Perte de 2,7 milliards de dollars en 3 ans

La bourse a continué à évoluer tranquillement au cours des dernières séances de l'année du Dragon, avec une liquidité à un niveau très bas. Dans ce cas, les stocks immobiliers sont faibles et les prix ont tendance à baisser.

Les actions NVL de No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ), présidée par M. Bui Thanh Nhon, ont diminué pour la quatrième séance consécutive, perdant près de 5,7% et atteignant un plus bas historique d'environ 8 950 VND/action.

Le 10 janvier, pour la première fois depuis sa cotation fin 2016, NVL est tombée en dessous de sa valeur nominale, perdant la barre des 10 000 VND par action. Le niveau de support très fort de 10 000 VND a été cassé. Le NVL est rapidement tombé en dessous de 9 000 VND/action. La pression de vente a augmenté très fortement, 10 à 16 millions d'unités ont été transférées par séance.

NVL a diminué après que le conseil d'administration a ajusté le prix et le taux de conversion du lot d'obligations internationales de 300 millions USD pour la 5ème fois, de 40 000 VND/action à 36 000 VND/action, mais toujours plus de 4 fois plus élevé que le prix du 14 janvier.

Au cours du mois dernier, le NLV a diminué de 12%, et si l'on considère l'ensemble de l'année 2024, ce code a diminué d'environ 50%. Par rapport au niveau de 92 500 VND/action à la mi-2021, ce titre s'est même « évaporé » de plus de 90 %.

Les actifs du président Bui Thanh Nhon (1958) ont également chuté en conséquence. Début 2022, selon Forbes, M. Nhon disposait d'un actif de 2,9 milliards USD. Mais en novembre 2022, les actifs de M. Nhon sont tombés en dessous du seuil de 1 milliard USD et ne figuraient plus sur la liste des milliardaires mondiaux en USD.

Sur la base de la valeur des actions, M. Nhon possède actuellement des actifs d'une valeur de plus de 5 400 milliards de VND. Les actifs de M. Nhon ont diminué de près de 2,7 milliards USD au cours des 3 dernières années.

M. Nhon détient directement plus de 96,8 millions d’actions. En outre, il détient également plus de 512 millions d’actions par l’intermédiaire de deux sociétés distinctes, Novagroup et Diamond Properties.

Les actifs de M. Nhon ont également fortement diminué parce que le groupe d'actionnaires liés a continuellement réduit sa propriété, passant d'environ 1,2 milliard d'actions à plus de 750 millions d'actions, alors qu'à l'heure actuelle, le ratio de détention est tombé en dessous de 39 %. Le groupe de M. Nhon détenait plus de 60 % de NVL.

Depuis fin 2022, le groupe d'actionnaires de M. Nhon a été continuellement liquidé ou a activement vendu des actions pour régler les dettes de Novaland.

La baisse de la NVL en dessous de la valeur nominale pourrait avoir un impact sur le projet d'émission d'actions individuelles aux investisseurs professionnels et aux actionnaires existants. En avril 2024, l'Assemblée générale des actionnaires a approuvé le plan d'émission de 200 millions d'actions privées pour lever 2 000 milliards de VND et d'émission de 1,17 milliard d'actions à 10 000 VND/action aux actionnaires existants dans un ratio de 10:6 pour collecter 11 700 milliards de VND. Selon le plan, les bénéfices seront investis dans des filiales, dans la restructuration de la dette et dans l'amélioration de la situation financière.

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Monsieur Bui Thanh Nhon. Photo : NVL

Les magnats en difficulté, l'icône du secteur immobilier en déclin

Novaland est considéré comme un géant de l'immobilier au Vietnam, avec des projets célèbres tels que Aqua City, Novaworld Phan Thiet, Novaworld Ho Tram, Novahills Mui Ne, LakeView City... Cependant, les affaires de M. Nhon sont en difficulté.

À la fin du mois de septembre 2024, NVL avait un passif total de plus de 191 000 milliards de VND, dont les prêts à court terme s'élevaient à près de 37 700 milliards de VND et les prêts à long terme à près de 22 200 milliards de VND. Les capitaux propres s'élèvent à un peu plus de 40 600 milliards de VND. Le ratio d'endettement est très élevé, jusqu'à 4,7 fois, ce qui représente un risque élevé. Inventaire jusqu'à plus de 145 000 milliards de VND.

Le processus de restructuration de NVL s’accélère. Récemment, les entreprises ont dû vendre de nombreux actifs et augmenter leur crédit, rachetant de nombreuses obligations d’une valeur de plusieurs milliers de milliards de dongs. Certains projets ont vu leurs problèmes juridiques résolus… Mais globalement, le poids de la dette reste important.

Actuellement, M. Bui Thanh Nhon et ses proches risquent de perdre le contrôle de Novaland lorsque les actions tomberont en dessous de leur valeur nominale. NVL utilise une grande quantité d'actions du groupe de M. Nhon comme garantie. Lorsque les prix des actions chutent fortement, elles peuvent être liquidées. Le taux de détention pourrait tomber en dessous de 36% - le seuil du droit de veto sur les décisions importantes de l'entreprise.

Le groupe de M. Nhon pourrait également perdre son droit de veto chez Novaland si le lot d'obligations de 300 millions de dollars est converti en actions dans le cadre du plan récemment approuvé.

Non seulement Novaland, mais de nombreuses entreprises immobilières cotées en bourse sont également confrontées à de nombreuses difficultés, avec des actions en forte baisse. Les prix des codes tels que Dat Xanh (DXG), Phat Dat (PDR), DIC Corp. (DIG), Ha Do (HDG)… ont fortement baissé. Lors de la séance du 14 janvier, le nombre de codes immobiliers a diminué deux fois plus que le nombre de codes n'a augmenté.

Le marché immobilier est entré dans une nouvelle phase, ne connaissant plus de croissance explosive dans tous les segments. Il n’est pas non plus facile pour les entreprises d’utiliser l’effet de levier financier pour percer.

Alors qu’ils étaient l’un des groupes les plus attractifs du marché boursier, les actions immobilières ont déçu les investisseurs au cours de l’année écoulée. Les perspectives pour 2025 ne sont pas non plus très positives. De nombreuses entreprises immobilières ont enregistré d’importantes dettes, des obligations impayées arrivant à échéance...

Récemment, Novaland a annoncé un plan de rachat d'obligations avant échéance d'une valeur maximale calculée à la valeur nominale de 7 000 milliards de VND. Avec de grands efforts, le 31 décembre 2024, NVL a racheté 5 lots d'obligations avant l'échéance d'une valeur totale de 1 550 milliards de VND. Cette entreprise dispose encore de 5 450 milliards de VND d'obligations à racheter.

Les prix des appartements atteignent des centaines de millions/m2, les géants de l'immobilier se précipitent pour afficher leurs profits . Les prix des appartements atteignent des centaines de millions/m2 en banlieue, les terrains vendus aux enchères montent également en flèche. Les revenus de courtage de certaines entreprises immobilières ont fortement augmenté. Le marché immobilier est-il à nouveau vraiment dynamique ?