Pourquoi le logement social préférentiel est-il encore difficile à acheter ?

Focus sur le logement social

En conséquence, le taux d'intérêt préférentiel des prêts de la Banque vietnamienne des politiques sociales appliqué aux prêts avec solde impayé pour l'achat, la location-vente de logements sociaux (NOXH), la construction de nouveaux logements ou la rénovation et la réparation de maisons à des fins de résidence est de 4,8 %/an. La Banque de politique sociale est entièrement responsable du contenu, des données, des rapports et des propositions. La présente décision prend effet du 10 mai au 31 décembre 2024.

Le gouvernement avait également annoncé auparavant un programme de crédit de 120 000 milliards de VND pour les prêts au logement social. Quatre banques commerciales proposent des prêts, notamment Agribank, BIDV, Vietcombank et VietinBank, avec des taux d'intérêt allant de 8,2 à 8,7 % par an. Dans lequel les clients peuvent emprunter à un taux d’intérêt de 8,2 %/an pendant 5 ans et les entreprises peuvent emprunter à un taux d’intérêt de 8,7 %/an pendant 3 ans.

Récemment, le gouverneur de la Banque d'État a également chargé quatre grandes banques commerciales, Agribank, BIDV, Vietcombank et VietinBank, de fournir des crédits préférentiels pour l'achat de logements sociaux avec un taux d'intérêt de 5 %/an. Cette décision de la Banque d’État prend effet à compter du 1er janvier 2023. Les taux d'intérêt appliqués par les banques commerciales en 2023 aux prêts en cours destinés à soutenir l'achat de logements dans le cadre de ce programme ne sont pas liés au programme de 120 000 milliards de VND. En fait, les banques commerciales mettent en œuvre ce programme de crédit depuis 2013, avec un taux d’intérêt de 6%/an. D’ici 2019 et 2020, il diminuera à 5 %/an et restera à 4,8 %/an de 2021 à aujourd’hui.

De nombreux projets de logements sociaux à Ho Chi Minh-Ville ont été retardés après le début de leur construction en raison de problèmes juridiques.

Français Non seulement le capital, le 3 avril 2023, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a signé la décision 338/QD-TTg du Premier ministre approuvant le projet d'investissement visant à construire au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030. Le projet vise à développer des logements sociaux et des logements pour travailleurs à des prix adaptés à l'accessibilité des ménages à revenus moyens et faibles dans les zones urbaines et des travailleurs et ouvriers dans les parcs industriels et les zones franches d'exportation. D’ici 2030, le nombre total d’appartements achevés par localité devrait être d’environ 1 062 200. Parmi celles-ci, la période 2021-2025 verra la production d'environ 428 000 unités ; La phase 2025-2030 prévoit la réalisation d'environ 634 200 unités.

Selon le ministère de la Construction, au premier trimestre 2023, 418 projets de logements sociaux sont en cours de mise en œuvre dans tout le pays, avec une échelle de construction d'environ 432 400 unités. Actuellement, les banques commerciales non étatiques sont également encouragées à participer à l’octroi de crédits aux investisseurs et aux acheteurs de logements sociaux à chaque période. Dans les localités, le gouvernement promeut également le programme de construction de logements sociaux pour répondre aux énormes besoins de logement de la population. On peut dire que le secteur du logement social n’a jamais reçu autant d’attention et d’efforts qu’aujourd’hui.

J'ai de l'argent mais pas de maison à acheter

Malgré l’attention qu’on lui porte, de nombreux paradoxes se produisent en réalité dans le secteur du logement social. C'est avoir de l'argent mais pas assez de maison pour acheter.

Le président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a déclaré que la Banque de politique sociale a récemment admis que le paquet de crédits pour les prêts pour l'achat et la location de logements sociaux avec un taux d'intérêt de 4,8%/an a un excédent de plus de 11 000 milliards de VND parce qu'il n'y a pas d'emprunteurs car il n'y a pas de maisons à acheter. Dans le même temps, le plan de 120 000 milliards de VND n’est qu’un plan de crédit commercial avec un soutien des taux d’intérêt pour les particuliers et les entreprises. À court terme, ce package est avantageux pour les investisseurs car le taux d’intérêt du prêt est moins cher que le taux d’intérêt commercial actuel pouvant atteindre 12 à 15 %/an. Mais jusqu’à présent, aucune entreprise n’a été trouvée pour prêter, car aucun projet n’a été approuvé. De nombreux projets ont été lancés à Ho Chi Minh-Ville l'année dernière mais ont été « dissimulés » en raison de problèmes de procédure. Il n’y a pas de produits, ce qui signifie que les gens n’ont pas de maisons à emprunter pour acheter.

Selon M. Chau, le plan de 120 000 milliards de VND est comme un sédatif et n'a pas beaucoup d'effet lorsque le taux d'intérêt pour les acheteurs de logements est encore trop élevé, jusqu'à 8,2 % par an. Avec ce taux d’intérêt, les pauvres n’oseront pas emprunter. De plus, le taux d’intérêt fixe de 8,2 % ne durera que jusqu’au 30 juin. À partir du 1er juillet, un nouveau taux d’intérêt sera annoncé tous les 6 mois. Alors que ce package n'est valable que 5 ans pour les acheteurs de maison, il est valable 3 ans pour les investisseurs. Passé ce délai, les clients doivent négocier avec la banque pour emprunter à un taux d’intérêt convenu, ce qui est trop risqué. Sans compter que pour les gens, payer le capital et les intérêts dans un délai de 5 ans avec un taux d’intérêt de 8,2 %/an est déjà un fardeau.

« Le ministère de la Construction doit soumettre fermement un ensemble de crédits supplémentaires de 110 000 milliards de VND, avec un taux d'intérêt de 4,8 à 5 %/an comme l'ensemble précédent de 30 000 milliards de VND. L'autorité pour émettre cet ensemble de crédits appartient au Comité permanent de l'Assemblée nationale. Bien que cet ensemble de crédits ne couvre que 30 % des besoins pour construire 1 million de logements sociaux, avec ce capital d'amorçage, les banques commerciales peuvent mobiliser suffisamment de fonds pour mettre en œuvre le projet ci-dessus », a suggéré M. Le Hoang Chau.

L'avocat Hoang Thu, du Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville, a également déclaré que le plus gros problème actuel est que ces crédits sont difficiles à débourser en raison du manque de projets. Le plus problématique est l’ajustement de la planification des projets de logements sociaux destinés à être convertis en logements commerciaux et la politique d’exonération des taxes d’utilisation du sol et de non-collecte de taxes d’utilisation du sol pour les projets de logements sociaux, les logements pour les travailleurs, les résidences étudiantes, les logements pour les forces armées, les logements sociaux, les logements destinés à la réinstallation dans le cadre de projets étatiques et la reconstruction d’immeubles d’habitation. Jusqu'à présent, les réglementations légales ne déterminent pas quels cas sont exemptés ou réduits des taxes d'utilisation du sol et des loyers fonciers. Cela rend également « involontairement » difficile pour les agences gouvernementales locales de faire respecter la loi.

En outre, conformément au point a, clause 1, article 58 de la loi sur le logement de 2014, les investisseurs de projets de logements sociaux sont exonérés des frais d’utilisation du sol et du loyer foncier. Tout d’abord, les localités doivent mener des procédures administratives pour déterminer les prix spécifiques des terrains et les évaluer. Une fois que les frais d'utilisation du sol sont disponibles, le Comité populaire provincial rendra une décision sur les frais d'utilisation du sol et le loyer foncier, puis rendra une décision autorisant l'exonération des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier. Ce processus est très lourd, prend du temps, est laborieux et inutile.

Le gouvernement a annoncé des mesures de crédit assorties d’incitations, mais les particuliers et les entreprises ont encore du mal à y accéder pour de nombreuses raisons. Un autre problème difficile est qu’il y a actuellement un manque de produits de logement social que les gens peuvent emprunter pour acheter. Il est donc nécessaire de supprimer les obstacles juridiques afin que de nombreux projets puissent être mis en œuvre, fournissant ainsi davantage de logements sur le marché. Il faut aussi critiquer de nombreuses localités qui investissent dans le logement social dans des endroits défavorables et donc personne ne l'achète, comme Hanoi et Ho Chi Minh Ville.

M. Le Hoang Chau

Si les frais d'utilisation du sol sont exonérés pour les projets de logements sociaux, la loi stipule qu'ils sont exonérés et qu'il n'est pas nécessaire d'effectuer des procédures pour déterminer les prix des terrains, calculer les frais d'utilisation du sol et les loyers des terrains exonérés conformément aux dispositions de la loi sur le foncier. Cela permettra aux entreprises de gagner beaucoup de temps. À partir de là, des produits de logement social ont été rapidement lancés sur le marché et des programmes de crédit ont été activés.

Maître Hoang Thu

Lien source: https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-uu-dai-sao-van-kho-mua-185230512123820071.htm