Les entreprises immobilières dépendent encore fortement des prêts à court terme, tandis que la mise en œuvre des projets est à long terme – Photo : QUANG DINH
Quelles sociétés immobilières ont la dette la plus élevée ?
Dans un rapport récemment publié sur le secteur de l'immobilier résidentiel, Visrating – une agence de notation de crédit avec le capital de Moody's – a déclaré qu'au cours du premier semestre de cette année, la dette totale des investisseurs cotés a augmenté de 19 % par rapport à la même période l'année dernière.
L'encours de la dette provient principalement du développement de nouveaux projets de certaines grandes sociétés immobilières telles que Vinhomes (dette totale en hausse de 63% sur la même période), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...
Les experts de Visrating prédisent que l’endettement continuera d’augmenter, à mesure que les développeurs contracteront davantage de dettes pour financer le développement de nouveaux projets.
Données : États financiers, TTO
Toutefois, du côté positif, la capacité de remboursement de la dette devrait se redresser légèrement au cours des six premiers mois de 2024, grâce à l’amélioration des flux de trésorerie d’exploitation et des ressources de trésorerie.
Selon Visrating, le ratio dette/EBITDA du secteur (un indicateur financier qui reflète le bénéfice d'une entreprise avant déduction des frais d'intérêt, de l'amortissement et de l'impôt sur les sociétés) a augmenté à 3,7 fois au cours des 6 premiers mois de 2024, contre 2,7 fois l'année dernière.
En outre, les ressources de trésorerie ont augmenté de 5 % ; Le cash flow opérationnel se redresse légèrement mais reste négatif au 1S24.
Données : Dette à court et à long terme basée sur les rapports financiers de près de 80 entreprises cotées dans le domaine de la gestion et du développement immobilier (principalement des prêts bancaires, des obligations, des crédits-bails, etc.)
De nombreux investisseurs disposent de flux de trésorerie extrêmement faibles pour rembourser leurs dettes.
Toujours selon le rapport de Visrating, plus des deux tiers des investisseurs cotés disposent de flux de trésorerie pour rembourser leur dette à des niveaux faibles à extrêmement faibles, en particulier des flux de trésorerie d'exploitation inférieurs à 5 % de la dette totale, en particulier les investisseurs affectés par des problèmes juridiques de projets tels que LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) et Novaland (NVL).
Les experts des agences de notation de crédit ont également souligné qu’une forte dépendance aux prêts à court terme pose des risques de refinancement importants.
Sans compter que, selon Virating, le ratio de la dette à court terme par rapport à la dette totale des investisseurs cotés reste élevé à 44 % au deuxième trimestre 2024, dans lequel les entreprises disposant de liquidités limitées, par exemple : Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG, Kosy (KOS) ont les besoins de recapitalisation les plus élevés.
Données : BTC, TTO
En outre, les données montrent qu'il y a environ 105 000 milliards de VND d'obligations immobilières qui arriveront à échéance en 2025. Visrating estime qu'environ 50 % des obligations des investisseurs arrivant à échéance au cours des 12 prochains mois risquent de subir des retards de paiement du principal/des intérêts.
« La plupart d'entre eux sont liés à des investisseurs qui ont récemment retardé les paiements du principal/des intérêts tels que NVL, Sunshine, Van Thinh Phat et Hung Thinh », souligne le rapport.
Actuellement, les entreprises immobilières augmentent principalement leur dette en émettant des obligations, des crédits et des actions.
Parmi celles-ci, les nouvelles émissions d'obligations immobilières au cours des 8 premiers mois de 2024 ont diminué de 5 % par rapport à la même période et devraient rester faibles en raison des exigences d'émission plus strictes et des changements à venir dans la loi sur les valeurs mobilières modifiée.
Dans le cadre du projet de loi actuel, les modifications proposées incluent des exigences de garantie obligatoires pour les obligations émises publiquement et les obligations de placement privé limitées aux investisseurs institutionnels.
En contrepartie, l'accès des investisseurs à de nouveaux capitaux s'est amélioré en 2024, grâce à la croissance des prêts bancaires pour les activités immobilières et à l'émission d'actions doublée par rapport à l'année précédente, selon Visrating.
Auparavant, certains experts avaient également reconnu que pour favoriser la croissance du crédit en 2024 à 14-15%, une partie importante du capital sera absorbée par le marché immobilier - un domaine qui nécessite des capitaux importants et qui est le principal client de nombreuses banques.
Source : https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm
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