Quel sera l'impact de l'application anticipée de trois nouvelles lois sur le marché immobilier ? Les prix des terrains augmenteront-ils ?

Le Gouvernement vient de soumettre à l’examen de l’Assemblée nationale l’application anticipée de trois lois relatives au marché immobilier, notamment la loi foncière de 2024, la loi sur les affaires immobilières de 2023 et la loi sur le logement de 2023.

Selon la réglementation, ces trois lois entreront officiellement en vigueur à partir du 1er janvier 2025. Cependant, la proposition du gouvernement permet aux trois nouvelles lois d'entrer en vigueur à partir du 1er juillet, soit 6 mois plus tôt que la réglementation précédente.

L'application anticipée de trois lois, à savoir la loi foncière de 2024, la loi sur les entreprises immobilières de 2023 et la loi sur le logement de 2023, aura un fort impact sur le marché immobilier. (Photo : ST)

Commentant cette question, certains experts affirment que les prix de l'immobilier, notamment les prix des terrains, augmenteront, mais ne créeront pas de fièvre virtuelle.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de Property Guru Vietnam, a estimé que la reprise précoce du marché foncier était due à deux facteurs : la vague d'anticipation des changements dans les trois nouvelles lois qui entreront en vigueur à partir de 2025 et la « saturation » des autres canaux d'investissement.

Selon M. Tuan, la loi sur les affaires immobilières (modifiée) et la loi sur le logement (modifiée) auront un impact considérable sur le marché foncier à partir de 2024.

Le durcissement de la réglementation sur le lotissement foncier est particulièrement problématique. On prévoit une forte baisse de l'offre de terrains lotis après 2025, mais la demande ne devrait pas diminuer à long terme, car les Vietnamiens privilégient encore ce type de terrain. Lorsque l'offre est faible et la demande élevée, les prix des terrains augmentent. De nombreux investisseurs commenceront à chercher des terrains avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

De plus, le marché immobilier ne propose actuellement pas beaucoup de produits dans lesquels investir. Le segment des appartements est « bloqué » par de nouveaux projets en raison de procédures juridiques inachevées, les maisons privées et les maisons de ville ne sont pas diversifiées et les prix de revente sont élevés.

Pendant ce temps, le terrain est un produit facile à acheter, facile à transférer la propriété, possède un certificat et maintient l'actif durable, sûr, a une bonne rentabilité et surtout, le prix actuel du terrain est encore très « doux » par rapport à il y a 2-3 ans.

Le foncier est un type d'investissement accessible à tous les acteurs du marché grâce à la diversité des zones, des prix et des régions. Dans les localités à croissance économique rapide, la superficie foncière continuera de croître durablement grâce à la dispersion démographique et aux vastes infrastructures qui se mettent progressivement en place.

Cependant, M. Dinh Minh Tuan a également souligné que tous les produits fonciers ne peuvent pas augmenter de prix et être acceptés par le marché.

« Seuls les terrains présentant des avantages juridiques évidents, un bon emplacement, à proximité des infrastructures ou des zones industrielles, et une valeur commerciale seront recherchés par les acheteurs et leurs prix pourraient augmenter à l'avenir. Cependant, la hausse des prix des terrains ne sera pas aussi forte qu'en période de pointe et il est peu probable qu'une hausse aussi spectaculaire que celle d'il y a quelques années se produise », a commenté M. Tuan.

Concernant la loi foncière de 2024, Mme Giang Do, directrice conseil chez Savills Vietnam, a analysé que la nouvelle loi stipule que la détermination des prix des terrains selon les principes du marché est une étape particulièrement importante.

En conséquence, la loi foncière de 2024 a apporté des modifications spécifiques telles que l’élimination du cadre des prix des terrains, la mise à jour annuelle du tableau des prix des terrains et l’extension du droit de décider des prix spécifiques des terrains au niveau du district, ce qui devrait améliorer l’efficacité de l’attribution et de l’utilisation des terres et augmenter les recettes budgétaires de l’État.

« Les réglementations sur les méthodes d’évaluation foncière et les cas spécifiques applicables aident à déterminer les prix des terrains plus proches des prix du marché », a déclaré Mme Giang Do.

Mme Giang a déclaré que la loi foncière vietnamienne de 2024 apporte des changements significatifs dans les principes de détermination du prix des terrains, en mettant l'accent sur l'évaluation des terrains selon les principes du marché, ce qui contribuera à accroître la transparence et la liquidité du marché immobilier.

En vertu de la loi foncière précédente, l’évaluation foncière était réglementée selon les principes de l’usage et de la durée de l’utilisation du sol, et était « cohérente avec les prix fonciers courants sur le marché », calculés à partir des prix des enchères et de l’utilisation du sol.

« Cependant, la nouvelle loi foncière met l'accent sur le principe du marché. Cela signifie que le prix du terrain déterminé reflétera sa véritable valeur marchande », ont souligné les experts de Savills.

Mme Giang a indiqué que la valeur marchande reflète clairement la compréhension du marché par les acheteurs et les vendeurs. À ce moment-là, les terrains seront attribués aux investisseurs prêts à payer le prix le plus élevé. Cette approche favorise une meilleure affectation des terres et une utilisation plus efficace des terres.

À l'avenir, une fois la base de données des prix fonciers finalisée, les informations relatives aux achats et aux ventes seront rendues publiques. Les acheteurs et les vendeurs pourront alors y accéder pour obtenir des informations sur les transactions.

De cette manière, la visibilité sera claire, contribuant à accroître la transparence du marché immobilier. De plus, l'achat et la vente de biens immobiliers seront plus faciles, ce qui contribuera à accroître la liquidité du marché.

Source : https://www.congluan.vn/ap-dung-som-3-luat-gia-dat-se-tang-post296934.html