Ce « terrain de jeu » de plusieurs millions de dollars est encore gaspillé.

Leçon 1 : Une triste réalité…

Le marché immobilier n'a jamais été aussi atone. Rares sont les nouveaux projets immobiliers qui voient le jour, tandis que les projets plus anciens sont quasiment à l'arrêt. De nombreuses agences immobilières fonctionnent au ralenti, voire ferment leurs portes, entraînant des milliers de pertes d'emplois. Parallèlement, la dette des entreprises et les obligations augmentent et risquent d'exploser à tout moment.

Le charme « magique » s'est dissipé.

L'immobilier en général, et le marché de l'immobilier de luxe en particulier, est un secteur économique clé, contribuant significativement à la croissance et au PIB du pays. De plus, il fournit des emplois et des revenus à des millions de travailleurs et est étroitement lié à de nombreux autres secteurs : production de matériaux de construction, tourisme et hôtellerie, finance et banque, construction, etc. Cependant, dans un contexte de crédit fortement réglementé et de problèmes juridiques non résolus, les promoteurs immobiliers manquent de solidité financière et de documents juridiques complets, ce qui complique l'investissement des acquéreurs. Il en résulte un ralentissement des ventes, une chute quasi-totale du marché immobilier et des perspectives particulièrement sombres.

Récemment, la pandémie de Covid-19 a engendré des difficultés pour l'économie mondiale , une hausse de l'inflation et des taux d'intérêt bancaires qui ont fortement impacté le marché immobilier, notamment le segment haut de gamme. De nombreux projets immobiliers neufs n'ont pas encore obtenu leur permis de construire et les projets plus anciens accusent des retards, ce qui contribue à une pénurie croissante de logements. Parallèlement, si de nombreux projets ont été entièrement vendus, les promoteurs n'ont pas respecté les délais de livraison, laissant derrière eux de nombreuses villas abandonnées et envahies par la végétation, sources de gaspillage.

Les villas abandonnées, envahies par les mauvaises herbes, représentent un gaspillage de ressources.

De nombreux investisseurs étrangers estiment que le marché immobilier vietnamien est attractif en raison de sa population nombreuse et de la forte demande de logements. Le Vietnam connaît une urbanisation rapide, tandis que le gouvernement est déterminé à développer le tourisme comme secteur clé de croissance. Par ailleurs, un nombre croissant de clients aisés perçoivent ce secteur comme un placement potentiellement très rentable, malgré la reconnaissance des risques inhérents.

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D'après les données du ministère du Plan et de l'Investissement, si les investissements directs étrangers (IDE) enregistrés dans l'immobilier n'ont atteint que 2,6 milliards de dollars en 2021, ils ont progressé à 4,5 milliards de dollars en 2022, et le premier trimestre 2023 affiche toujours des signes positifs. L'immobilier est le deuxième secteur le plus important en termes d'attraction des IDE, après l'industrie de transformation et de fabrication.

M. Le Minh Hiep, spécialiste de l'immobilier haut de gamme dans le district de Nam Tu Liem, a déclaré : « Mes deux amis et moi avons investi ensemble. Il y a quelques années, nous avons réalisé de beaux bénéfices et bénéficié d'une liquidité rapide. Cependant, depuis 2021, nous n'avons pratiquement plus acheté de villas, et certaines de celles acquises précédemment restent invendues. Bien que des acheteurs potentiels se manifestent, leurs offres sont trop basses. » M. Hiep a ajouté : « Heureusement, nous n'avions pas contracté d'emprunt bancaire lors de ces acquisitions. Si nous avions dû payer des intérêts jusqu'à présent, nous n'aurions eu d'autre choix que de les vendre rapidement. »

Il est clair que le marché immobilier n'est plus à son apogée comme il y a de nombreuses années.

L'offre et la demande sont-elles une pure invention ?

Les experts immobiliers estiment que le stock de biens haut de gamme (notamment de villas) est important. Cependant, l'offre de logements neufs va se raréfier, car très peu de projets immobiliers haut de gamme de qualité, bénéficiant de ressources financières suffisantes, sont actuellement mis en œuvre. Parallèlement, l'offre de villas et de maisons-boutiques (un modèle combinant logement et commerce) à Hanoï et dans les provinces du nord a fortement diminué. Actuellement, l'offre provient principalement de projets immobiliers lancés avant 2020. De 2021 au premier trimestre 2023, seuls quelques projets haut de gamme ont été lancés, alors que ce segment est principalement destiné aux classes aisées et non aux personnes à faibles revenus. Par conséquent, un marché déjà atone se trouve encore plus freiné.

M. Dinh Van Troi, directeur des ventes de Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, a déclaré : « L’offre de villas et de maisons de ville à Hanoï est insuffisante depuis longtemps, tandis que les nouveaux logements disponibles en 2022 et début 2023 proviennent principalement de projets en cours de développement et sont concentrés en périphérie de Hanoï. Bien que cela permette d’offrir quelques biens supplémentaires sur le marché, leur nombre reste insuffisant pour permettre un véritable choix. »

*Le projet Thuy San Hill Villas dans le quartier de Bai Chay, ville de Ha Long (province de Quang Ninh), compte de nombreuses constructions inachevées.*

Selon une enquête menée par des journalistes dans la province de Quang Ninh, l'offre de villas et de maisons-boutiques reste abondante, mais provient principalement d'anciens projets immobiliers tels que BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group, etc., et pratiquement aucun nouveau projet immobilier n'est mis en œuvre ; l'offre neuve a atteint son niveau le plus bas.

Parallèlement, l'offre dans des provinces comme Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong et Hoa Binh n'est guère prometteuse. Dans ces provinces et villes, les projets immobiliers haut de gamme sont rares, le volume des transactions est limité et, ces dernières années, très peu de projets de ce type ont vu le jour. Tandis que les projets plus anciens progressent lentement, de nombreuses villas et maisons-boutiques, bien que détenues par leurs propriétaires, restent inoccupées, ce qui engendre abandon, gaspillage et risques de problèmes sociaux.

Voilà pour l'offre. Du côté de la demande, les experts prévoient que les villas et les maisons-boutiques avec espaces verts, équipements de qualité, situées au sein de complexes intégrés et bien desservies par les transports en commun seront les biens les plus prisés. Par ailleurs, le taux d'urbanisation, le taux de croissance démographique naturel et l'essor des classes moyennes et supérieures sont également des facteurs clés qui stimuleront la demande de villas dans les prochains mois.

En effet, dès que l'économie se sera fortement redressée après la pandémie de Covid-19, et que les politiques gouvernementales visant à lever les obstacles et les difficultés du marché immobilier seront rigoureusement mises en œuvre par les collectivités locales, conjuguées à un assouplissement des conditions d'accès au crédit et à la garantie d'obligations d'entreprises, les entreprises, les sociétés et les particuliers auront rapidement accès aux capitaux nécessaires. Dès lors, des projets immobiliers pourront être lancés et une gamme diversifiée de produits immobiliers haut de gamme sera proposée sur le marché : villas, maisons-commerces, complexes hôteliers, établissements de santé, etc. L'activité d'achat et de vente du marché immobilier retrouvera alors tout son dynamisme.

Les fusions-acquisitions sont en plein essor.

C'est une loi naturelle : les forts dominent les faibles, et ces derniers sont souvent rachetés et intégrés aux forts – un phénomène courant dans le secteur immobilier ces dernières années. Cependant, récemment, des « requins », d'origine nationale et internationale, ont fait leur apparition, utilisant divers fonds d'investissement ou des liquidités pour acquérir des projets immobiliers haut de gamme et des projets en règle, prêts à être développés.

On constate que, depuis début 2023, les sociétés immobilières vietnamiennes se répartissent en quatre grandes catégories : à haut risque, équilibrées, solides et « nouveaux acteurs ». Parmi celles-ci, les « nouveaux acteurs » regroupent des entreprises et des fonds d’investissement cherchant à pénétrer le marché immobilier par le biais de fusions-acquisitions.

Des exemples typiques incluent le groupe FLC et le groupe Tan Hoang Minh… Après que leurs dirigeants ont été impliqués dans des démêlés judiciaires, plusieurs grandes entreprises ont souhaité investir dans les projets prometteurs de ces groupes. Bamboo Airways s'est officiellement séparée du groupe FLC et, de ce fait, de nombreux projets immobiliers du groupe à Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… risquent d'être interrompus ou transférés à d'autres partenaires pour des travaux de recherche et développement.

*De nombreux projets immobiliers haut de gamme du pays attirent actuellement l'intérêt d'investisseurs étrangers.*

Par ailleurs, de nombreuses autres opérations d'acquisition sont actuellement en cours de négociation. Selon plusieurs experts économiques et immobiliers, compte tenu de la morosité actuelle du marché immobilier et des conditions financières difficiles, si cette situation perdure, de nombreux promoteurs immobiliers manqueront de fonds de roulement et pourraient être contraints d'envisager la cession ou la vente pure et simple de leurs projets. Sans compter que de nombreuses sociétés étrangères et fonds d'investissement constituent des réserves, guettant l'opportunité d'acquérir des projets immobiliers nationaux lorsque des entreprises rencontreront des difficultés et seront contraintes de vendre.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a proposé que le gouvernement et le Comité permanent de l'Assemblée nationale examinent la possibilité d'autoriser les entreprises à transférer des projets immobiliers par le biais d'accords négociés, conformément au mécanisme pilote prévu par la résolution n° 42/2017/QH14 du 21 juin 2017 de l'Assemblée nationale. Selon M. Chau, la mise en œuvre de cette mesure permettrait d'atténuer les difficultés de trésorerie et de liquidités rencontrées par les entreprises immobilières, notamment celles dont les obligations arrivent à échéance. Autoriser les transferts de projets par le biais d'accords négociés, en fonction de la demande, permettrait d'accroître les recettes fiscales de l'État et d'améliorer l'efficacité de la gestion publique du marché immobilier. Cela renforcerait également la transparence et permettrait de lutter contre les transferts de projets « occultes », dissimulés sous forme de cessions d'actions, qui entraînent des pertes de recettes pour le budget de l'État.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Recherche et Conseil chez Savills Hanoi, a déclaré : « L’offre de biens immobiliers actuellement vendus directement par les promoteurs dans ce segment est très limitée, en raison du faible nombre de nouveaux logements mis sur le marché. Toutefois, les maisons de ville restent le principal segment de marché, suivies des villas, puis des maisons-boutiques, qui ne représentent qu’un faible pourcentage de l’offre totale actuelle. »

Leçon 2 : Courir lentement vers la ligne d’arrivée
Les promoteurs immobiliers invoquent d'innombrables raisons pour expliquer les retards, mais la plupart sont attribuées à la lenteur du déblaiement des terrains, aux changements de mécanismes juridiques et de politiques fiscales, ainsi qu'à la faible capacité financière de nombreuses entreprises, autant de facteurs qui contribuent aux retards d'achèvement des projets.

Les projets immobiliers qui accusent des retards sont monnaie courante.

La plupart des 63 provinces et villes ont des projets immobiliers qui accusent du retard ; cependant, le segment immobilier haut de gamme est principalement situé dans les grandes provinces et villes bénéficiant d'une situation géographique favorable, d'un potentiel de développement touristique et d'infrastructures de transport bien développées.

Hanoï est la localité qui compte le plus de projets immobiliers en retard. Selon des statistiques incomplètes, Hanoï compte actuellement plusieurs centaines de projets en retard, soit une superficie de plus de 5 000 hectares qui restent inexploités, engendrant un gaspillage considérable.

Certains projets immobiliers accusent des retards allant jusqu'à dix ans, à l'instar du quartier urbain de Kim Chung - Di Trach (désormais rebaptisé quartier urbain de Hinode Royal Park) dans le district de Hoai Duc. Autre exemple : le quartier urbain de Nam An Khanh, développé par la société par actions d'investissement pour le développement des zones urbaines et industrielles de Song Da (Sudico), autrefois présenté comme un lieu de vie idyllique. Or, le déblaiement des terrains n'est toujours pas achevé et de nombreuses villas et maisons de ville restent à l'abandon, entraînant un gaspillage de ressources. Un représentant du service de communication de Sudico a déclaré qu'en raison du récent repli du marché immobilier, de nombreux investisseurs conservent leurs terrains, dans l'attente d'une reprise. Cette situation a conduit à l'abandon de certaines villas, nuisant à l'esthétique générale du projet.

Dans la province de Phu Tho, le projet de station thermale de Thanh Thuy, financé par Song Thao Co., Ltd., couvre une superficie de plus de 87 hectares, accuse un retard de plus de vingt ans et est entaché de nombreuses infractions… Le projet est actuellement abandonné et les habitants l’utilisent comme pâturage pour leur bétail.

M. Tran Van Kien, vice-président du Comité populaire de la ville de Thanh Thuy, a déclaré sans ambages : « Le problème du projet de source thermale de Thanh Thuy réside actuellement dans la capacité de l’investisseur. Le site est propre et la documentation juridique complète, mais le projet ne peut être mis en œuvre en raison des faibles moyens de l’investisseur. Notre localité est également très inquiète car les électeurs ont exprimé de nombreuses préoccupations, mais la compétence pour gérer ce dossier relève de la province de Phu Tho. »

*Le projet de station thermale de Thanh Thuy est actuellement abandonné, et les habitants l'utilisent comme pâturage pour leur bétail.*

La province de Ha Nam abrite un autre projet immobilier tout aussi insolite : la transformation de terrains destinés aux travaux publics en logements commerciaux (maisons-boutiques) laissés ensuite à l’abandon. Il s’agit du complexe commercial et résidentiel Thang Loi Thanh Liem. À ce jour, la structure est achevée, certains résidents s’y sont installés, mais de nombreux éléments prévus restent à construire et certains bâtiments montrent des signes de dégradation et d’abandon.

Selon l'avis de conclusion d'inspection n° 161/TB-TTCP du 17 janvier 2023, émis par l'Inspection générale du gouvernement concernant le projet de centre commercial intégré de la société Thang Loi Thanh Liem dans la province de Ha Nam, des terrains ont été attribués sans mise aux enchères des droits d'utilisation, en violation de l'article 118 de la loi foncière de 2013. Plus grave encore, cette zone était destinée aux travaux publics, aux services et à des fins commerciales, et non à un usage résidentiel, en violation de l'article 26 de la loi de 2009 sur l'urbanisme et de l'article 14 du décret gouvernemental n° 37/2010/ND-CP du 7 avril 2010.

Retirer la « tumeur »

De nombreuses localités, dont Hanoï, Quang Ninh, Phu Tho et Hoa Binh, connaissent des retards, voire un blocage depuis des années, dans le domaine immobilier. Rien qu'à Hanoï, on compte actuellement des centaines de projets immobiliers en retard ou n'ayant pas encore été mis en œuvre. Nombre d'entre eux ont reçu une alerte rouge, et certains ont même été définitivement annulés par le Comité populaire de Hanoï.

Un exemple typique est le projet immobilier haut de gamme Phuong Vien, situé dans le district de Me Linh et financé par la société par actions Phuong Vien Trading and Tourism Services. Le terrain avait été attribué pour ce projet en 2008, mais son développement a été lent. Par conséquent, le Comité populaire de Hanoï a émis la décision n° 4058/QD-UBND annulant l'attribution du terrain. D'autres projets, tels que la construction de villas avec jardin par la société Truong Giang, la construction des infrastructures techniques du quartier résidentiel Sunny Light par la société par actions Anh Duong, et le projet de nouvelle zone urbaine Vinalines par la société par actions Vinalines Vinh Phuc Real Estate, ont également fait l'objet de décisions similaires du Comité populaire de Hanoï annulant l'attribution des terrains.

*Les villas et maisons de ville du projet de zone urbaine de Tan Viet, dans le district de Hoai Duc, sont encore peu peuplées.*

Concernant le projet de station thermale de Thanh Thuy, financé par la société Song Thao Co., Ltd., M. Ha Minh Duc, directeur adjoint du département de l'aménagement du territoire du département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Phu Tho, a déclaré : « Dans le document 2308/UBND-KGVX du 21 juin 2022, le Comité populaire provincial de Phu Tho a chargé le département provincial des impôts de recouvrer les arriérés de loyer foncier auprès de la société Song Thao. Parallèlement, le département provincial de la planification et de l'investissement, le Comité populaire du district de Thanh Thuy et d'autres organismes compétents ont été chargés d'examiner et de délimiter une zone d'environ 37 hectares sur la superficie totale du projet afin de permettre à la société de poursuivre sa mise en œuvre. » M. Duc a ajouté : « Actuellement, l'investisseur n'a pas encore finalisé les procédures d'approbation du plan détaillé au 1/500. Par conséquent, il n'y a aucune base pour procéder au levé topographique et à la délimitation de la zone, comme l'avait demandé le Comité populaire provincial de Phu Tho. Le 25 mars 2022, le Comité populaire provincial de Phu Tho a pris une décision de révocation… » Certificat d'incitation à l'investissement pour le projet.

M. Tran Nhu Long, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Quang Ninh, a déclaré : « Dans les prochains mois, Quang Ninh poursuivra l'examen, l'inspection et l'audit de l'utilisation des terres des projets ayant pris du retard et dont l'achèvement des infrastructures techniques s'est prolongé. La province s'engage à gérer et à récupérer les terres conformément à la loi, afin de prévenir la récurrence des projets et des plans mis en suspens, et de lutter contre les conflits d'intérêts et la corruption qui entraînent des pertes budgétaires et un gaspillage des ressources foncières, contribuant ainsi au développement sain du marché immobilier. »

Voici quelques exemples de projets qui ont été fermement annulés et mis en application par les autorités locales. Cependant, de nombreux autres projets accusent encore des retards, ont été prolongés à maintes reprises et sont envahis par la végétation, sans que personne ne s'en préoccupe. Par exemple, à Quang Ninh, plusieurs projets, tels que le nouveau quartier urbain de Cao Xanh - Ha Khanh et le projet mixte commercial et résidentiel The Bay View Tower (ville de Ha Long), sont en retard. De plus, de nombreux projets immobiliers, bien que mis en service, affichent de faibles taux d'occupation ; de nombreuses villas et maisons-boutiques, même si elles appartiennent à leurs propriétaires, restent inoccupées et se détériorent, entraînant un gaspillage de ressources et nuisant à l'esthétique urbaine.

M. Nguyen Huu Nha, vice-président du Comité populaire de la ville de Ha Long, a déclaré : « Ces derniers temps, la ville a résolument mis en œuvre un examen et soumis des propositions à la province pour l'étude et le traitement de dizaines de projets en retard ou en infraction avec la loi, afin d'éviter une situation de "conservation abusive des terres" trop longue, laissant pousser les mauvaises herbes, entraînant un gaspillage des ressources foncières et affectant l'assainissement de l'environnement et le paysage urbain. »

Concernant les projets immobiliers, notamment haut de gamme, les autorités locales doivent prendre des mesures énergiques pour inspecter et traiter avec fermeté les projets présentant des infractions graves, des retards et des délais excessifs. Elles doivent également éliminer sans délai les projets mal conçus, aux ressources financières limitées ou qui consistent à accumuler délibérément des terrains sans les mettre en œuvre.

Nous devons éliminer l'idée reçue selon laquelle si une province a des projets immobiliers haut de gamme, alors notre province doit en avoir aussi.
Leçon 3 : Séjourner temporairement dans une villa à un million de dollars
Des personnes à faibles revenus, vivant dans des villas valant des millions de dollars, louent ces villas et maisons-boutiques pour y vivre et gagnent leur vie en ouvrant des épiceries, en vendant des légumes ou en tenant des stands de bière. Cela paraît incroyable, mais c'est pourtant une réalité dans la plupart des zones urbaines censées être agréables à vivre, civilisées et modernes.

Transformer les villas et les maisons-boutiques en… « marchés »

Il est facile de constater que de nombreuses villas et maisons-boutiques à larges façades, situées à proximité de zones résidentielles ou au pied d'immeubles d'appartements à Hanoï, sont souvent louées à des cafés, restaurants, épiceries, fast-foods, magasins de produits frais, etc. Bien que cela ne soit pas interdit par la loi, cela crée involontairement une apparence désordonnée dans des zones urbaines considérées comme civilisées et modernes.

*À côté de ces maisons-boutiques, des gens les louent pour y ouvrir des boutiques, des restaurants et d'autres commerces.*

M. Nguyen Quang Truong, habitant du district de Hoai Duc et locataire d'un local commercial dans le nouveau quartier urbain de Tan Tay Do, dans le district de Dan Phuong, a déclaré : « Mes deux amis et moi avons loué ce local pour y vendre de la restauration rapide, du café, etc. Au départ, le loyer était de 5 millions de VND par mois (au propriétaire, M. PV). Par la suite, comme nous vendons également la nuit, nous avons dû payer 2 millions de VND supplémentaires par mois pour pouvoir y dormir. »

Un « intermédiaire » spécialisé dans la location de commerces locaux a déclaré : « Les locataires sont principalement des ouvriers venus d'autres provinces, qui louent à bas prix pour ouvrir des échoppes de petit-déjeuner, des étals de légumes, des pubs, etc. Le contrat de location n'est pas contraignant, aucun dépôt important n'est exigé et l'argent doit être restitué lorsque le propriétaire reprend les lieux. »

La concentration de petits commerçants louant des boutiques pour exercer leur activité a transformé le quartier en un marché improvisé et spontané. Un habitant de l'immeuble HHA, dans le quartier de Tan Tay Do, témoigne : « C'est certes pratique pour acheter et vendre, mais chaque matin et le week-end, l'affluence est telle que de nombreux véhicules entrent et sortent du quartier, créant un risque potentiel pour la sécurité routière. Sans parler des eaux usées et des ordures rejetées par les commerces, qui engendrent un véritable désordre. »

Des journalistes menant des enquêtes de terrain dans plusieurs zones urbaines des districts de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem et Hoang Mai ont constaté un phénomène répandu : la location de villas et de maisons-boutiques par leurs propriétaires. Chaque lieu présente des caractéristiques et des prix de location spécifiques, mais tous ont un point commun : ce phénomène contribue à dénaturer le paysage urbain, autrefois civilisé et moderne.

Dans des provinces et des villes comme Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen et Thanh Hoa, la situation n'est guère meilleure. Malgré une baisse du nombre de locataires et des loyers, le marché immobilier reste chaotique. Parallèlement, les propriétés abandonnées, envahies par la végétation, se dégradent.

De nombreux refus dans des villas à plusieurs millions de dollars

Se faisant passer pour des locataires potentiels à la recherche d'un logement temporaire dans une villa, nous avons visité le quartier de Nam An Khanh, dans le district de Hoai Duc à Hanoï, en compagnie de Mme Nguyen Thi Bich. Nous y avons aperçu quelques villas et maisons-boutiques habitées. Si l'extérieur des villas était encore inachevé, avec des portes provisoires en panneaux de plastique, voire en tôle ondulée, à l'intérieur, le linge était suspendu pêle-mêle, des ouvriers avaient aménagé des couchages de fortune avec des planches de bois, parfois avec des nattes posées à même le sol en béton, des coins cuisine étaient installés à la hâte et, surtout, il n'y avait pas de toilettes dignes de ce nom.

Mme Bich a demandé : « Pour combien de personnes comptez-vous louer la villa ? Si vous êtes nombreux, vous devriez louer la villa entière. D'une superficie de 200 à 300 mètres carrés, le prix est de seulement 6 à 8 millions de VND par mois. Vous pouvez accueillir autant de personnes que vous le souhaitez. Si cela vous convient, faites-le-moi savoir afin que je puisse contacter le propriétaire. »

La plupart des travailleurs viennent de Nghệ An, Thanh Hộa, Nam Đứnh, Vinh Phở, Tuyễn Quảng, etc. Ils vivent regroupés dans des villas et des maisons-boutiques, travaillant comme agents d'entretien, ouvriers du bâtiment, mécaniciens, etc. La journée, ils se retrouvent dans leurs villas valant des millions de dollars, mais manquent de beaucoup de choses : pas d'électricité, pas d'eau potable, des toilettes hors service…

anh-4(1).jpg — *Les conditions de vie précaires d'une travailleuse indépendante dans sa villa à un million de dollars - Photo de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (originaire de la province de Thanh Hoa), résidant actuellement dans une villa du district de Hoang Mai, a déclaré : « J'ai quitté l'école en classe de troisième et j'ai suivi mon voisin pour travailler comme ouvrier du bâtiment. Aujourd'hui, je suis ouvrier du bâtiment. Sans le soutien et les conseils de tous, je ne sais pas où je serais aujourd'hui. »

Ces derniers jours, pendant les vacances scolaires d'été, de nombreux enfants ont été récupérés par leurs parents dans leurs villages d'origine pour venir à Hanoï. Pour la première fois, ces enfants séjournent avec leurs parents dans des villas de luxe. Mme Le Thi Hai (originaire de la province de Nghệ An) raconte : « Ma fille était en vacances et disait que ses parents lui manquaient, alors je l'ai emmenée ici pour qu'elle puisse jouer. Il n'y a pas de climatisation et certaines nuits, il fait tellement chaud qu'on ne dort pas avant tard. Je suis désolée pour elle, mais je n'ai pas le choix. Je compte la laisser rester une ou deux semaines avant de la ramener chez ses grands-parents. »

Mme Hoang Thi Sy, la chef cuisinière qui prépare les repas pour plus de 30 travailleurs, a déclaré : « Ces derniers jours, le dortoir a été beaucoup plus animé. Cinq enfants, emmenés par leurs parents, jouent ensemble. Pendant la journée, je cuisine et je m’occupe aussi d’eux. Ce qui est formidable, c’est que, même s’ils viennent tous d’horizons différents, ils jouent ensemble en parfaite harmonie et sont très attentionnés les uns envers les autres. »

Dans certaines zones urbaines de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh, etc., il existe une situation où des travailleurs à faible revenu résident temporairement dans des villas.

Ces maisons-boutiques existent encore, bien que moins nombreuses. Lorsque nous les avons contactées dans un but journalistique, elles ont catégoriquement refusé de répondre ou, dans certains cas, ont même demandé l'anonymat ou que nous ne soyons pas photographiés, craignant que le propriétaire ou le promoteur ne leur interdise de continuer à louer leurs locaux.

(Remarque : les noms des personnages de cet article ont été modifiés afin de protéger leur vie privée.)

Leçon 4 : Améliorer le cadre institutionnel et redonner à l’immobilier haut de gamme sa véritable valeur.
Les promoteurs et investisseurs immobiliers doivent privilégier les bénéfices à long terme aux gains modestes et immédiats, restructurer proactivement leurs activités, se concentrer sur leurs projets stratégiques, réduire leur endettement, maîtriser leurs émissions d'obligations et limiter leur dépendance excessive aux établissements de crédit. Quant aux organismes de réglementation, l'État doit rapidement finaliser un cadre juridique complet, du niveau central au niveau local, et définir clairement la répartition des pouvoirs de gestion, afin d'éviter les chevauchements de compétences et le manque de coordination qui prévalent actuellement.

Sacrifier de petits avantages

Pour les entreprises, le profit est toujours la priorité absolue, et sacrifier des gains à court terme pour des avantages globaux à long terme représente un choix difficile. Cependant, pour une société spécialisée dans l'immobilier haut de gamme, il faut du courage, de la clairvoyance et une certaine compréhension pour accepter la nécessité de renoncer à des projets non rentables ou peu rentables, tout en restructurant l'entreprise, en réduisant son endettement et en se recentrant sur son cœur de métier et ses projets stratégiques. Ce n'est qu'à cette condition qu'une telle décision peut être considérée comme judicieuse.

M. Dinh Van Nghi, président du conseil d'administration et directeur général de VinaPol, société par actions forte d'une longue expérience dans le développement de projets immobiliers, a déclaré en toute franchise : « Les entreprises immobilières doivent profiter de cette période pour se remettre en question, restructurer leurs activités, réduire leur endettement et leur dépendance aux établissements de crédit, abandonner sans hésiter les projets à haut risque et éviter les investissements dispersés et fragmentés. Elles doivent se garder de privilégier la quantité et le développement rapide, car face aux difficultés, il sera trop tard pour faire marche arrière. »

Pour les investisseurs, outre la possession de fonds, il est crucial d'étudier en profondeur les aspects juridiques du projet immobilier dans lequel ils envisagent d'investir ou d'acquérir une résidence principale. Cette démarche n'est pas complexe, mais elle exige une réflexion approfondie afin d'éviter de se retrouver dans une situation irrémédiable. En effet, de nombreux projets immobiliers haut de gamme, bien que construits et parfois même habités, souffrent encore de procédures juridiques incomplètes et d'infrastructures défaillantes. Il en résulte des situations où des villas et des maisons-boutiques restent inoccupées, laissées à l'abandon et envahies par la végétation, entraînant un gaspillage de ressources.

Les entreprises immobilières nationales doivent se serrer la ceinture, réduire leur endettement, diminuer leur dépendance aux établissements de crédit et supprimer audacieusement les projets à haut risque, en évitant les investissements dispersés et fragmentés - Photo d'illustration.

Les autorités locales doivent sélectionner avec soin des investisseurs réputés et financièrement solides, en évitant de suivre aveuglément les tendances et en prévenant le développement anarchique et non planifié de l'immobilier de luxe. Cette approche erronée pourrait engendrer de nombreuses conséquences négatives. Par ailleurs, les autorités locales doivent renforcer l'inspection et le contrôle, et traiter avec franchise les infractions commises par les investisseurs, les retards, voire l'annulation des projets, afin d'éviter les projets abandonnés qui gaspillent des ressources et entraînent des pertes de recettes fiscales et de redevances pour l'État.

L'intervention de l'État est nécessaire.

En réalité, le marché immobilier en général, et le marché du luxe en particulier, souffre depuis longtemps d'une politique de prix laxiste, tandis que les taxes et redevances sur ce secteur restent faibles et disproportionnées par rapport à son rythme de développement. Cette situation a engendré une spéculation généralisée et une inflation des prix, rendant l'accès au logement difficile pour ceux qui en ont réellement besoin. Sans parler des disparités de prix entre zones urbaines et rurales, même au sein de grandes villes comme Hanoï, Hai Phong et Hô Chi Minh-Ville, où des écarts importants persistent. De nombreux experts immobiliers estiment donc que l'État doit intervenir directement pour réguler le marché, car il dispose déjà des outils juridiques nécessaires pour ce faire.

D'après de nombreux experts, le marché de l'immobilier haut de gamme connaît des goulets d'étranglement, engendrant un déséquilibre entre l'offre et la demande, ce qui freine la croissance de nombreux autres secteurs. Il est donc impératif de revitaliser sans délai ce marché. Cela permettra d'accroître les flux de capitaux nationaux et étrangers vers l'immobilier, et les fusions-acquisitions de sociétés et de projets immobiliers se dérouleront selon les lois du marché… contribuant ainsi à la croissance économique et créant un effet d'entraînement positif sur le développement de tous les autres secteurs.

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La résolution 18-NQ/TW du 16 juin 2022 du Comité central du Parti communiste vietnamien stipule : « Poursuivre l’innovation et l’amélioration des institutions et des politiques, renforcer l’efficacité et l’efficience de la gestion et de l’utilisation des terres, créer une dynamique pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé », ce qui devrait avoir un impact important et multiforme sur le marché immobilier vietnamien dans la période à venir.

En revanche, les procédures administratives de résolution des problèmes fonciers pour les entreprises mettant en œuvre des projets, bien que rationalisées, restent confrontées à des obstacles et des retards.

Ce cercle vicieux se répète, d'un projet à l'autre, d'une entreprise à l'autre, année après année… d'où les expressions « crainte d'une base juridique insuffisante » ou « attente d'instructions des supérieurs », qui entraînent le blocage et l'échec des projets d'investissement, et par conséquent une utilisation inefficace des ressources sociales.

Concernant le soutien au financement des investissements, une société de promotion immobilière (qui a souhaité garder l'anonymat) a déclaré : « Actuellement, les établissements de crédit gèrent très bien les reports et les allongements d'échéances de remboursement des dettes des entreprises. Le gouvernement a ordonné un assouplissement des conditions d'octroi de crédit immobilier, mais à mon avis, cette mesure devrait s'accompagner d'une facilitation de l'émission d'obligations pour les entreprises. À l'heure actuelle, l'accès aux prêts bancaires est extrêmement difficile. La peur s'est largement répandue et risque de devenir un véritable fléau social. »

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

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