Quang Nam cherche des moyens d'accélérer la perception des taxes d'utilisation des terres.

La zone urbaine de Con Tien (Hoi An) est l'un des projets susceptibles de générer d'importantes recettes fiscales liées à l'utilisation des sols en 2024.

La collecte progresse trop lentement.

En 2023, malgré un ralentissement économique (PIB brut en baisse de 8,25 %), les recettes fiscales intérieures de la province de Quang Nam ont dépassé les prévisions de 2,7 %, un résultat surprenant qui a surpassé de nombreuses estimations (y compris celles du gouvernement et des organismes de gestion). Cette performance remarquable est considérée comme un redressement spectaculaire des recettes fiscales locales.

Cependant, les analyses montrent que si les recettes budgétaires ont augmenté, les recettes provenant des redevances d'utilisation des terres n'ont pas été prometteuses, n'atteignant pas le chiffre projeté de 2 300 milliards de VND et ne collectant qu'un peu plus de 1 911,6 milliards de VND (soit seulement 83,1 % du montant projeté).

Un événement surprenant s'est produit : les recettes budgétaires prévues pour Quang Nam sont en baisse constante. Toutes les principales sources de revenus pour 2024 sont inférieures aux chiffres prévisionnels et aux chiffres réels de 2023 (fixés à seulement 20 100 milliards de VND au lieu de 20 880 milliards de VND en 2023). Cependant, au lieu des 2 300 milliards de VND prévus l'année précédente, voire moins, les recettes provenant des taxes foncières sont estimées à 2 700 milliards de VND. Ce chiffre représente une augmentation de 17,4 % par rapport au montant prévisionnel et de 35 % par rapport aux recettes réelles de 2023.

Les recettes prévues issues des redevances foncières ont augmenté de 400 milliards de VND, alors que l'économie reste instable et que le marché immobilier ne montre aucun signe de reprise. Ce montant est véritablement exorbitant. De nombreux organismes de gestion anticipent un risque de non-atteinte des objectifs de recouvrement, faute de savoir, ou n'ayant pas encore identifié, les sources de revenus à privilégier.

Les autorités fiscales anticipent également des difficultés de recouvrement des recettes issues des redevances d'utilisation des sols, mais espèrent pouvoir compter sur le plan de réception et de traitement électronique des documents, ainsi que sur la détermination de l'exécution des obligations financières foncières, mis en œuvre depuis octobre 2023. Elles calculeront en outre le montant recouvré auprès des entreprises redevables de redevances d'utilisation des sols des années précédentes et des nouveaux projets.

La réalité est bien plus complexe que les estimations. Les autorités fiscales ont annoncé qu'au 30 avril 2024, les registres fonciers électroniques étaient interconnectés dans les 18 districts, villes et communes, avec près de 9 900 bordereaux de transfert électroniques reçus du Département des ressources naturelles et de l'environnement, et que les impôts fonciers impayés avaient diminué de 104 milliards de VND. Cependant, les recettes budgétaires au 31 mai 2024 n'avaient atteint que 43,3 % de l'objectif prévu (plus de 8 694 milliards de VND).

La plupart des objectifs de recettes et de recouvrement des impôts ont été atteints, mais les recettes provenant des redevances d'utilisation des terrains n'ont représenté que 14,2 % du montant prévu. Seul un faible pourcentage des redevances d'utilisation des terrains impayées pour les projets récemment lancés demeure irrécouvrable, ce qui continue de poser des difficultés pour le recouvrement des loyers fonciers.

M. Nguyen Van Tiep, directeur du département des impôts de Quang Nam, a déclaré que les projets d'aménagement foncier sont lents à se concrétiser par des ventes aux enchères de droits d'utilisation des sols. Le marché immobilier est paralysé. Les projets ne peuvent être transférés.

Certains projets ont bénéficié d'une attribution ou d'une location de terrains, mais le prix de ces terrains n'a pas encore été approuvé... De nombreuses entreprises doivent des sommes importantes au titre des redevances d'utilisation des terrains, ce qui les empêche d'atteindre les objectifs de revenus prévus.

« Malgré l’application rigoureuse et systématique de toutes les mesures de recouvrement de créances, le service des impôts n’a toujours pas recouvré les redevances d’utilisation et de location de terrains impayées. Les entreprises rencontrent des difficultés financières et sont incapables d’honorer leurs engagements. Certains projets n’ont pas obtenu de prolongation, ce qui les empêche d’accéder à des prêts bancaires… », a déclaré M. Tiep.

Les projets immobiliers qui surmontent rapidement les obstacles contribueront de manière significative aux recettes budgétaires.

À quelle adresse le prélèvement aura-t-il lieu ?

La rente foncière est considérée comme l'une des principales sources de revenus des collectivités locales, leur permettant de compléter leurs investissements dans le développement. Les organismes financiers estiment que les recettes foncières augmenteront de 10 à 11 % par an, mais cet objectif est difficile à atteindre.

Le système financier local n'est pas encore suffisamment robuste pour mettre en place des solutions efficaces de recouvrement des impôts auprès de ces secteurs. De plus, il est difficile de contrôler les transactions immobilières, notamment les achats, les ventes et les transferts de propriété, qui se font systématiquement en dessous des prix du marché. Toutes les transactions immobilières ne sont pas encore cotées sur une plateforme publique et transparente.

La province de Quang Nam a été contrainte de revoir son plan d'investissement public à moyen terme (2021-2025) en raison d'un manque à gagner au niveau des recettes foncières. L'objectif de 14 290 milliards de VND de recettes foncières sera très difficile à atteindre, compte tenu des prévisions de difficultés encore plus importantes pour les deux prochaines années.

Il est prévu qu'environ 5 400 milliards de VND devront être collectés en 2024 et 2025 pour atteindre l'objectif budgétaire. M. Nguyen Hung, directeur adjoint du Département de la planification et de l'investissement, a indiqué que le recouvrement des taxes foncières (environ 90 %) reposera sur les zones urbaines. Toutefois, cette tâche s'annonce ardue en raison de la lenteur des projets d'aménagement urbain, du resserrement du crédit immobilier et de la complexité des réglementations.

Selon les autorités fiscales, une trentaine de projets de développement résidentiel et urbain dans la province de Quang Nam accusent actuellement des arriérés de paiement, pour un montant total de plus de 1 860 milliards de VND. Treize entreprises doivent par ailleurs d'importantes sommes au titre des taxes foncières et des redevances de location de terrains. Les autorités fiscales mettront tout en œuvre pour recouvrer ces créances et les verser au budget de l'État.

En outre, le Comité populaire provincial a émis 31 décisions d'attribution et de location de terres, accordant et louant des terrains à des entreprises pour des projets d'investissement.

Cependant, à ce jour, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le ministère des Finances (conseil d'évaluation foncière) et les organismes concernés n'ont pas encore conseillé au Comité populaire provincial d'approuver les prix des terrains afin que le service des impôts puisse émettre des avis de paiement des taxes d'utilisation des terres et des redevances de location de terres, ce qui a directement affecté la mise en œuvre des prévisions de recettes budgétaires de l'État.

D'après l'analyse du Département des impôts, il est possible de collecter près de 1 840 milliards de VND de recettes grâce à seulement quatre projets en 2024 : la zone résidentielle et de services de Cau Hung - Lai Nghi (phases 2 et 3, pour un montant de 584 milliards de VND) ; la zone urbaine de Quang Nam Smart City (250 milliards de VND) ; la zone urbaine de Con Tien (581 milliards de VND) ; et la zone urbaine de Thanh Ha (phase 2, pour un montant de 423 milliards de VND). Cependant, la perception des redevances foncières issues de ces projets, et de nombreux autres, nécessite bien plus que les seules ressources de l'administration fiscale et représente un défi de taille.

Selon le Département des impôts, afin de réaliser et de dépasser le budget alloué pour 2024, les autorités fiscales ont demandé au Comité permanent du Comité provincial du Parti et au Comité populaire provincial d'ordonner aux départements, agences et localités concernés d'organiser des réunions avec les investisseurs de chaque projet afin de résoudre les difficultés et les obstacles.

Concrètement, la décision approuve des prix fonciers spécifiques pour les projets ayant déjà obtenu une décision d'attribution ou de location de terrains. Des certificats de droit d'utilisation des sols sont délivrés aux projets ayant rempli leurs obligations financières foncières et achevé la totalité de leur infrastructure technique, facilitant ainsi l'accès des investisseurs aux prêts bancaires pour les projets ultérieurs.

M. Tran Quoc Bao, président du groupe VN Da Thanh, a déclaré que les entreprises sont disposées à payer, mais que la collecte de fonds sans délivrance de certificats de propriété foncière aux entreprises présente encore de nombreuses difficultés.

Le gouvernement et les organismes de gestion étudient toutes les solutions possibles pour intégrer les loyers fonciers au budget de l'État. Selon Nguyen Van Tiep, directeur du Département des impôts, les projets seront catégorisés afin d'appliquer des solutions flexibles, notamment pour ceux dont l'indemnisation et le déblaiement des terrains sont achevés et dont les infrastructures sont pleinement développées. Les délais de mise en œuvre des projets devraient être prolongés dès que possible. Des conditions seront mises en place pour permettre aux entreprises d'emprunter auprès des banques afin de payer leurs impôts.

Par ailleurs, les autorités supérieures doivent enjoindre les ministères et organismes compétents de traiter sans délai les redevances d'utilisation et de location de terrains que les investisseurs ont déposées sur le compte de dépôt temporaire du ministère des Finances. Ceci afin de garantir leur versement rapide au budget de l'État, de permettre aux entreprises de s'acquitter de leurs obligations financières et de protéger leurs droits lors des démarches administratives y afférentes.

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