Le début de la reprise du marché immobilier chinois

Le ministère chinois du Logement et de la Construction urbaine et rurale a déclaré que les gouvernements locaux pourraient demander aux entreprises publiques de les aider à acheter certaines maisons invendues auprès des promoteurs immobiliers.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Bâtiments à Shanghai, Chine.

Le gouvernement chinois a lancé son plan le plus ambitieux à ce jour pour sauver le marché immobilier.

Il s’agit d’une évolution que les investisseurs attendaient depuis des mois. Mais l’efficacité de ces mesures reste une grande interrogation.

Un plan ambitieux

L'accord prévoit que la Chine adopte une politique qui a été testée dans une grande ville : obliger les gouvernements locaux à acheter les maisons invendues aux promoteurs immobiliers et à les convertir en logements sociaux abordables.

Le plan comprend également des réductions des taux hypothécaires et des exigences en matière d'acompte, et plus important encore, 300 milliards de yuans (41,5 milliards de dollars) en espèces à faible taux d'intérêt de la part de la banque centrale pour financer les achats par l'État de biens immobiliers invendus.

« Les décideurs politiques sont conscients de l’urgence d’empêcher une crise immobilière à grande échelle », a déclaré Zhaopeng Xing, stratège principal chez ANZ Research. « Le nouveau plan de sauvetage montre la détermination des décideurs politiques chinois à renverser la situation. »

Bien que l’urgence soit bienvenue, les experts estiment que le plan d’aide actuel pourrait être trop modeste pour être efficace et pourrait rencontrer des problèmes de financement.

Selon Goldman Sachs, la valeur totale des maisons invendues, des projets inachevés et des terrains inutilisés en Chine s'élève à environ 30 000 milliards de yuans (4 100 milliards de dollars).

Pour réduire l'offre de logements à des niveaux jamais vus depuis 2018, une année de boom pour le marché immobilier, il pourrait en coûter plus de 7 000 milliards de yuans (967 milliards de dollars) dans toutes les villes, ont déclaré les analystes de Goldman dans un récent rapport de recherche. Ce chiffre est plus de 20 fois supérieur au montant du financement annoncé par la Banque populaire de Chine (PBoC, la banque centrale).

Bien que l'économie chinoise ait connu une croissance plus rapide que prévu plus tôt cette année, cette dynamique est freinée par le secteur immobilier, pilier de l'activité économique, qui représentait autrefois 30 % de l'activité économique.

Échelle limitée

Malgré une série d’annonces faites plus tôt ce mois-ci, on ne sait toujours pas comment le gouvernement chinois mettra en œuvre ses achats de logements et combien d’argent sera nécessaire pour financer le programme. Plus important encore, on ne sait pas clairement où les gouvernements locaux à court d’argent pourront trouver l’argent nécessaire pour financer ce programme d’achat de logements.

Le dernier programme de refinancement pourrait fournir 500 milliards de yuans (69 milliards de dollars) de prêts bancaires pour soutenir les achats de logements locaux, a déclaré le vice-gouverneur de la PBoC, Tao Ling.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Immeuble d'appartements à Shanghai, Chine.

Mais même ce nombre est bien inférieur à ce qui est nécessaire. Certains analystes estiment qu'il faudrait des centaines de milliards de dollars pour écouler le parc immobilier chinois, qui comprend des millions de maisons vides ou à moitié construites à travers le pays.

L'achèvement de la construction des logements déjà vendus nécessitera au moins 3,2 billions de yuans (442 milliards de dollars), a déclaré Ting Lu, économiste en chef pour la Chine chez Nomura, qui qualifie le secteur immobilier chinois de « problème difficile ». Il estime qu’il y a actuellement environ 20 millions de maisons qui ont été prévendues mais qui n’ont pas encore été construites.

Où est l'argent ?

Cependant, selon le vice-gouverneur de la PBoC, Tao Ling, les émetteurs d'obligations des collectivités locales (LGFV) portent actuellement une énorme dette « cachée » qui ne leur permet pas d'effectuer des achats. Les gouvernements locaux ont donc moins d’options pour trouver des fonds.

Les provinces et les villes chinoises ont accumulé environ 15 000 milliards de dollars de dettes, dont une grande partie est cachée et accumulée ces dernières années pour couvrir le coût des projets d'infrastructure et les dépenses liées à la pandémie.

Le ralentissement du marché immobilier a exacerbé les difficultés financières locales, car les ventes de terrains et de logements représentent généralement plus de 40 % du chiffre d’affaires total. La crise de la dette a forcé de nombreuses villes chinoises à réduire considérablement leurs dépenses.

Le secteur immobilier chinois a commencé à s'affaiblir en 2019 et est tombé dans un « trou noir » il y a environ trois ans, après que le gouvernement a émis un ordre visant à resserrer les activités de prêt des promoteurs immobiliers.

Les efforts pour sauver ce secteur clé ont commencé dès 2022, lorsque le ralentissement économique a provoqué une crise pour certains promoteurs immobiliers et suscité le mécontentement de dizaines de milliers d'acheteurs de maisons, les projets ayant été retardés ou les dates de livraison manquées. Mais ces mesures se sont avérées largement inefficaces, entraînant une baisse des flux de trésorerie des promoteurs immobiliers.

Juste le début

Les experts estiment que s'attaquer à l'offre excédentaire de logements invendus n'est que la première étape pour relancer le secteur immobilier chinois. En d’autres termes, selon les analystes de Goldman Sachs, la Chine doit s’attaquer à trois problèmes clés.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Un projet de construction en Chine.

Les deuxième et troisième étapes consistent à stimuler la demande de logements et à atténuer le déclin du secteur de la construction. Cela nécessite des mesures plus détaillées pour raviver la confiance des consommateurs et stimuler les prix de l’immobilier.

Il convient de noter que l’environnement extérieur devient de plus en plus difficile. Le gouvernement américain a décidé d’augmenter les droits de douane sur une série de produits importés de Chine à partir du 1er août, et l’Union européenne (UE) pourrait suivre son exemple. L’ancien président américain Donald Trump a même menacé d’imposer un tarif de 60 % sur les importations en provenance de Chine s’il était réélu.

Les analystes estiment que les tarifs douaniers proposés par M. Trump pourraient réduire le taux de croissance de la Chine jusqu'à 0,9 point de pourcentage.

À long terme, les experts estiment que ce plan pourrait réduire le risque que la Chine tombe dans une « spirale déflationniste » comme le Japon. La leçon importante à tirer de l’expérience japonaise est que les décideurs politiques doivent éviter d’agir trop tard. « Cela pourrait être le début de la fin de la crise immobilière en Chine », ont-ils ajouté.

Selon Vietnamplus

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