Annulation massive de dépôts après avoir payé un prix foncier élevé, un expert cite la « leçon » de l'affaire Tan Hoang Minh
Le marché a été continuellement surpris par les prix gagnants lors des enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi. Dans le district de Hoai Duc, les prix des terrains vendus aux enchères varient entre 90 et 133 millions de VND/m2. Dans le district de Thanh Oai, le prix des terrains remportés aux enchères varie entre 51 et 100 millions de VND/m2, soit plusieurs fois plus élevé que le prix de départ.
Cependant, juste après la vente aux enchères, la plupart des gagnants ont annoncé qu'ils vendraient chaque lot pour une différence de 400 à 600 millions de VND. À son apogée, de nombreux lots ont été revendus pour 800 millions de VND de plus que le prix d'enchère. Cependant, quelques jours plus tard, la différence de prix est tombée à environ 100-200 millions de VND.
De plus, après ces enchères, les prix des terrains sur le marché environnant ont immédiatement augmenté de 5 à 10 millions de VND/m2. Même à cette époque, les courtiers n'osaient pas acheter pour attendre une différence de prix car ils jugeaient le prix du terrain trop élevé par rapport aux infrastructures environnantes.
Il convient de noter que les situations d’abandon de dépôts se sont produites à grande échelle. Par exemple, lors de la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao (district de Thanh Oai, Hanoi), 55 parcelles de terrain étaient encore en gage, y compris le lot gagnant avec un prix de 100,5 millions de VND/m2. Parmi les 13 parcelles de terrain pour lesquelles le paiement intégral a été effectué, le prix le plus élevé est d'un peu plus de 55 millions de VND/m2.
S'adressant au journaliste de Dan Tri, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région du Sud, a déclaré que l'histoire de la vente aux enchères à Hanoi réside dans le fait que le prix initial que les acheteurs doivent déposer est trop bas. Par exemple, le prix moyen de certaines offres retenues est de 30 millions de VND/m2, mais le prix de départ n’est que de 7 millions de VND/m2. Cela montre que le prix d’entrée est trop facile.
De plus, l’offre de produits sur le marché est trop faible, ce qui incite les déposants à vouloir acheter pour les transférer. Parallèlement, autoriser les transferts à court terme entraîne également certaines limitations, qui affectent le marché en général.
TS. Dinh The Hien, un expert économique, a déclaré que ceux qui veulent vraiment acheter consacreront souvent du temps et des efforts à se renseigner très attentivement sur les prix des terrains et le marché immobilier de la région. Le fait de verser un acompte montre qu’ils souhaitent réellement acheter.
Cependant, à l’heure actuelle, certaines ventes aux enchères de terrains à Hanoi ont vu des abandons massifs de dépôts. Selon M. Hien, la question doit être posée : les participants veulent-ils réellement acheter ou saboter les bonnes politiques de l’État ?
Des dépôts ont été confisqués sur 55 parcelles de terrain lors de la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain à Thanh Oai le 10 août (Photo : Duong Tam).
« Les ventes aux enchères de terrains sont une démonstration d'ouverture et de transparence. C'est une politique judicieuse et conforme à l'économie de marché. L'État vend des terrains aux enchères dans l'espoir de les vendre à un prix adapté au marché. Le public visé est celui qui a un réel besoin de vivre ou d'investir à long terme, et non celui qui spécule pour faire gonfler les prix », a déclaré M. Hien.
Selon M. Hien, les récentes ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi ont montré des signes inhabituels. Le plus offrant qui abandonne ensuite en masse son dépôt est également responsable de la perturbation du marché immobilier. Il a cité la « leçon » tirée de la vente aux enchères du terrain de Tan Hoang Minh, avec également le détail du paiement d'un prix exorbitant et de l'abandon ultérieur de l'acompte. Cela a créé un effet d'entraînement, une vague de très fortes augmentations des prix de l'immobilier à Thu Thiem.
« À partir de là, je pense que la récente vente aux enchères et la perte du dépôt étaient intentionnelles et calculées, et non pas simplement le fait de payer un prix élevé. Peut-être qu'à travers la vente aux enchères, ils ont créé un buzz dans la région où ils possèdent beaucoup de terres », a déclaré M. Hien.
Si rien n’est fait, la pratique consistant à abandonner les dépôts pourrait perdurer.
Concernant les conséquences d’une enchère élevée suivie de la perte de l’acompte, le Dr. Dinh The Hien a déclaré que cela affecte en premier lieu la politique d'enchères de l'État. Deuxièmement, de telles enchères deviendront un outil visant à perturber et à déformer le marché immobilier local. À partir de là, cela affecte l’économie générale et le marché immobilier de manière malsaine. Pendant ce temps, l’État tente de stabiliser le marché immobilier pour favoriser le développement économique.
Selon M. Hien, si aucune mesure drastique n'est prise pour empêcher la pratique consistant à payer des sommes élevées puis à perdre la caution, l'incident pourrait se reproduire dans d'autres ventes aux enchères.
M. Dinh Minh Tuan a ajouté qu'après les enchères qui ont fait sensation sur le marché, non seulement les investisseurs mais aussi les gens ordinaires penseront à la marque de 100 à 130 millions de VND/m2, à 25 à 30 km du centre de Hanoi. Ce jalon est également celui d'une augmentation anormale des prix des terrains dans ce rayon, quelle que soit la valeur commerciale ou la valeur d'usage qu'ils apportent. De plus, les prochaines ventes aux enchères, s'il y en a, dans d'autres régions auront des prix beaucoup plus élevés.
Des prix de vente inhabituels entraîneront de nombreuses conséquences pour les acheteurs de maisons, les entreprises d’investissement et provoqueront même une instabilité pour l’ensemble du marché.
Concrètement, les personnes qui souhaitent réellement acheter une maison auront du mal à acheter pendant cette période où les vendeurs augmenteront le prix par rapport à la valeur du marché. Les gens qui ont de l’argent se précipiteront pour acheter des terres dans l’espoir de faire un profit. De plus, les personnes qui n’ont pas de réels besoins en matière de logement concentreront leurs flux de trésorerie sur l’immobilier au lieu de les consacrer à d’autres activités économiques. Les gens qui ont besoin d’une maison n’ont pas assez d’argent pour l’acheter, tandis que ceux qui ont de l’argent l’investissent dans un terrain.
La conséquence suivante est que les entreprises d’investissement nationales et étrangères auront plus de difficultés à défricher les terrains lors de la mise en œuvre de grands projets et que le capital augmentera même de manière considérable.
En outre, l’effet d’entraînement peut se produire sur l’ensemble du marché et sur d’autres segments. Par exemple, les projets d’appartements dans le centre de Hanoi verront leurs prix augmenter fortement, parfois jusqu’à 100 millions de VND/m2 dans un contexte de pénurie de terrains, de forte demande et de hausse des prix des nouveaux terrains ; Les projets fonciers pourraient également augmenter de 300 à 400 millions de VND/m2... Ces fluctuations provoqueront une instabilité sur le marché immobilier à court terme.
Les experts affirment que si nous n'empêchons pas la situation d'enchères trop élevées suivies d'un abandon du dépôt, cela pourrait se reproduire (Photo : Duong Tam).
Cet expert a souligné que si aucune mesure n’est prise pour y faire face, le niveau général des prix augmentera. Parce qu’après la vente aux enchères, les gens ne se souviendront plus du nombre de personnes qui ont déposé leur acompte. Ils ne se souviennent que du résultat final, du prix final. Cela est gravé dans la mémoire des gens à quel point le prix de cette zone a augmenté, ce qui affecte certainement le marché général.
Des sanctions sont nécessaires
Concernant les mesures préventives, le Dr. Dinh The Hien a déclaré que l'organisation des ventes aux enchères dans les localités doit avoir des plans stricts et sûrs. De plus, le processus d’évaluation foncière pour donner un prix de départ nécessite qu’une société d’évaluation en prenne la responsabilité. Dans lequel, le prix de départ doit être adapté au marché. Par conséquent, le dépôt avant de participer à l'enchère doit être approprié.
Il faudrait notamment prévoir des mesures visant à interdire ou à ne pas permettre à ceux qui ont abandonné leurs dépôts de participer à l'enchère pendant une certaine période. Avant la vente aux enchères, l'organisateur doit examiner les documents comme pour les autres méthodes d'enchères. En outre, chaque localité peut également élaborer des plans et des règlements supplémentaires adaptés à chaque lieu afin de garantir l’efficacité pour l’État et la population.
Selon M. Dinh Minh Tuan, la solution est d'augmenter les prix des intrants et de limiter le nombre de personnes participant au « surf ». Dans le même temps, l'organisme de gestion devrait élaborer des sanctions, telles qu'une amende 2 à 3 fois supérieure au montant de la caution, pour s'assurer que les participants remplissent leurs obligations.
Proposant également une solution, M. Le Dinh Chung - membre du groupe de travail sur les études de marché de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) - a déclaré qu'il était nécessaire de prendre une mesure pour fixer le prix de départ plus haut que le prix actuel. De plus, au lieu du dépôt actuel de 20 % du prix de départ, il sera augmenté à environ 30 à 50 %. À partir de là, ceux qui ont l’intention de participer à des ventes aux enchères de terrains avec de mauvaises intentions réfléchiront.
En outre, selon lui, il est possible d'exiger des investisseurs qu'ils versent un dépôt de garantie sur le compte de l'organisateur. Si l'investisseur remporte l'enchère, le dépôt de garantie sera conservé par l'organisateur pour le paiement, s'il y a un manque, un paiement supplémentaire sera effectué.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
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