« Le marché est presque entièrement dépourvu d’appartements commerciaux abordables. »

L'immobilier résidentiel « s'échauffe »

En particulier, la loi sur le logement de 2023, la loi sur les affaires immobilières de 2023 et la loi foncière de 2024, entrées officiellement en vigueur le 1er août 2024, soit 5 mois plus tôt que les réglementations précédentes, ont contribué à perfectionner le corridor juridique du marché immobilier et à ouvrir un nouveau cycle pour le marché dans une direction plus sûre, plus saine et plus durable. Les secteurs de l’immobilier, du logement à l’immobilier commercial en passant par l’immobilier industriel, montrent tous des signes de croissance positive avec de nombreux nouveaux projets mis en œuvre.

le marché de Vars est presque comme de l'or complètement appartement appartement commercial prix moyen image 1 — Le marché immobilier résidentiel commence à montrer des signes de « réchauffement ».

Présentant le rapport sur le marché immobilier pour le troisième trimestre et les 9 premiers mois de 2024, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de VARs IRE, a déclaré que le marché immobilier résidentiel a commencé à montrer des signes de « réchauffement ».

En conséquence, l'histoire des enchères foncières est « plus brûlante » que jamais, avec des enchères organisées « du jour au lendemain », enregistrant des centaines, voire des milliers de personnes acceptant de « manger et attendre » pour concourir pour une place. Le prix remporté est également un record, égal à celui d'un terrain de projet doté d'infrastructures bien investies.

La chaleur du marché est également tirée par le segment des appartements, avec des prix atteignant continuellement de nouveaux niveaux élevés, tant sur le marché primaire que secondaire. La forte demande a conduit des milliers de propriétaires d’appartements à recevoir régulièrement des appels leur demandant de vendre leur maison. Malgré les prix de vente élevés, les projets d’appartements nouvellement lancés ont enregistré de très bons taux d’absorption.

Outre les appartements, certains projets de faible hauteur récemment lancés par de grands investisseurs ont également enregistré un nombre « record » de réservations malgré des prix de plus en plus élevés. De nombreux appartements sont bien situés, non seulement les prix sont élevés, mais pour les acheter, les clients/investisseurs doivent également accepter de payer la différence.

Cependant, outre les résultats de l’offre et de la demande réelles, le marché a également montré des signes de « réchauffement ». Cette situation se traduit par une spéculation foncière, une hausse des prix de l’immobilier et des transactions immobilières non transparentes. De nombreux petits investisseurs entrent sur le marché à des fins spéculatives, ce qui entraîne une hausse déraisonnable des prix de l’immobilier. Des signes de « réchauffement » se manifestent également dans le segment des appartements, le niveau des prix des appartements transférés étant de plus en plus élevé, en raison de « l'aide » de certains groupes spéculatifs.

Ces signes découlent tous d’un manque d’approvisionnement, même si la situation s’est améliorée.

Concrètement, Mme Mien a déclaré qu'au troisième trimestre 2024, le marché immobilier résidentiel a continué d'enregistrer une offre de 22 412 produits proposés sur le marché, avec environ 14 750 produits nouvellement lancés, en baisse de 25 % par rapport au trimestre précédent, mais en hausse de 60 % par rapport à la même période en 2023.

Au cours des 9 premiers mois de 2024, le marché a enregistré 38 797 nouveaux produits proposés à la vente. L’offre enregistre toujours une forte différenciation. Ainsi, 70 % de l’offre nouvelle provient du segment des appartements. Parmi ceux-ci, les produits dont le prix de vente est de 50 millions de VND/m2 ou plus représentent l’écrasante majorité. Le marché est presque totalement dépourvu d’appartements commerciaux abordables. Au niveau régional, le Nord est en tête de l’offre nouvelle avec 46 %, suivi de la région Centre avec 29 % et du Sud avec 25 %.

Les données de recherche de VARS montrent également que, bien que l'offre se situe principalement dans les segments haut de gamme et de luxe, l'ensemble du marché a enregistré environ 10 400 transactions réussies au troisième trimestre, soit un taux d'absorption de 51 %. Cela reflète l’intérêt du marché pour les nouveaux produits immobiliers, même si une grande partie de l’offre nouvelle est réalisée selon des normes élevées et que les coûts d’investissement, en particulier ceux liés au foncier, augmentent.

Le volume des transactions et le taux d'absorption ont diminué respectivement de 25 % et d'un point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, mais ont augmenté respectivement de 80 % et de 28 points de pourcentage par rapport à la même période en 2023. Parmi ceux-ci, le volume des transactions d'appartements est resté « écrasant », représentant 71 % du total des transactions de logements au troisième trimestre, les nouveaux projets d'appartements enregistrant un taux d'absorption moyen de 75 %. Même les projets d’appartements à Hanoi ont enregistré des taux d’absorption allant jusqu’à 90 % peu après leur ouverture à la vente.

Le marché de Vars est presque comme de l'or, complètement appartement appartement commercial prix moyen image 2 — Les transactions d'appartements sont restées « massives », représentant 71 % du total des transactions immobilières au troisième trimestre.

La tendance à développer de petits appartements pour réduire la valeur globale de l’appartement, afin de mieux répondre aux besoins et aux capacités financières des célibataires et des jeunes familles, est de plus en plus évidente. C’est également la meilleure forme d’enregistrement de liquidité.

Le prix d'ancrage élevé fait grimper la demande en « changeant »

Au cours des 9 premiers mois de 2024, le marché a enregistré 30 589 transactions réussies, soit 2,5 fois plus que la même période en 2023. De nombreux nouveaux projets lancés fin septembre, commençant à recevoir des réservations, ont également enregistré un montant important d'intérêts et de dépôts.

En ce qui concerne les prix de vente, les prix des logements continuent de rester élevés tant sur le marché primaire que secondaire, notamment dans le segment des appartements. Car le déséquilibre entre l’offre et la demande devient de plus en plus grave car même si l’offre s’est améliorée, il est toujours difficile de satisfaire la demande. En outre, la plupart des nouvelles offres continuent d’être réalisées selon des normes élevées, tandis que les coûts d’investissement, notamment ceux liés au foncier, augmentent.

marché vars presque or complètement appartement appartement commercial prix moyen image 3 — Les prix de l’immobilier restent élevés sur le marché de Hanoi.

Plus précisément, au troisième trimestre, le niveau des prix primaires à Hanoi a continué d'augmenter et ne montrait aucun signe d'arrêt, tandis que l'offre s'améliorait progressivement. Les nouveaux projets, des produits de faible hauteur aux produits de grande hauteur, principalement dans les segments haut de gamme et de luxe, reçoivent toujours une forte attention du marché. Cela a créé une force motrice pour que les prix des appartements secondaires restent élevés, même si la liquidité s'est progressivement stabilisée après une période de croissance « chaude ».

La demande de biens immobiliers, y compris les besoins en matière de logement et d’investissement, continue de se déplacer vers les zones suburbaines, les provinces et les villes entourant les deux zones urbaines spéciales et le marché secondaire avec de nombreuses options à des prix plus raisonnables. Les appartements et maisons de moins de 3 milliards de VND sont « recherchés » à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville. Hô Chi Minh.

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