direction plus élevée pour maximiser les profits.
Les terrains résidentiels à Hanoi sont très demandés.
L'immobilier résidentiel devient une autre option lorsque les augmentations de prix ne sont pas poussées de manière aussi « chaotique » que pour les appartements. Une enquête réalisée par Batdongsan.com.vn montre que les prix des maisons privées dans les quartiers du centre-ville de Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... ont enregistré une augmentation moyenne des prix de 10 à 20 % depuis le début de l'année. Le volume des transactions dans les étages spécialisés dans la vente de terrains résidentiels à Hanoi a augmenté en moyenne de 10 à 30 % au cours des trois derniers mois, alors que les prix des appartements ont continué de fluctuer.
M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a également déclaré que les données du marché immobilier de Batdongsan.com.vn montrent que les maisons privées et les maisons de ville maintiennent un niveau d'intérêt stable. Au cours des trois premiers mois de 2024, les maisons privées et les maisons de ville ont eu tendance à augmenter en termes de volume de transactions et de niveau d'intérêt dans toutes les gammes de prix. En particulier, le niveau d’intérêt a fortement augmenté dans presque tous les quartiers de Hanoi.
Plus précisément, par rapport au début de 2023, le niveau d'intérêt pour les maisons privées dans le district de Nam Tu Liem a augmenté de 43 %, les maisons privées à Hoang Mai ont augmenté de 28 %, Dong Da a augmenté de 21 %, Ha Dong a augmenté de 26 %, Thanh Xuan a augmenté de 12 %. En termes de prix, le prix des maisons privées à Hanoi est passé en moyenne de 95 millions de VND/m2 au premier trimestre 2021 à 164 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2024.
Ainsi, l’augmentation moyenne des prix des maisons privées est assez stable, atteignant en moyenne 15 à 20 % par an selon les zones. C'est la stabilité, l'absence de chaos des prix, l'absence de chaos d'augmentation qui fait que le volume des transactions de maisons privées et de maisons de ville maintient la stabilité, la régularité et attire l'attention des vrais acheteurs et investisseurs dans le contexte de la danse constante des prix des appartements à Hanoi.
L'expert immobilier Tran Huu Xiem, président de MSP Land System, a déclaré que de nombreux facteurs garantissent la croissance de l'immobilier résidentiel à l'avenir, ce qui entraîne un déplacement important des flux de trésorerie vers ce segment.
Plus précisément, les modifications juridiques apportées par la nouvelle loi foncière et la loi sur les affaires immobilières favorisent le développement du marché immobilier dans une direction transparente et saine. En particulier, les futurs prix de l'immobilier résidentiel devraient augmenter en fonction des changements de fréquence de mise à jour des prix lorsque le cadre des prix des terrains sera supprimé et que le tableau des prix des terrains sera mis à jour chaque année.
En outre, le prix des terrains, des maisons de ville et des maisons privées dans les produits ayant un statut juridique clair augmentera également lorsque les conditions détaillées d’octroi des certificats de droit d’utilisation des terres pour les terres en cours d’utilisation ne seront pas contestées ; La précision des prix est de plus en plus stricte, transparente et claire.
En outre, le président du MSP Land System a déclaré que, associé à la pensée de nos ancêtres selon laquelle « chaque centimètre de terre est de l'or », l'immobilier résidentiel est toujours attrayant car le besoin de posséder des terres et des maisons et le besoin d'accumuler des actifs des Vietnamiens sont très grands. La rareté des terrains en centre-ville alors que la demande est en constante augmentation favorisera également la hausse des prix de vente et des transactions. C'est pourquoi ce segment est toujours considéré comme un refuge pour les flux de trésorerie, attirant de véritables acheteurs et investisseurs.
Bac Giang publie les dernières réglementations sur la division des terres
Le Comité populaire de la province de Bac Giang vient de publier la décision n° 24 détaillant les limites d'attribution des terres et la reconnaissance des terres résidentielles ; Superficie minimale et conditions de division et de remembrement des terres ; limite d’attribution des terres agricoles; Limitation de l’attribution de terres inutilisées à des particuliers pour utilisation ; limite de transfert des terres agricoles; Critères et conditions de changement de destination des terres rizicoles, des terres forestières de protection, des terres forestières à usage spécial et des terres forestières de production à d’autres fins ; D'autres documents des utilisateurs du territoire antérieurs au 15 octobre 1993 s'appliquaient dans la province.
En conséquence, le règlement stipule clairement que les conditions de division du terrain, pour les terrains résidentiels, doivent avoir une superficie minimale de terrain résidentiel de 32 m2, une façade minimale de 4 m et une profondeur à partir de la limite de construction (le cas échéant) d'au moins 5,5 m pour le terrain d'origine avec une profondeur existante de 5,5 m ou plus.
Dans le cas où le terrain après récupération du terrain par l'Etat, la profondeur existante du terrain est inférieure à 5,5 m, la profondeur minimale doit être de 3 m.
En ce qui concerne la limite d'attribution de terrains résidentiels aux particuliers, selon la nouvelle réglementation, pour les terrains résidentiels urbains dans les quartiers de la ville de Bac Giang (à l'exception des communes situées dans les limites administratives des districts et des villes converties en quartiers et villes en raison de limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées), le maximum est de 100 mètres carrés.
Terrains résidentiels urbains dans les villes, terrains résidentiels dans les villes transformés en quartiers ; Terrain résidentiel dans les quartiers de la ville de Viet Yen ; Terrains résidentiels dans les communes : Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai dans la ville de Bac Giang ; Les terrains résidentiels des communes situées à l’intérieur des limites de la ville de Bac Giang sont transformés en quartiers ; Terrain résidentiel en zone rurale adjacent aux autoroutes, routes nationales, routes provinciales, maximum 120m2.
La superficie des terrains résidentiels dans les communes situées dans les limites administratives des districts et des villes transformés en quartiers et villes en raison de limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées (après l'entrée en vigueur de la résolution du Comité permanent de l'Assemblée nationale sur les limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées) est de 200 mètres carrés au maximum.
Terrain résidentiel dans les communes du milieu des districts, villes et villages, maximum 300 m2. Les terrains résidentiels dans les communes montagneuses des districts et des villes ont une superficie maximale de 360 m2.
Dans le cas où le terrain a été formé avant le 18 décembre 1980, la superficie du terrain résidentiel est déterminée par 5 fois la limite d'attribution du terrain résidentiel correspondant à chaque région ou zone prescrite, mais ne dépasse pas la superficie du terrain en usage et est au maximum de 800 m2.
Dans le cas où le terrain a été formé du 18 décembre 1980 au 15 octobre 1993, la limite de reconnaissance du terrain résidentiel est déterminée par 3 fois la limite d'attribution du terrain résidentiel correspondant à chaque région ou zone prescrite, mais la superficie totale ne dépasse pas la superficie du terrain en usage et est au maximum de 600 m2.
Cette décision entre en vigueur à compter du 21 septembre et remplace la décision n° 40/2021 et la décision n° 44/2023 du Comité populaire provincial.
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| Les conditions pour que les utilisateurs fonciers puissent hypothéquer leurs droits d'utilisation des terres sont stipulées à l'article 45 de la loi foncière de 2024. (Photo : Ha Phong) |
Réglementations importantes sur les hypothèques du livre rouge
Les conditions pour que les utilisateurs fonciers puissent hypothéquer leurs droits d’utilisation des terres sont stipulées à l’article 45 de la loi foncière de 2024.
Conditions d'exercice du droit d'hypothèque du livre rouge
Conformément à la clause 1 de l'article 45 de la loi foncière de 2024, les utilisateurs fonciers sont autorisés à hypothéquer les droits d'utilisation des terres lorsque les conditions suivantes sont remplies :
Avoir un certificat de droits d'utilisation du sol ou un certificat de propriété d'habitation et de droits d'utilisation du sol ou un certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété d'habitation et d'autres biens attachés au sol, sauf dans les cas suivants : (1) Héritage de droits d'utilisation du sol ; (2) La conversion de terres agricoles lors du regroupement de champs, de l’échange de parcelles ou du don de droits d’utilisation des terres à l’État ou aux collectivités ; (3) Les organisations économiques à capitaux étrangers recevant des transferts de projets immobiliers ; (4) Les ménages et les particuliers utilisant des terres qui n'ont pas obtenu un certificat de droits d'utilisation des terres, un certificat de droits de propriété d'habitation et de droits d'utilisation des terres, un certificat de droits d'utilisation des terres, des droits de propriété d'habitation et d'autres actifs attachés au terrain, un certificat de droits d'utilisation des terres, des droits de propriété des actifs attachés au terrain, mais qui sont éligibles à un certificat de droits d'utilisation des terres, des droits de propriété des actifs attachés au terrain, sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres, à louer, à sous-louer les droits d'utilisation des terres et à apporter des capitaux en utilisant les droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets.
Le terrain ne fait l’objet d’aucun litige ou le litige a été résolu par une agence étatique compétente, un jugement ou une décision d’un tribunal, une décision ou une sentence arbitrale entrée en vigueur.
Les droits d'utilisation des terres ne sont pas susceptibles de saisie ni d'autres mesures visant à assurer l'exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l'exécution des jugements civils. Pendant la période d'utilisation du sol. Les droits d’utilisation des terres ne sont pas soumis aux mesures d’urgence temporaires prévues par la loi.
Le contrat hypothécaire du livre rouge doit-il être notarié ?
Conformément à la clause 3 de l'article 27 de la loi foncière de 2024, la notarisation et l'authentification des contrats et documents exerçant les droits des utilisateurs fonciers sont effectuées comme suit :
Les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque, d'apport en capital utilisant des droits d'utilisation du sol, des droits d'utilisation du sol et des biens attachés au sol doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas prévu au point b de la présente clause.
Contrats de location, de sous-location de droits d'utilisation des terres, de droits d'utilisation des terres et des biens attachés aux terres, contrats de conversion de droits d'utilisation des terres agricoles ; Les contrats de transfert, d'apport en capital utilisant des droits d'utilisation du sol, des droits d'utilisation du sol et des biens attachés au sol, des biens attachés au sol dans lesquels une ou plusieurs parties participant à la transaction sont une organisation commerciale immobilière doivent être notariés ou certifiés à la demande des parties.
Les documents relatifs à la succession des droits d'usage du sol, des droits d'utilisation du sol et des biens attachés au sol sont notariés ou certifiés conformément aux dispositions du droit civil. La notarisation et la certification sont effectuées conformément aux dispositions de la loi sur la notarisation et la certification. Ainsi, lors de l'hypothèque d'un livre rouge, le contrat d'hypothèque doit être notarié et certifié.
Que contient un dossier hypothécaire du livre rouge ?
Plus précisément, dans l'article 27 du décret 99/2022/ND-CP, la personne qui demande l'inscription hypothécaire soumet un ensemble de documents, dont les documents suivants : Formulaire de demande original selon le formulaire n° 01a ; Contrat de garantie ou contrat de garantie notarié ou certifié (1 original ou 1 copie certifiée conforme) ;
Certificat original (livret rouge, livret rose) sauf en cas de présentation simultanée du dossier d'enregistrement des mesures de sûreté avec : (1) Dossier d'enregistrement des modifications des terrains et propriétés rattachés au terrain ; ou; (2) Documents attestant la propriété des biens attachés au terrain.
Un terrain hypothéqué peut-il être vendu ?
Conformément à la clause 8 de l'article 320 et à la clause 5 de l'article 321 du Code civil de 2015, le créancier hypothécaire n'est pas autorisé à vendre, échanger ou donner le bien hypothéqué, à moins que le créancier hypothécaire n'y consente. Ainsi, l’emprunteur n’a le droit de vendre le terrain que si le créancier hypothécaire est d’accord.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html
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