Marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville – Partie 1 : Problèmes juridiques, manque d'offre

Leçon 1 : Problèmes juridiques, manque d'approvisionnement

Selon l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), les politiques de soutien, ainsi que le soutien des entreprises et des agences de gestion, non seulement créent de fortes opportunités de reprise, mais remodèlent également la structure du marché, vers une vision de développement à long terme.

Défis restants

Selon un rapport du Bureau des statistiques de Ho Chi Minh-Ville, les revenus de l'immobilier en 2024 atteindront 199 155 milliards de VND, soit 60,3 % du total des revenus des « autres services », avec un taux de croissance positif de 6,7 %. Cependant, selon l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), cette croissance ne peut pas masquer le fait que les difficultés ont persisté au cours des quatre dernières années, de nombreux projets étant bloqués ou retardés.

Cependant, les efforts déployés par le gouvernement et le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville pour éliminer les obstacles juridiques ont donné lieu à certains résultats, comme la résolution de 64 projets en 2024, dont 8 projets ont été achevés. Cependant, plus de 100 autres projets restent en suspens, ce qui entrave sérieusement l’approvisionnement du marché.

M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que le fait que plus de 100 projets présentent des problèmes juridiques non résolus non seulement bloque l'offre de nouveaux logements, mais affecte également sérieusement la structure des produits sur le marché. Le segment des logements haut de gamme continue de dominer, tandis que la demande de logements de milieu de gamme et abordables augmente.

En outre, le retard dans l’approbation des projets de logements sociaux a entraîné de graves conséquences sociales. Les personnes à faibles et moyens revenus n’ont pas accès à un logement abordable, ce qui accroît les inégalités d’accès aux ressources urbaines.

Il est à noter que Hô-Chi-Minh-Ville ne compte que 12 projets de logements approuvés pour investissement en 2024, ce qui est bien inférieur au nombre moyen de 60 projets par an avant la pandémie de COVID-19. Parmi ceux-ci, un seul projet de logement social a été approuvé, ce qui montre une grave stagnation dans le développement du segment du logement abordable.

En outre, aucun projet n’a reçu de terrain attribué ou loué et seuls deux projets de logements commerciaux ont obtenu un permis de construire. Les processus juridiques complexes, depuis l’approbation des investissements, l’approbation de la planification détaillée 1/500 jusqu’à l’évaluation foncière, continuent d’être des obstacles majeurs au développement du marché.

D’autre part, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville est également affecté par une série de politiques juridiques incohérentes. Les réglementations relatives à l’évaluation des projets en vertu de la loi foncière, de la loi sur le logement et des décrets connexes n’ont pas encore réellement créé les conditions favorables pour résoudre les obstacles juridiques. La mise en œuvre de nouveaux mécanismes tels que le décret 115/2024/ND-CP et les amendements à la loi sur la planification et à la loi sur l’investissement devraient constituer un tournant, mais il faudra plus de temps pour les mettre en pratique.

Sans compter que les entreprises immobilières sont actuellement confrontées à une forte pression en raison du manque de capitaux d’investissement. On estime que la valeur totale des obligations d’entreprises arrivant à échéance dans le secteur immobilier d’ici 2025 pourrait atteindre 180 000 milliards de VND. Cela amène de nombreuses entreprises à retarder ou à interrompre des projets en cours, créant ainsi un cercle vicieux qui stagne le marché.

Offre déséquilibrée, prix de l'immobilier en hausse

En 2024, le marché de Ho Chi Minh-Ville ne comptera que 31 projets de logements commerciaux en construction, avec un total de 31 167 appartements, soit une forte baisse par rapport à la moyenne annuelle précédente. Il est à noter que seuls 4 projets sont éligibles à la levée de capitaux, avec 1 611 appartements, tous dans le segment haut de gamme. C’est la première fois dans l’histoire du marché qu’il n’y a plus d’offre pour le segment des logements de milieu de gamme et abordables.

De plus, la structure du produit immobilier tombe dans une situation de « pyramide inversée », où les logements haut de gamme représentent 100 % de l'offre en 11 mois de 2024, contre 70,6 % en 2020. Pendant ce temps, les logements abordables - le segment le plus demandé - ont complètement disparu du marché.

Ce grave déséquilibre a provoqué une hausse incontrôlable des prix de l’immobilier. Le prix moyen des appartements de luxe a atteint 9,39 milliards de VND/unité, sans compter les coûts engagés sur le marché secondaire. Dans les zones centrales telles que les districts 1 et 3, les prix des logements continuent de grimper, tandis que la ville de Thu Duc et le district de Binh Chanh manquent toujours de nouveaux projets, creusant l'écart entre les prix des logements et l'accessibilité financière des habitants.

En outre, le ministère de la Construction prévoit qu'avec l'ajustement de la liste des prix des terrains en 2024, les prix des logements pourraient continuer à augmenter de 15 à 20 % en 2025. Cette augmentation des prix réduit non seulement les possibilités d'accession à la propriété pour les groupes à revenus moyens et faibles, mais accroît également l'écart d'inégalité dans l'accès au logement dans les grandes zones urbaines comme Ho Chi Minh-Ville.

Malgré de nombreuses difficultés, le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville devrait encore se redresser si les problèmes juridiques sont résolus en profondeur. Des zones telles que Binh Chanh, Nha Be et la ville de Thu Duc, dotées de fonds fonciers importants et d'infrastructures de transport améliorées, pourraient devenir des moteurs de croissance clés.

Des projets clés tels que la ligne de métro 1, l'autoroute Ho Chi Minh-Ville - Moc Bai et la rocade 3 devraient non seulement aider à relier la zone centrale aux banlieues, mais également créer des opportunités de développement pour les villes satellites telles que Long An, Dong Nai et Binh Duong.

Toutefois, pour exploiter pleinement ces potentiels, il est nécessaire de résoudre rapidement les obstacles juridiques. Hô Chi Minh-Ville doit renforcer le mécanisme de connexion entre les agences de gestion et raccourcir le temps de traitement des projets d’investissement ; Dans le même temps, il est également nécessaire de surveiller les prix de l’immobilier et d’équilibrer la structure des produits sur le marché afin de garantir un développement durable.

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