La fièvre foncière de Hanoï revient : le signal d'alarme du « fantôme » de 2008

La fièvre foncière se propage, les prix montent en flèche et les souvenirs du « fantôme » de 2008 reviennent

Depuis le début de l'année 2025, le marché immobilier, notamment dans les zones suburbaines de Hanoi telles que Dong Anh, Hoai Duc, Thuong Tin, Dan Phuong, Thanh Oai, etc., connaît une vague d'augmentation rapide des prix. Les zones dotées d'informations de planification, devenant des districts ou bénéficiant de projets d'infrastructure tels que la Ring Road 4, la route Tay Thang Long, le pont Ngoc Hoi, etc. ont toutes enregistré une augmentation des prix des terrains de 15 à 25 % en quelques mois seulement.

La « fièvre foncière » est de retour, suscitant de nombreuses attentes quant à un nouveau cycle de croissance. Cependant, pour les investisseurs expérimentés, c'est aussi une période inquiétante - car derrière la « vague spéculative » se cachent probablement des pièges financiers qui se sont répétés dans le passé, notamment la fièvre foncière lors de la fusion de Ha Tay avec Hanoi en 2008.

En se souvenant de l'époque où l'Assemblée nationale avait officiellement approuvé la fusion de toute la province de Ha Tay avec Hanoi, le marché immobilier de l'ouest de la capitale avait immédiatement « explosé ». Chaque mètre carré de terrain suburbain - de Ha Dong, Quoc Oai, Chuong My, Thach That à Son Tay - a vu son prix augmenter de 2 à 3 fois en quelques mois seulement.

De nombreuses villas ont été abandonnées pendant des décennies après la ruée foncière de 2008, lorsque Ha Tay a fusionné avec Hanoi. Photo : Khoi Nguyen

Des centaines de projets, petits et grands, ont été autorisés en masse, avec des publicités fleuries telles que « la Silicon Valley du Vietnam », « la capitale occidentale du savoir », « Thach That Wall Street »... Les investisseurs du Nord, du Centre et du Sud se sont précipités pour chasser les terrains, achetant sur la base de rumeurs, déposant pour « surfer » comme un pari.

Cependant, après un peu plus d’un an, lorsque la récession économique mondiale s’est propagée au Vietnam, les flux de capitaux se sont resserrés et de nombreux projets d’infrastructures clés ont été retardés ou suspendus. La bulle a éclaté. Les prix des terrains ont chuté. De nombreux investisseurs détiennent des terres depuis des décennies. De nombreux projets ont été annulés, de nombreuses personnes ont tout perdu parce qu’elles ont emprunté de l’argent aux banques pour acheter des terrains pendant la fièvre.

Les experts affirment que ce qui se passe actuellement dans les banlieues de Hanoi présente de nombreuses similitudes inquiétantes avec la fièvre de 2008.

En conséquence, de nombreuses zones ont vu leurs prix augmenter simplement à cause de « nouvelles selon lesquelles il y aura une planification » ou « entendu dire qu'elles deviendront des districts ». Cependant, l'infrastructure réelle n'a pas été formée, le statut juridique du projet n'est pas encore clair, il n'y a pas de résidents stables, mais le prix du terrain a dépassé la valeur d'usage réelle.

Pendant ce temps, un groupe de nouveaux investisseurs inexpérimentés se précipitent pour acheter des terrains dans l’espoir de les « revendre immédiatement », sans analyser les flux de capitaux ni faire d’évaluations à long terme. Cela comporte le risque de « perdre sur le papier » lorsque le marché se retourne ou lorsque les aspects juridiques du projet rencontrent des difficultés.

Dans certaines régions où règne la fièvre foncière, des courtiers font grimper les prix, diffusent de fausses informations sur l'urbanisme, se murmurent entre eux que « des ponts sont sur le point d'être construits, des zones urbaines sont sur le point d'être construites, des fusions sont sur le point d'être réalisées », créant un sentiment de FOMO (peur de rater quelque chose) chez les investisseurs crédules.

Ne vous laissez pas brûler par la fièvre de la terre

Dans le contexte actuel de « fièvre » immobilière, de nombreux experts recommandent, avant tout, aux investisseurs de choisir d’investir sur la base de données et non de rumeurs. Vous ne devriez acheter que dans des zones dotées d’une planification claire, d’un statut juridique transparent et de véritables infrastructures.

Deuxièmement, évitez les projets « papier » ou « de réserve ». Si vous n’avez pas de réel besoin de vous installer ou d’investir à moyen ou long terme, soyez prudent lorsque vous investissez dans des endroits encore peu peuplés et dépourvus de commodités.

Troisièmement, calculez soigneusement le problème de trésorerie. Évitez les prêts à chaud, les prêts bancaires au-delà de vos capacités de remboursement, juste pour suivre la « vague ». L’histoire l’a prouvé : celui qui entre le plus tard et qui manque de capital est celui qui supporte le plus grand risque.

Quatrièmement, travaillez avec des courtiers réputés disposant de licences claires, qui comprennent vraiment le marché, et qui ne se contentent pas de « conclure des affaires par le bouche à oreille ». Il est très courant de nos jours d'être trompé en payant un acompte ou en achetant le mauvais terrain soumis à un plan d'urbanisme.

Dr. Nguyen Van Dinh - Vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, président de VARS. Photo : Khoi Nguyen

Dr. Nguyen Van Dinh - Vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, président de VARS - a déclaré : « Le marché montre des signes de réchauffement en raison de l'effet de levier des informations de planification, mais les investisseurs doivent être vigilants, car la planification est une histoire à long terme, toutes les zones disposant d'informations ne verront pas les prix des terrains augmenter indéfiniment . »

M. Dinh a également averti qu'investir dans les tendances et suivre la mentalité de la foule est extrêmement risqué, en particulier lorsque le droit foncier dans certaines localités est encore compliqué, la planification n'est pas claire ou n'a pas été approuvée par les autorités compétentes.

L’immobilier reste un canal d’investissement important et a le potentiel de générer de bons profits s’il est soigneusement sélectionné. Toutefois, les investisseurs doivent être conscients que chaque « engouement » a une fin et que l’important n’est pas d’intervenir tôt ou tard, mais d’intervenir au bon moment, là où il y a un réel potentiel. L’histoire du marché l’a prouvé : la fièvre foncière peut se transformer en piège de la dette si l’on manque de connaissances, si l’on suit les tendances et si l’on sous-estime les risques. La fièvre de la terre n'est pas mauvaise, mais ne vous « brûlez » pas.

Khoi Nguyen

Source : https://congthuong.vn/sot-dat-ha-noi-quay-lai-hoi-chuong-canh-bao-tu-bong-ma-2008-382465.html