Le risque de hausse des prix fonciers « menace » le développement. 2e partie

Le retard pris dans la fixation des prix annuels et ponctuels des baux fonciers a affecté le climat d'investissement, impactant la production et la planification commerciale, et freinant le financement hypothécaire des investissements, notamment pour les projets d'envergure nécessitant des capitaux importants (tels que le projet de stockage et de port de GNL, les centrales thermiques Son My I et II et le projet de fabrication de pales d'éoliennes...). « En l'absence d'une politique rapide et décisive, cela nuira au climat d'investissement et à l'attractivité des investissements dans la province », a déclaré le Conseil provincial de gestion des parcs industriels.

L'un est impatient, l'autre prudent.

Alors que NovaWorld Phan Thiet attend la fixation des prix fonciers pour débloquer la poursuite des travaux de construction et achever son pôle économique et touristique d'ici fin 2025, les nouveaux parcs industriels de Ham Tan sont également dans l'attente de la détermination des prix fonciers avant la location des terrains. Ce n'est qu'à cette condition que la construction pourra se dérouler conformément au calendrier prévu. Par exemple, le parc industriel de Tan Duc, dont le démarrage est prévu au deuxième trimestre 2023, est confronté à des difficultés de mise en œuvre liées aux retards dans la fixation, l'évaluation et l'approbation des prix fonciers (pour les terrains résidentiels et agricoles situés en zone résidentielle). Ces retards entraînent de nombreuses modifications et ajouts, impactant les indemnisations et les programmes de relogement. Actuellement, l'investisseur du parc industriel a déposé une demande d'attribution/location de terrain couvrant 61,17 hectares. Cependant, la nature non contiguë des parcelles complique l'attribution/location et l'obtention des permis de construire. Concernant le parc industriel de Son My I, l'investisseur s'est vu attribuer 76,78 hectares de terrain lors de la première phase par le Comité populaire provincial. Cependant, pour entamer la construction, le prix du terrain est indispensable à la signature d'un contrat de bail. Auparavant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement avait lancé un appel d'offres et mandaté un cabinet de conseil (TMS Consulting Co., Ltd.) pour déterminer ce prix. Après de nombreuses relances, le cabinet a indiqué que le retard dans la détermination du prix du terrain pour le parc industriel de Son My I était dû à des difficultés et à un nombre limité d'enquêtes menées pour évaluer les revenus et les coûts liés à ce projet, ainsi qu'à l'insuffisance de preuves permettant de satisfaire pleinement aux exigences de la circulaire 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement . Par conséquent, le 5 avril 2023, TMS Consulting Co., Ltd. a adressé aux services compétents une demande d'assistance pour l'examen des informations nécessaires à l'évaluation du terrain, accompagnée d'un projet de rapport explicatif. À ce jour, nous attendons toujours… les résultats.

Par conséquent, fin avril 2023, le Conseil provincial de gestion des parcs industriels a remis un rapport aux organismes compétents leur demandant d'apporter leur soutien au parc industriel de Tan Duc afin de finaliser les démarches nécessaires au démarrage des travaux au deuxième trimestre 2023, notamment la détermination du prix du terrain permettant à l'investisseur de signer un bail pour les 61,17 hectares. De même, concernant le parc industriel de Son My 1, d'une superficie de 76,7 hectares, le plan a été soumis à l'approbation du Comité populaire provincial en mai 2023, à la demande de la société IPICO, afin que celle-ci puisse s'acquitter du loyer foncier, signer les baux et organiser la construction des infrastructures du parc industriel sur ce site.

Il est à noter que les investisseurs des parcs industriels, qui ont procédé aux travaux d'indemnisation et de déblaiement des terrains et se préparent à investir, souhaitent tous louer le terrain en un seul versement forfaitaire. Des projets connexes, tels que le terminal de stockage de GNL et le port, ainsi que les centrales thermiques de Son My I et de Son My II, qui couvrent environ 300 hectares, nécessitent également un bail foncier unique. Par ailleurs, selon les informations du Conseil provincial de gestion des parcs industriels, le prix précis du terrain n'ayant pas encore été fixé, quatre projets (d'une superficie de 4,72 hectares) dans le parc industriel de Ham Kiem I et un projet (d'une superficie de 2,41 hectares) dans le parc industriel de Ham Kiem II ont reçu l'approbation du Comité populaire provincial pour un paiement forfaitaire du bail foncier, le prix exact du terrain n'ayant pas encore été déterminé. Cependant, les investisseurs n'ont toujours pas versé le loyer foncier en une seule fois, un retard qui dure depuis trois ans. Le souhait des investisseurs de bénéficier d'un bail foncier unique facilite l'attraction d'investisseurs secondaires et simplifie la comptabilité et les demandes de prêts pour la réalisation du projet.

Pourquoi se trouvent-ils en situation de coercition ?

Des représentants du Département des ressources naturelles et de l'environnement ont indiqué que le retard dans l'évaluation de la valeur foncière (appliquée aux projets dont la valeur dépasse 20 milliards de VND) est dû à plusieurs raisons. Conformément à la circulaire n° 36 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, il existe cinq méthodes d'évaluation foncière, mais les trois plus couramment utilisées – la méthode du plus-value, la méthode du revenu et la méthode comparative – le sont depuis longtemps. Cependant, d'après plusieurs cas concrets, les cabinets de conseil s'inquiètent de la fiabilité de ces méthodes lorsqu'elles sont appliquées à des projets spécifiques, notamment lorsque les facteurs d'entrée ne sont pas correctement pris en compte, ce qui conduit à des résultats inexacts. Par exemple, avec la méthode comparative, la zone concernée était historiquement une terre agricole sans aucune transaction, rendant toute comparaison impossible. De même, les méthodes du plus-value et du revenu nécessitent de déterminer les recettes de développement, le capital d'investissement par unité, les prix unitaires, etc., ce qui est très complexe. Par conséquent, les bureaux d'études ont revu leurs plans à plusieurs reprises, avec l'aide du Département, mais les résultats obtenus ne sont pas encore satisfaisants. Du fait de la nécessité de recourir à des hypothèses et des estimations, et compte tenu de l'étendue de ces projets, le risque d'erreurs entre les différentes personnes, même minimes, peut engendrer des pertes considérables. Par ailleurs, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement révise actuellement la circulaire n° 36, en portant sur les méthodes d'évaluation.

C’est également l’une des raisons pour lesquelles le Comité populaire provincial a récemment adressé un document au ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement, priant le Premier ministre d’envisager et d’ordonner la création d’un groupe de travail composé de représentants de ce ministère, du ministère de la Construction , du ministère des Finances et d’autres ministères et organismes compétents. Ce groupe aurait pour mission d’accompagner la province de Binh Thuan dans la détermination des prix fonciers en général, et plus particulièrement dans le cadre du projet du complexe touristique Ocean Valley. Par ailleurs, le gouvernement central a publié un document s’engageant à soutenir Binh Thuan dans l’évaluation foncière spécifique du projet NovaWorld Phan Thiet.

D'après un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, l'évaluation foncière dans les zones industrielles est plus simple qu'à NovaWorld Phan Thiet. Cependant, dans le contexte actuel, une évaluation précise, avec l'appui du gouvernement central, est nécessaire pour une plus grande fiabilité. Les difficultés liées à la fixation des prix fonciers pour les grands projets dans la province seront résolues dans les meilleurs délais.

La lettre officielle du Comité populaire provincial au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement souligne également l'extrême complexité du processus d'évaluation foncière actuel. Ce processus implique de nombreux secteurs et domaines qui réglementent des paramètres liés à l'investissement, à l'aménagement du territoire, à la construction, au foncier, à la finance, au secteur bancaire et au marché. Les personnes chargées de cette tâche doivent posséder des connaissances générales et une expérience dans de nombreux domaines afin de bien comprendre la méthodologie d'évaluation et d'en assurer une mise en œuvre, une appréciation et une évaluation appropriées. Or, le personnel du Département provincial des Ressources naturelles et de l'Environnement ne dispose pas de l'expérience suffisante dans des domaines spécialisés tels que la tarification, la finance et la construction pour répondre aux exigences de ce travail d'évaluation complexe. En conséquence, le Comité populaire provincial demande au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de proposer au Premier ministre d'envisager et d'ordonner la création d'un groupe de travail chargé d'accompagner la province de Binh Thuan dans la détermination des prix fonciers en général, et du projet de complexe touristique de la Vallée de l'Océan en particulier. L'objectif est de permettre la mise en œuvre rapide des projets et de contribuer ainsi au développement socio -économique de la région.

Source: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html