Livre rouge d'un projet de logement social d'une valeur de 0 VND
Lors de la cérémonie d'annonce du rapport de marché organisée récemment par l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), M. Nguyen Hoang Nam - membre du groupe de travail de recherche sur le marché immobilier de la VARS - directeur général de la société par actions G-Home - a reconnu que la demande de logements sociaux est très importante, alors que ce segment reçoit également beaucoup d'attention et d'investissement de la part du gouvernement et des agences de gestion, mais la dynamique de développement n'a pas encore répondu au besoin urgent d'offre sur le marché du logement.
Expliquant cette situation, le directeur général de cette entreprise spécialisée dans le développement de logements sociaux a souligné plusieurs des principales raisons pour lesquelles le secteur du logement social tarde encore à se développer.
Par exemple, selon M. Nam, dans le processus de développement d’un projet de logement social, les mécanismes juridiques des agences de gestion sont encore compliqués. Bien que le projet soit exonéré des droits d'utilisation du sol par l'État, il doit néanmoins être évalué avant de pouvoir être exonéré. L'investisseur doit payer à l'avance une indemnité pour le déblaiement du site, et de plus, celle-ci est versée de manière « suspendue » (elle ne peut être déduite qu'une fois le projet terminé, ou certains montants seront déduits du prix du terrain ultérieurement).
Il faut plus de temps pour réaliser un projet de logement social qu’un projet de logement commercial. Selon le processus, pour développer un projet de logement social, la seule étape de préparation de l'investissement pour obtenir un permis de construire prend au moins 2 ans. Lors de la vente du dernier appartement, 20% de la surface totale du projet doit être réservée à la location, dans un délai de 5 ans à auditer.
« Tout le processus est très long, mais l'investisseur n'a droit qu'à un bénéfice de 10 %. Sans avoir besoin de calculer soigneusement, nous pouvons voir que le risque de perte est très élevé », a déclaré M. Nam.
Les logements sociaux de la rue Tam Trinh (Hoang Mai, Hanoi) sont utilisés depuis plus de 5 ans (Photo : Ha Phong).
Selon M. Nam, la construction de logements sociaux rencontre également des difficultés pour accéder aux capitaux des investisseurs.
« Pour les projets de logements commerciaux avec droits d'utilisation du sol, les banques peuvent détenir le livre rouge du projet comme garantie. Quant aux logements sociaux, lorsque nous apportons le livre rouge du projet à la banque, il n'est pas considéré comme une garantie car il a une valeur de 0 VND », a expliqué M. Nam.
Pour un projet général, la structure du capital comprendra environ 20 % de capitaux propres, 30 % de capitaux mobilisés à partir de futurs biens immobiliers et 50 % de capitaux d’emprunt. Par conséquent, si l’investisseur ne peut pas emprunter auprès de la banque, on considère qu’il ne peut pas gérer 50 % du capital du projet.
De nombreux investisseurs « crient » qu'il est très difficile d'accéder au crédit de 120 000 milliards de dongs, car ils ne peuvent pas avoir de garanties pour emprunter des capitaux pour développer le projet », a déclaré M. Nam à propos de la situation générale.
Le logement social n’est pas à vendre aux riches
Selon M. Nam, au cours des 10 dernières années, en ce qui concerne la réglementation visant à réserver 20 % des terres en zone urbaine au développement de logements sociaux, si l'on se base sur les statistiques, de nombreux investisseurs se concentrent uniquement sur « l'écrémage » de la partie logement commercial pour « empocher » et négligent la partie logement social par manque de profit. Mais maintenant, ce sont eux qui réclament une modification de la loi.
« A mon avis, il faudrait prendre des mesures coercitives pour forcer ces investisseurs à construire des logements sociaux comme convenu auparavant, sinon ils ne pourront pas mettre en œuvre d'autres projets. Cette situation contribue à ralentir le développement du logement social », a suggéré M. Nam.
En outre, selon M. Nam, les groupes de personnes autorisés à acheter des logements sociaux dépendent encore fortement du mécanisme de demande et de don. Selon la pratique internationale, dans les pays dotés de logements sociaux, je ne vois pas apparaître l'expression « personnes à faibles revenus » comme dans notre pays. Bien sûr, le logement social n’est pas vendu aux riches, mais est-il opportun de le restreindre au point que des gens comme nous qui n’ont pas à payer d’impôt sur le revenu doivent le payer ?
S’ils ne sont pas tenus de payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques, c’est-à-dire si leur revenu est inférieur à 11 millions par mois, les travailleurs risquent de ne pas être en mesure de subvenir à leurs besoins et à ceux de leur famille et n’ont probablement pas d’économies. En attendant, pour acheter une maison, l’acheteur doit avoir accumulé des actifs.
« Je pense qu'il serait plus juste de définir le logement social comme étant destiné aux personnes qui ont des économies mais qui n'ont pas accès au logement commercial. Le prix du logement commercial a également été poussé trop haut », a déclaré M. Nam.
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